模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带来的拥挤基础设施超负用地紧张房产价格过高等系列问题。而如果在城市边缘地带进行分散的小规模楼盘开发来集聚人口，由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。因此，从国际经验来看，当个国家或地区经济发展到定阶段，往往会出现逆城市化现象，即城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向运动，而是城市化发展的个新阶段，是更高层次的城市化。以个特大型大型城市为中心，以群分散型独立型的中小规模的卫星城市为依托的城市群也有可能成为我国沿海发达地区世纪城市发展的主要模式。我国现阶段在特大型大型城市周围也出现了大批卫星城，但是，这些卫星城的建设主体乡镇府，这种传统型卫星城建设，由于缺乏大规模资金支持和高档次的规划能力，无法构造足以大规模吸引人口集聚的环境条件。因此，充分利用大房地产开发商的资金优势和规划设计实力，通过在城郊进行集房地产开发新兴产业培育与新城区建设于体的现代卫星城建设，充分利用环境优势和价格优势，开发符合不同收入阶层的各种层次的房地产，吸引人口大规模地向新城区流动，快速集聚人口，实现城市规模的超常扩张，是现阶段沿海发达地区城市化可选择的条新路子。这城市化模式不仅可以有效地解决城市化的市场需求动力不足问题，而且可以解决依靠政府力量推动城市化的资金土地要素供应能力有限等问题。这是继农转非户籍制度改革推动城市化进程，工业化带动城市化进程之后的新轮城市化的新途径。天都城建设项目正是在这以城市化新背景下推出的，具有重大的试点价值。天都城试点有利于积极探索超大楼盘开发和居住郊区化大背景下的房地产开发新思路和新模式。天都城项目的推出，对整个杭州乃至整个中国的房地产业发展都具有积极的探索意义和重大的创新效应。综观西方发达国家房地产行业发展的过程，我们可以看到，在本世纪五六十年代，由于汽车工业的兴起而带来的交通便利，使得人们能够在城市工作而居住却在郊区，由此给房在城市东北部树立了个具有知名品牌高品质高档的大型规模社区，为广厦在杭州树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。第九部分附录附图售楼中心交通图户型介绍天星苑户型天星苑户型天星苑单数层天星苑双数层天星苑单数层天星苑双数层第部分项目总论项目背景正在开发之中的杭州天都城位于余杭区星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅公里，到上海车程不到小时。杭州天都城是集房地产开发旅游开发与新城区建设于体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。超大规模超强力度开发。天都城总投资预计超过亿元，开发期长达年，占地面积为亩，其中房地产开发的建筑面积达余万平方米，可容纳居住人口万人，是我国至今为止由家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目由欢乐四季公园天都国际度假中心欢乐大道天都广场欢乐广场天都文化体育广场二十世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美基础设施最为现代化的世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。房地产开发新兴产业培育与新城区建设三位体。通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心民办教育中心拥有万人的居住中心杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是个集房地产开发新兴产业培育与新城区建设于体的综合性开发项目。市场取向企业化运作的民办官助式的城市化新模式。项目开发的资金筹措新城区的规划市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。先做环境，后做房产的超常开发思路。项目开发的总体思路是先做旅游，后做房地产，滚动开发。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心高新产业创业基地建设营造流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。项目概况项目名称广厦天都城项目介绍天落有致的建筑布局，与现代法式园林完美相融。法式格调的浪漫二房与情致三房，无不勾勒出优雅现代的生活风尚。交通状况公交路直达，距地铁号线出口约公里，规划地铁三号线途径天都城，小区巴士通向欧尚及西湖时代广场。周边配套天都公园，北山幼儿园，联华超市，小区巴士，公交车，凤起农贸市场天都分场，沃尔玛，余杭区第人民医院，杭钢医院，到临平约分钟车程。