行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为◎完善地价管理制度，规范地价的建立地价的更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。二国内房地产市场分析近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣的景象，从年开始，房地产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展的阶段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为房地产供应量继续呈高位增长态势年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。从年到年的年中，全国房地产开发投资分别保持和增长商品房销售面积分别实现了和的增长。今年上半年，继续保持前年的好势头，开发投资同比增长，销售面积同比增长，销售额同比增长。住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。年以来，中国房地产市场直保持着供求两旺的局面。商品房供应量竣工面积每年递增，今年上半年为商品房需求量销售面积每年递增，今年上半年为。商品房总体价格平稳从全国看，年商品住宅房价比上年增长，年比上年增长，今年上半年同比增长。统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总额除以销售面积得出来的。不同价格档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同即便是每种楼盘售价不变，房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。房地产投资和消费主体进步发生变化投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市财务风险。单价确定过低，减少项目利润。总之，为了减少财务风险，公司在营销方面会随时调整价格策略，在工程的开发周期开发成本及费用的控制上都有整套的管理办法，以保证项目利润最大化。九结论通过以上分析可知本项目具有较好的市场前景，具有高的投资回报率，因此项目是可行的。目录项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目占地面积„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四项目现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目周边环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二政策及市场环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„政策分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二国内房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三广西房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四南宁市房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五仙葫开发区市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二消费群体定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四市场及竞争分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二竞争者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目理念构想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目地块的情况介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目的开发理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,三项目的规划布局及形象特征„„„„„„„„„„„„„„„„„„四项目的交通组织和停车设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„面积为平方公里，是县城新区主体，以发展金融商贸娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为平方公里，其接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅公里。南宁至北海柳州百色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤港澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业教育仓储业房地产业度假业为主的南宁市卫星城。三项目占地面积邕江湾别墅园项目总占地亩。四项目现状仙葫项目用地为待开发的生地，约的地块为土山，最高土山绝对标高为米，高出南蒲大道约米南蒲大道绝对标高为米，约地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水位为米。五项目周边环境社会服务体系已形成已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市场。超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协议引入资金亿，实际已投入亿。别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已动工的有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产亩房产总公司亩。大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目前已落实广西财专广西医科大学广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范学院亩地已经开始报建工作。二政策及市场环境分析政策分析国家政策分析央行出台关于进步加强地产信贷业务管理的通知又称号文提高购买第二套以上住房首付款比例上调高档房和第二套房贷款利率房地产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型大面积高档商品房和别墅等项目房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金指所有者权益不能低于开发项目总投资的房地产企业建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按五项目的景观设计及人文环境构筑„„„„„„„„„„„„„„„„六活动场地及交往空间„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七公共设施的设置情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„八规划设计的经济技术指标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„九单体设计情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十健康住宅的技术措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„六消费者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„消费结构分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二消费需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三消费者心理分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二劣势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三机会„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四威胁„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„八邕江湾项目财务指标预测„„„„„„„„„„„„„„„„„项目投资额估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目销售收入成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三第期工程现金流量预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四财务风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„九结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况项目名称邕江湾别墅园二项目地理位置项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长米，宽为米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。南宁市仙葫经济开发区成立于年，于年初南宁市规划为经济开发区的区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经济开发区规划总面积为平方公里，分为东南西三个功能区进行开发。东区为大学园区和休闲度假城，面积为平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为体，仙葫开发区离市中心较远，有住县份的感觉，使消费者的档次感降低市场上的别墅供应量非常之高，可能导致阶段性购买力不足的市场低谷大盘纷纷涌现，其以大社区大配套的综合优势分流了相当部分高端置业群体。目前大自然新天地翡翠园龙胤花园丽水湾枫丹丽舍天池山等别墅楼盘已经成形，会成为项目强劲的竞争对手。从分析中可知，项目有许多优势，但的确也存在些无利因素，所以我们要针对这些因素，深步的分析并且找出解决的方法，现总结如下由于南宁房地产的高速发展和南宁市城市东进步伐的加快，仙葫将成为南宁市房地产的眼球，仙葫开发区的主管单位将会采取系列的措施来完善城市配套建设和通过改造来完善仙葫开发区的城市功能。目前，项目所在地的路也正在扩充就是个最好的说明。对于南宁市近几年房地产市场火爆，房地产商都争抢开发，特别是近来许多大型楼盘上马，使项目面临激烈的竞争的分析通过调查分析，近年来南宁房地产市场日益昌盛，并且是种良性的高速发展，同时，每年的销售面积与竣工面积基本平衡，因此，可以预测在三年内南宁市的房地产不会形成泡沫，由于近年来，南宁涌现出批私营老板高级企业主管律师演员等高收入者，随着个人经济实力的显著增强，这部份人已有强烈的愿望和足够的资金购买住宅。这部分人实际上已拥