评价和建议结论建议第章项目概况项目名称五星级大酒店开发项目项目地理位置及占地面积项目选址于集美区北部商住区内。 北部商住区是集美区正在着力建设和发展的新区。 这里有厦门市最大型设施最齐全且现代化的综合性室内体育馆嘉庚体育馆有集旅游娱乐餐饮休闲为体，填补厦门市主题公园空白的东方快乐岛有厦门市住宅示范小区的大唐世家和大学湾住宅区有高起点规划的商业网点和文化设施。 这里距集美区老城区内有闻名海内外的集美学村，不到米距集美区工业经济中心，占地平方公里，已投产余家的北部工业区仅有米距厦门市最重要的风景区陈嘉庚纪念胜地仅有米距占地平方公里，学科最齐全，全国名校云集的集美大学城也仅有米。 尤其是这里距厦门市东海域只有米，海风徐徐，浪花奔涌，天净风清，望无际，良好的自然生态环境，极宜兴建座集商务和度假为体的酒店。 集美区目前的涉外酒店仅有家，仅占全市涉外酒店星级酒店，且都为星的星级酒店，这与集美区的经济发展以及旅游业发展水平是极不相称的，乃至大量的客源不得不舍近求远，到厦门市其它区入住。 因此，该酒店选址在集美区兴建，可以抢占先机填补空白出奇制胜。 项目所在地周围的环境状况厦门市是我国经济特区，是东南沿海重要中心城市港口及风景旅游城市。 福建省关于海峡西岸经济建设纲要更进步把厦门市定位为具有自身特点自然景象独特优势高度开放的区域经济综合体，是突出对台突出物流会展旅游业的重要中心城市。 纲要中明确要求要建设闽南商贸滨海旅游区，以市场促销为手段，旅游节庆活动为载体，塑造区域旅游形象。 抓紧国家级风景名胜区的基础设施和旅游配套设施建设，规范旅游服务，形成布局合理功能完善的旅游服务体系。 不断开发旅游产品，延伸旅游产业链，促进旅游业结构调整转型和升级。 加快旅游业的对的顺利进行。 另外酒店工程应进行适时进度控制，必须注重前期实施验收各阶段的并行紧凑进行，力求缩短工期，保证在年整体酒店开业，才能有效保证还款计划的实行。 由于该酒店项目为新建项目，酒店负责人应该加强对酒店的宣传，使酒店能够让更多的游客知道，使酒店具备定的竞争能力，这样才能使酒店的效益能够达到要求。 目录第章项目概况项目名称项目地理位置及占地面积项目所在地周围的环境状况市政工程和基础设施可行性研究报告编制依据项目现状特点第二章建设规模的内容项目拟建规模第三章市场预测项目服务对象市场环境分析总体旅游市场情况厦门旅游业概况政府政策环境分析集美区市场概况供需预测建筑方案设计原则酒店的功能与流线结构设计给排水设计空调通风设计电气设计电讯设计人防工程第五章项目进度计划第六章技术经济分析设计依据主要技术经济指标营业额的确定组织机构和劳动定员项目投资资金筹措进度及实施进度不确定性分析敏感性分析盈亏平衡分析需求预测需求现状需求预测供应现状供应预测分析本项目的优势与劣势分析本项目的机会与威胁分析项目的竞争环境分析价格现状与预测价格现状价格预测厦门现有酒店业竞争同业结构第四章建设方案与功能布局总图设计规划要求总体布局停车设计，重点突出集美嘉庚建筑特色，使之富有本土特色。 结构设计本酒店由层结构层数层主楼及层裙楼组成，下设层地下室。 本工程抗震设防烈度为度，设计基本加速度值，场地设计地震分组为第组。 基本风压值。 给排水设计设计依据为建筑专业提供的平面功能要求。 建筑给水排水设计防火规范。 高层民用建筑设计防火规范。 自动喷水灭火系统设计规范。 设计范围包括生活冷水再生水直饮水消防给水雨水及污水系统。 空调通风设计酒店采用统的中央空调系统，另有通风系统防排烟系统等。 电气设计包括红线范围内的供配电应急电源电力照明电气控制防雷及保护接地等内容。 电讯设计包括电话通信及宽带网结构化综合布线系统。 计算机网络系统。 防盗报警及闭路电视监控系统。 有线电视及卫星接受系统。 火灾报警及消防联运控制系统。 背景音乐及紧急广播系统。 楼宇自动管理系统。 人防工程本工程人防设在地下层。 实行平战结合设计，平时作为停车库，战时作人防。 