天都业主交年费元即可全年免费游览天都公园，相关优惠措施尚未出台相关信息环线位置无物业现状其它总建筑面积平方米物业管理附加信息多层元平方米月，单身公寓元平方米月，高层开发商浙江天都实业有限公司投资商广厦房产物业管理公司浙江广厦物业公司第二部分市场研究根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，天都城项目的总投资约亿元人民币，税后利润将达到亿元静态的税后投资收益率为，投资回收期约年。项目成本相对较低，投资收益率良好，资金回收与返还能力强，抗风险能力强，总体经济效果优良。天都城项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报，而且还将产生巨大的社会效益。该项目建成之后，将创造人的就业机会，旅游项目将带动亿人民币的增长，房地产项目将带动亿人民币的增长。项目开发的比较优势开发商优势。中国广厦建设集团是家实力雄厚，人才济济，信誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑房地产金融文化影视等多种行业的上市公司。浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和建筑电气检测实业投资等多种领域资本实力强大科技含量高人员素质高具有广阔发展前景的企业。项目策划和规划优势。项目由国内著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证，由美国国际设计顾问公司英国阿特金斯国际有限公司深圳激流策划公司清华大学城市规划设计研究院浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。项目组合优势和规模优势。旅游民办教育和房地产三大块共同开发，使天都城项目形成了互补互促的组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。天都城试点的必要性天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模式。从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容忽视的个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍都城规划占地面积余亩，总建筑面积万平方米，规划居住人口近万人，是以法兰西文化为城市文化的新城区。她位于正在崛起中的集生态产业旅游居住功能为体，总规划人口达万人的杭州城市东北部新城的中心。天都城是广厦企业在各级政府领导下，全面参与城市开发与经营的建设成果，她代表着广厦企业在城市综合建设方面的理念和建设能力。天都城东依杭州北接上海，介于杭州主城与临平副城之间，在大杭州规划中处于枢纽地位，距市中心仅公里，毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，处于浙江经济的主流发展区域，交通便捷。作为杭州城市交通重点工程之的秋石高速路将于年底开通快速路全线高架设计，主线宽米，双向车道，比上塘高架多两个车道。路上将建设清江路立交艮秋立交石德立交石桥立交绕城高速立交等五座枢纽立交桥，建成后将大大缩短从杭州市区到天都城的时间。项目规划区域内建有天都公园天都国际度假酒店香榭里大街天都广场欢乐广场天都房产以及交通商业教育运动娱乐等齐全的配套，目标是建成座世纪的小康居住生活示范城和最具现代文明水准的新城。天都城的控制性详细规划已通过杭州市规划局审批。经过三年多的建设，旅游版块已初具规模，充满浓郁法兰西特色的天都公园已于年建成并对外开放。以五星级标准建造的天都国际度假酒店也已试营业。近期余万平方米的精品小高层住宅天水苑陆续推向市场，连续几周名列市区销售排行榜第。另万平方米的城市山地别墅项目爱丽山庄别墅也已进入实质性建设阶段，也将于年下半年陆续推出。未来天都城项目的整体建设思路，是建设以个中心，四大区块所构成的，大开放小封闭以居住功能为主要功能的新型城区。通过利用城市道路和滨河绿带等开放空间将天都城分解为个中心，四大区块，便于集中优势资源于区块进行密集开发，迅速形成开发居住规模，达到配套运营的规模经济要求，有利于居民入住，形成良好的城市建设开发形象。通过城市道路和城市绿带等开放空间组织，将天都城分隔成若干不同性质的功能区块，将物业管理的周界，从天都城原规划全境缩小到各功能区块中，清晰地界定了政府和企业的管理周界，形成大开放，小封闭，分权管理的城市管理格局。天水苑坐镇天都城中央，总建筑面积余万方，首推座层法式现代小高层，呈扇型排列，环抱埃菲尔观光铁塔。错售的收入不作提前偿还贷款所用，而只转作下季度的投资资金，因而会造成定的利息损失。第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量