助东站十委的金字招牌，有定的社会影响力，但从就医角度来说，周边大型医院少且院内未设立医疗辅助机构，在经营过程中，老人就医难的问题将影响其发展。长春济康医院老年养护中心长春市唯家由医院自主成立的养老机构，该养老院的优势是入住老人就医方便。但由于该养老院的客户定位为自理型老人，使医养结合的优势大大减弱。与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况般。浦东老年公寓有年经营历史，客户以中高收入的退休人员为主。该公寓服务内容单，管理般，客户容易流失。赛诺老年公寓该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于月日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。主要客户为中高收入自理型的离退休人员。该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院的强有力的竞争对手。二本项目竞争优劣势分析经营模式优势长春市养医结合的老年机构尚属独家，这种模式比养老院更专业，比医院更关注。会给入住老人的日常就医及康复医疗提供极大的便利，老人可直接在机构内进行般性的康复治疗及购药，使老人大病不出院，小病不离床，同时，看病还可以使用医疗卡。地理位置优势周边有家大中型医疗机，家大型超市，家社区百货，为老人的大病就医及日用品采购提供了更大的方便。投资实力优势投资公司为房地产开发企业，有较强的投资实力，并可为后期经营提供资金保障。服务的专业性该项目通过大量考察及市场调研，集各家所长而进行规划建筑设计的，更适合老年人的实际需求，同时我们与大型的养老机构连锁机构和大型的医疗机构进行强强联合，为老年人提供的更专业的服务。四市场风险分析政策风险如果上述三个方面的政策瓶颈没有突破，大型养老机构的投资和经营的政策风险很大，政策性补贴力度不够，对于投资上千万的大型养老院而言，只是杯水车薪，而且，在执行中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。市场风险由于养老院的次性投资大，回收期长。现在的养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准程费元顶棚平米塑钢窗安装个元个防盗门安装个元个按面积估算需要个房间外墙涂料粉刷元每层外墙面积约为平米给水工程费元排水工程元供电工程元供暖工程元供气工程个元个电梯及配套设备套万元套人防工程元消防工程元防雷工程元初装修总计第部分项目总论长春关爱老人护理院项目背景项目基本信息项目名称长春关爱老人护理院建设单位长春万通市场建设开发置业有限公司运营单位长春关爱护理院有限公司运营负责人项目地点长春市二道区东盛大街号暂定二可行性研究报告编制依据关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发号关于加快发展养老服务业意见的通知国办发号中国老龄事业发展十二五规划社会养老服务体系建设规划关于加快推进养老服务业发展的意见吉政发号关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税号长春市老龄事业发展十二五规划关于加快推进养老服务业发展的意见长府发号关于加快推进养老服务业发展的补充意见长府发号长春市养老服务机构管理办法长春市人民政府令第号养老机构建筑设计标准三项目提出的理由与过程项目提出理由养老社会化的发展趋势我国已在年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口的，而且这个数字每年都在以的速度增长，根据国家有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人口到年，老年人将占全国总人口的，届时每人中就有个老年人口，并表现出两高两大两低的特征，即高速高龄基数大差异大社区养老水平低自我养老意识低，我国正在步入深度老龄化社会。在中国社会中，家庭是最重要最基本的社会组成元素，是养老事业的主力军，社会并没有担负更多的责任。然而，随着社会的不断发展进步，家庭养老在中国社会中的地位和作用日渐减小，社会转而承担起更多公共义务，人们的养老观念在悄然发生着变化，金字塔式家庭格局越来越占主导地位，正常情况下，个孩子将可能面对的位老人，把赡养三个家庭六位老人的义务全部压在两个孩子身上显然很不现实，家庭养老的传统模式受到了严重的挑战务业发展的意见长春市政府关于加快推进养老服务业发展的意见对改建新建养老机构次性补贴由原来的每床元增加至元，对不能自理老人的补贴由每年每人元增加至元，提高了民营养老机构的生存能力和经营积极性，促进了养老事业的发展。调查中，几乎所有的养老院院长都反映三个问题，是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住的老人提供方便及时的日常医疗和康复服务，影响养老院的入住率，是养老院处于勉强的维持状况，难以发展，甚至难以生存。