第五章项目进度计划项目于年月开工，预计年月竣工验收完毕，年月酒店整体试经营。 项目年月前完成前期工作，包括土地使用权的获取，拆迁安置的落实，可行性研究，项目审批，三通平等工作。 年月至年月项目初步设计施工图设计，施工图审核等设计安排。 年月至年月开始基础主体工程的建设。 年月至年月开始外装修。 年月至年月酒店试营业。 年月开始进入正常运营阶段。 第六章技术经济分析设计依据依据设计规范和基于地段地形特征以及业主的使用要求进行设计主要技术经济指标贷款偿还年限年偿贷比税前税前税后税后营业额的确定附表第年经营收入情况测算表单位万元序号收入种类金额万元计算过程备注客房收入入住率按餐饮收入中餐厅元人人日元宴会厅场日元场元咖啡厅元人人元西餐厅元人人日元娱乐及休闲收入足浴桑拿元人人日元保龄球元局局日元台球棋牌元人人日间间日元健身房元人日人日元其他收入商场个月预计每月收入元会议元场场日元美容美物价波动带来的风险是比较小的。 敏感性分析根据本项目的特点，考虑到酒店的房价定位与酒店的入住率对酒店的营业收入有直接的影响,所以选择酒店的房价酒店入住率作为敏感因素进行分析同时考虑到酒店的经营成本也直接关系到酒店年净利润水平的高低，所以也选择酒店经营成本作为敏感因素进行分析。 针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素各变化时，对主要经济指标的影响分析，详见下表全部资金税后敏感性分析表项目内容减少幅度基本方案增加幅度房价变化内部收益率入住率变化内部收益率经营成本内部收益率由上表可看出，当各因素变化时，房价变化和入住率的变化对项目的影响巨大，经营成本影响相对比较小，而房价和入住率直接影响收入的总额，因此在经营期间应千方百计的增加销售收入的总额。 其次还要注意成本的控制，通过有效的管理手段，节约成本。 盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点为，即当营业收入达到正常年度收入的时项目能保持盈亏平衡。 详见下表注绿色的为固定成本粉红色的为总成本费用黄色的为经营收入评价和建议结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有般的抗风险能力。 评估结果表明，该项目是可行的。 项目的投资建设不仅符合厦门集美日益增长的旅游市场对高星级酒店的需求，同时也是适应厦门市政府建设海湾型城市远景规划的需求，也是适应厦门作为国际旅游港口城市的需。 该项目的建设选址在此兴建，可以抢占先机填补空白出奇制胜。 项目的建设是比较可行的。 经过财务经济指标的测算分析，我们认为该项目具有良好的投资经济效益。 当基准折现率为时，全部投资税后财务净现值为万元，项目投资动态回收期为年以谨慎保守的年收益测算，本项目的内部收益率达，高于行业平均收益率通过不确定性分析得知该项目具有较强的抗风险能力④通过还贷能力分析得知该项目具有十分良好的还贷能力，酒店业主制定的还款计划是可行的采用等额还本。 综上，该项目在财务上是比较可行的，经济效益也是比较显著的。 建议建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响项目总体目标的实现。 因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。 还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目元人人日元收入总计从表格可以看出第年的入住率只取，从第年总的收入来看住房收入占很大部分，餐饮收入娱乐休闲收入其他收入相对比较少，但取值都非常保守。 总体来说第年的收入是偏底的，实施后的具体数值可能会比该数值高。 组织机构和劳动定员针对以上系列分析，本大酒店组织结构图如下项目投资资金筹措进度及实施进度本项目