会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十世纪特征的现代化居住小区，推动市北东部的住宅建设向更高层次发展。本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农的重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神，积极呼应青岛市政府的利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积平方米，集多层小高层写字楼商业网点于体的大型现代化居住社区。为了加快项目的实施，特作本可行性研究报告报审。第二节项目建设的必要性符合国家地方政策项目符合国家九五及年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神符合青岛市九届人大会议通过的政府工作报告中提出积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点的精神第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品。在九届人大三次会议上提出的住宅产业将成为国民经济的主要产业。在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主体的消费制度，减少福利型供给型实物型分配，实行分配货币化。加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。提倡和推广分期付款等大众信用消费的精神。符合青岛市九五及年远景目标规划的精神项目符合省市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省市新的经济增长点的要求。住宅建设可以带动许多相关行业的发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长以上。高，必须改造村委会会尽最大努力把改造工作搞好，村委会有能力和信心将大埠东村改造好目前，青岛市房地产稳中有升的良好市场形势预示着该项目宜早不宜迟。鉴于本项目有着良好的社会效益和定的经济效益，只要有个好的政策支持和资金实力支持，在年开工建设，尽快运作，大埠东村的改造定能取得成功。目录第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节项目情况„„„„„„„„„„„„„„第二节可行性研究的依据和范围„„„„„„„„第三节主要经济技术指标„„„„„„„„„„„第二章项目提出的背景和建设的必要性„„„„„„„„„„第节项目提出的背景„„„„„„„„„„„„第二节项目建设的必要性„„„„„„„„„„„第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节房地产市场分析„„„„„„„„„„„第二节项目市场前景分析„„„„„„„„„„第四章项目改造目标与改造方案„„„„„„„„„„„„第节地块现状„„„„„„„„„„„„„„第二节改造目标„„„„„„„„„„„„„„第五章项目设计及建设方案„„„„„„„„„„„„„„第节项目建设组成内容„„„„„„„„„„第二节建筑规模„„„„„„„„„„„„„„第三节建筑规划设计方案„„„„„„„„„„第六章环境影响和安全防护„„„„„„„„„„„„„„第节环境保护„„„„„„„„„„„„„„第二节安全防护„„„„„„„„„„„„„„第七章节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章资金运作措施„„„„„„„„„„„„„„„„„第节投资估算„„„„„„„„„„„„„„第二节资金筹措„„„„„„„„„„„„„„第三节项目财务分析„„„„„„„„„„„„第四节项目运作风险分析„„„„„„„„„„第九章经济效益与社会效益分析„„„„„„„„„„„„第十章项目建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„第章总论第节项目情况项目简介项目名称大埠东村村庄改造项目概况地段项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。西临青岛市最大规模的浮山后居民社区，南接湖光山色东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未效益经济效益环境效益相结合的原则，实现社会经济自然生态在高水平上的协调发展。第三节主要经济技术指标总用地面积亩平方米容积率总建筑面积平方米其中住宅面积平方米多层平方米小高层平方米公建面积平方米写字楼平方米网点平方米绿化率第二章项目提出的背景和建设的必要性第节项目提出的背景年，国务院总理温家宝就农村小康建设的总体要求是高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻三个代表重要思想，坚持党在农村的基本政策，深化农村改革，调动和保护农民的积极性，不断解放和发展农村生产力大力推进农业和农村经济结构战略性调整，提高农业综合生产能力和可持续发展能力，提高农业的现代化水平和城镇化水平，全面繁荣农村经济，稳定增加农民收入，是昂大农民过上小康生活。改善农民居住条件和生活水平现代化称为衡量农民生活水平提高的重要标准之。青岛市总体规划确定的我市城镇发展战略是继续完善个中心城市和五个次中心城市的城市群发展格局，充分发挥中心城市的吸引辐射作用，强化次中心城市的分工协作职能，相对集中地发展重点城镇，逐步形成中心城市为依托，由中心城市次中心城市重点城镇般城镇组成的层次分明规模适度布局合理职能分工明确基础设施配套完善城乡协调发展的城镇体系。各级政府要在市域城镇体系规划的指导下组织编制各区市域城镇体系规划和镇乡域规划，明确发展目标，指导城镇建设。同时，要理顺小城镇规划建设管理体制，开展小城镇规划建设的政策研究，积极稳妥地推进小城镇建设方面的各项改革，加快城乡体化进程，加大村镇改革力度，促进城乡协调发展，共同繁荣。青岛是个美丽的海滨城市，改革开放后，随着招商引资和国企改革力度的加大，经济迅速发展，建设国际化现代化大青岛的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。尤其是作为年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高要求。面向二十世纪，随着人们生活水平和文化素质的提高，住宅的发展将由安居型向康居型转化。住宅的舒适性生态性信息性和文化性将成为二十世纪住宅发展的主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市来的良好生活环境，可以预见。交通辽阳西路是青岛市区贯通东西的主干道路。周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。市政配套与高科园装饰城仅站之隔，规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开发区分列西东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场依浪水世界国际啤酒城石老人国家旅游度假区石老人生态观光园海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐教育卫生配套日臻完善。生态环境南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山崂山，苍山秀色，历历在目。第二节可行性研究的依据和范围可行性研究的范围项目背景和建设的必要性市场分析改造目标厂址选择及建筑条件项目的技术方案和建设方案项目的环境保护和节能实施进度安排管理机构投资估算及效益分析研究结论及建议政策依据关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知青政发号关于加快市区旧城村庄改造进程的通知青政办发号青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定市政府令第号青岛市市北区控制性详细规划城市居住区规划设计规范可行性研究的原则以创造二十世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求城市建设环境改造经济效益的统为基本目标。以国家康居工程标准为目标，充分体现以人为本的思想，面向二十世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居者的居住及精神层次需求为目的，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的高品质生活居住环境。坚持节地节能统规划，合理布局，因地制宜，综合开发配套建设相结合的原则，根据实际情况，在建设中拓展，顾及长远，做到设计新颖布局舒展环境优美配套齐全，具有超前性示范性的原则。根据城市规划要求，本着舒适经济安全美观的原则考虑设计方案。坚持科技进步择优选用的原则，选择优秀设计方案，采用新材料新工艺新技术新设备，节约投资降低成本减少能耗，推进居住区建设水平的提高，以获取尽可能高的经济效益和社会效益为原则。坚持环境生态化的原则，在满足日光通风的基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近自然享受自然。同时，按照可持续发展的原则，尊重人与自然的和谐统。充分利用土地及其他资源，坚持社会户产生的生活污水及粪便进入污水处理设备后，达标排放指定区。废气各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。废物本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织物业公司专职卫生保洁员统收集清扫集中。由城市环保部门运往城市垃圾处理场。绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用，切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，以扩大绿化覆盖面，而起到防尘防噪音，以确保小区环境优美整洁。第二节安全防护本项目建成以后，社区内应加强安全防护工作，小区居民应遵循安全第，预防为主的原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心安心和舒心，确保居民拥有安全的居住环境和生活环境。并采取部分保护措施各种公用电器设备必须由专