二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属的恶意投诉，使本来就步履艰难的养老院雪上加霜。三是老人保险的问题，现行的保险制度规定，岁以上的老人，很多险种拒绝为老人保险。这些政策瓶颈已严重制约了养老事业的快速发展。二养老机构的市场供需预测预计到年，长春市总人口将达到万人，其中岁以上老年人将达到万人，占总人口比重岁老年人将达到万人，占总人口比重。合计长春市城区内共有老年人口人。按照政府提出的格局，长春市届时养老床位需求数达到张床位，与现在的张相比，保守的讲，年内有张床位缺口，需要增加张床位的养老机构家。三价格现状与预测沈阳大连长春养老机构服务收费价格经过对沈阳家大连家长春家养老机构的市场调研，自理型老人服务收费标准平均在元月床位费伙食费生活护理费，非自理型老人服务收费标准平均在元月床位费伙食费生活护理费医疗护理费。三市场竞争力分析主要竞争对手情况目前，长春市尚未建立养医结合的老年机构。所以，针对公里内平米以上的养老机构进行分析，潜在竞争对手有家，分别是同心老年护理中心松海养老院沿河社区老年公寓安嘉老年公寓浦东老年公寓赛诺老年公寓济康医院老人养护中心详见附表同心老年护理院使用物业为政府划拨，典型的公办民营养老机构，已经营年，客源相对稳定，有成熟的管理经验，但设备设施老化，护理人员缺乏，卫生及公共环境较差，服务项目较少，没有发展空间。松海养老院使用物业为租用，还有年到期，环境极差，养老院的客户定位为低收入群体，收入低，服务标准低，设备设施老化，易被市场所淘汰。沿河社区老年公寓该公寓经营近年，由于物业缺陷，造成出床率不高，平米仅设置张床位，加上入住人群层次低，养儿防老的传统观念渐渐淡出，养老的重心逐渐转移给社会。当前，我国处在未富先老的尴尬状态，养老事业正承受着巨大的财政支出和人力资源需求的双重压力。如果单纯通过国家解决社会养老问题显然很不现实，必须调动全社会的力量来共同谋求解决途径，社会化养老将成为今后的必然。长春老年人口现状与需求目前，长春市老年人口占总人口的比例迅速上升，岁以上老年人有万人，占户籍总人口的。与年相比，增长了个百分点。据不完全统计，长春市现有空巢老人人。而长春市符合国家养老机构建筑和管理标准的养老院几乎为零，需求空间巨大。项目提出过程长春万通市场建设开发置业有限公司以下简称万通置业自年开始，由房地产开发向现代服务业转型，经过三年多的时间，将自有物业万通大市场和左岸商场成功出售，收回近亿元资金。根据中国老龄事业发展十二五规划和十八大精神，我公司计划投资亿元参与养老事业，投资兴建长春关爱老年公寓项目。项目建设与发展目标为满足老年人对养老机构日益增长的精神和物质需求，我们拟打造所集养医结合康体休闲心理疏导临终关怀四位体的高端养老服务机构，并逐步发展成大型老年服务连锁机构。项目计划总投资项目建设计划投资万元，设备及装修投资万元建设投资的，流动资金万元设备及装修投资的，项目总投资万元。主要经济指标总投资万元年收入万元张床元月床月年支出万元年利润万元投资利润率投资回收期年。二市场发展前景预测长春市养老院现状调研养老院的市场概况年月月期间，我们对长春市二道区朝阳区宽城区绿园区南关区经开区净月开发区等七个主要城区的家进行了全面的市场调研，调研结果显示张床位以上的养老院只有家，占，张床位以上的养老院家，占，张床位以下的养老院家，占。而且，大多数位于城市郊区，远离医院远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。调研结果表明，长春市的养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无所能提供四位体的大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。养老院的相关政策及政策瓶颈近年来，省市区各级政府加大了对养老事业的财政投入，相继出台了吉林省人民政府关于加快推进养老服投资估算汇总表见附表分年投资计划表见附表流动资金估算表见附表四项目融资方案资本金筹措万通置业投资万元，占总投资的债务资金筹措银行贷款万元，占总投资的。融资方案分析建设期为年，第年投资为自有资金万元，第二年投资所需资金由银行贷款解决，以降低投资成本。五财务评价本项目属于公益性质，财务评价主要进行功能投资评价，项目的建设标准较高，各项服务功能齐全，可为人提供服务，服务期限年，总投资额万元，投资较大，但运行期间有政府补助经费和有偿服务等收入渠道来源，具备较强的生存能力和可持续发展前景，财务评价可行。销售收入估算详见附表张床位，每床每月收费元，年平均入住率按计算收费元中包含伙食费元。成本费用估算详见附表财务评价报表现金流量表详见附表损益和利润分配表详见附表资金来源与运用表详见附表借款偿还计划表详见附表还款期限为年。财务评价指标盈利能力分析投资利润率投资利税率财务内部收益率财务净现值投资回收期资本金财务现金流量表详见附表偿债能力分析借款偿还期或利息备付率和偿债备付率不确定性分析敏感性分析编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图盈亏平衡分析绘制盈亏平衡分析图财务评价指标览表详见附表。六财务评价结论二项目社会效益评价项目对社会的影响分析党的十八