国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年地产开 发的希望。纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发 直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年 人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数老年人社会问题以及 老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是 种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住 宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁 就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。 西昌市老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足 西昌市是个阳光充足的城市，比较适合老年人居住，尤其是冬 季全国各地趋向于前往西昌度假的老年人比较多，但能够提供的老年 人住宅明显不足。 户型设计不合理功能相对单 现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人 间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求， 更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。 住宅区规模小配套设施不足 目前西昌市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活 设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套， 服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新代老年人的 心理和生理需求。 环境质量有待提升 西昌市现有的养老院中，绝大部分坐落在各社区内，噪音和空气 污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房， 房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身休闲 的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。 服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上 岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的 端茶送饭洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发， 提供人性化的全方位专业服务。 总结 西昌市现有养老院敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助 和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供 个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单，配套设施管理水平 服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次品质品位。总 之西昌市的养老院数量不足理念落后硬件设施陈旧简陋软件设 施缺乏功能配套不全环境质量较差。老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的 发展趋势 纵观西昌市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件 设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老 年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生 活的要求，产权式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾 虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境 质量要求较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市 中心，噪音和空气污染相当着老年人对养老质量要求的 提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊 独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 老年人住宅的发展趋势 老年人住宅应以中档为主辅之中低档和中高档产品。对老年人 公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定西昌市现有的多家养 老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产 品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有 市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来 段时间内市场开发的主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。 山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们 年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自 然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回 归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的田园生活，颐养 天年。因此山水型老年公寓的出现将倍受他们的青睐。 西昌旅游度假产业发展情况分析 西昌旅游资源丰富，自然景观和人文景观交相辉映，是全国少有 的山湖城相依相融的城市，被称为航天城太阳城月亮 城小春城。邓小平同志曾盛赞这里得天独厚，西昌气候宜人 区位独特。春早夏凉秋爽冬暖，四季如春，是中国西部同纬度 气候类型最佳的休闲度假旅游目的地是南方古丝绸之路上的重镇， 川滇旅游黄金线上的名城，大香格里拉旅游环线上的重要节点。西昌 山川秀丽景色迷人，享有城青山半城湖，松风水月胜境地的 美誊。区域内有邛海泸山国家级旅游景区和西昌卫星发射中心 航天高科技国家级旅游景区。 年西昌市旅游业火爆 整个火把节期间旅游市场繁荣稳定，节日氛围欢乐和谐。据统计， 火把节天西昌市共接待游客万人次，同比增长，其 中过夜游客万人次，同比增长日游游客万人 次，同比增长实现旅游收入万元人民币，同比增长接待自驾车辆，同比增长。节日期间无 起旅游安全事故发生。 回望年火把节，好戏连台异彩纷呈，西昌不仅向世界充 分展示了民族旅游文化强市的形象，同时点燃了今年四川省秋季 系列旅游的热潮。 欢乐中国行魅力西昌大型歌舞表演为广大游客奉献了 场时尚视听盛宴绽放在春天的喜悦全国少数民族大联欢文 艺晚会，使民族文化更加接近于生活，让更多的人了解各区域的民族 文化五彩凉山大型民族歌舞表演则将凉山民族风情演绎得淋漓 尽致火把节狂欢夜全国滑水锦标赛环海自行车大赛月亮女儿 总决赛等各种各样的赛事活动，充分展示了西昌独特的旅游资源，受 到了中外旅游者的普遍欢迎和高度赞誉。 生态度假旅游模式快速发展 国际自然保护联盟特别顾问墨西哥专家豪谢贝洛斯 •拉斯喀瑞在年首次在文章中使用生 态旅游这概念。它不仅被用来表征所有的观光自然景物的旅游， 而且强调被观光对象不应受到损害，是在持续管理的思想指导下开展 的旅游活动。随着经济的增长科学技术的发展和社会的进步，人们 生活水平日益提高的同时，人们的生活环境和生活质量却面临下降的 威胁，广大旅游者对回归大自然欣赏大自然美景享受原野风光和 自然地域文化的需求与日俱增。随着政府全国生态保护十五规划的发布，关于生态旅 游的目标已得到了党中央国务院和各部委基本的认同生态旅游应 该保护自然资源和生物的多样性维持资源利用的可持续性，实现旅 游业的可持续发展。 在召开的世界生态旅游峰会上，世界旅游组织秘书长弗朗加利 在的致词中指出的生态旅游及其可持续发展肩负着三个方面的迫在 眉睫的使命经济方面要刺激经济活力减少贫困社会方面要为最 弱势人群创造就业岗位环境方面要为保护自然和文化资源提供必要 的财力。生态旅游的所有参与者都必须为这三个重要的目标齐心协力 的工作。 国际生态旅游实践 各区域组织发布的旅游市场调查报告纷纷指出，生态旅游 目前已经成为当今世界旅游业发展的热点，生态旅游的实践区域也在 不断的扩大，较早发展生态旅游的地区和国家也在实践中积累了丰富 的经验。因为，世界多数国家的多数机构在致力于推广生态旅游活动 的普及。如世界旅游组织亚太旅游组织联合国生态安全合作组织 澳大利亚可持续发展组织绿色环球等。我们希望在不久的将来， 在中国，中国国际生态旅游博览会能够成为展示中国生态旅游资源， 促进中国旅游经济新发展的个平台。当然，这个平台的延伸需要各 界人士的支持与参与。 中国生态旅游的发展情况 虽然生态旅游所阐发的人与自然和谐相处的理念依稀可以在我 老年人住宅市场分析 老年人住宅市场机遇分析 我国已进入老龄化社会阶段 老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。中华民族素有 敬老尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社 会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾精神慰藉心理支持 康复护理临终关怀紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥 善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业， 是贯彻落实科学发展观坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人 生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与 其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会 文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关 行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。摘自国 务院关于加快发展养老服务业的意见国办发„‟号 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或 岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。据有关统计资 料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，岁以上的老龄 人口约为亿，占我国总人口的，而且这个数字每年都在 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,以的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家 有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人口到 年，老年人将占全国总人口的，届时每三个半人口中就有 个老年人口。 老年人住宅市场潜力巨大 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代 末，中国退休劳动者生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年亿人民币， 而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进步增 长。由此可见老年人市场是个潜力很大的市场，老年人产业， 尤其是老年人住宅产业是个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移 受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿没女 的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不 离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变核心家 庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不 断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不 离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之 苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在 发生根本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对 中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料 四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感 及实际上的代沟，由此引起了系列没完没了的家庭烦恼及社会 问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 老年人住宅市场分析 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关 注。在年召开中共十六大三中全会上有关