因素敏感性分析第九章项目效益评价项目社会效益评价项目对社会发展的适应性将大大改善当地的环境。同时本案的现代建筑物，有效地美化了市容，改善了区域环境。为达到上述目标，本案在规划中将本着以人为本注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善市场与配套用房的布局，力争创造个环境开阔方便的公共活动环境。由此可见，本案建成以后将具有良好的环境效益。项目总论项目概况二可行性研究的结论第章项目提出的背景及必要性分析项目提出的背景二项目建设的必要性第二章项目市场研究武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析宏观武汉市鞋业市场现状鞋业市场的发展趋势二项目微观状况分析项目的区位特征项目潜在的客户群体市场项目选址经济指标建设目标二建筑布局三交通组织四给排水设计生活给水系统排水系统消火栓系统喷淋系统五电气设计六电气消防七通风系统容量及购买心理分析第三章项目环境分析地块环境土地性质综述核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,地块周围景观地块周围的交通条件地块周围的配套设施二项目地块的优劣分析分析优势分析劣势分析项目的机会分析项目的威胁分析三结论第四章地块建设条件工程概况积率建筑密度项目建设期年项目总投资万元二项目投资测算序号项目名称建筑面积单位成本单项总成本销售单价备注土地成本亩万亩二前期工程费勘察规划设计费监理费等建安成本可行性研究费建安成本三建筑安装成本土建成本商场办公楼仓储地下室区间道路管网及绿化二安装成本给排水及消防系统变配电电力及照明系统弱电系统空调通风系统电梯部货梯部扶梯四直接成本小计五管理费用建安成本六财务费用建设期内年平均贷款亿，建设期内均匀投入。七销售费用销售收入八不可预见费四五六七九总成本合计十销售收入商铺办公仓库地下室十营业税及附加销售收入十二土地增值税增值额十三利润十四企业所得税十五净利润十六净利润率三资金筹措计划项目总投资不包括开发期间税费根据国家和有关部门关于项目总投资的规定，本项目的总投资建设投资建设期贷款利息铺底流动资金万元。资金筹措方案资本金及来源根据国务院国发号文规定，本项目企业应具备不低于项目总投资的资本金，即万元，因此本案企业自筹资金为万元。本项目所需资本金由企业用自有资金投入。建设投资资金来源建设投资万元中。计划向银行申请长期贷款万元企业自筹资金万元企业用建设期内房产销售款投入万元。附投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表年年年序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费开发期间税费不可预见费管理费销售费贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入注此处总投资包括开发期间税费。第七章项目财务效果评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算本项目全部投资的经济效益。主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利能力，即反映出项目的盈利能力。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期商引资工作本项目的开发商是浙江企业，臵业的业主绝大部分是外地客商包括已在武汉的外地客商。家企业及经营户，按每户流动资金万元计算，共需资金亿元，本项目的固定资产投资为亿元，再加上客商的装修投资，直接引进资金将在亿元以上。入住华中鞋业商贸城的客商从原租赁经营，到购买商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，将对武汉市加快引进市外资本起到重要的作用。有效地利用土地资源，推动城市发展战略目标的实现本项目拟选址在城郊结合部，项目建成后，必将带动周边地区的快速发展。将原占据闹市中心的老鞋业市场迁出后，其黄金地带的土地资源可得到更加有效地利用，同时促进城市区间的协调发展，有利于武汉市加快现代化国际大都市战略的实施。提高武汉的市场集聚和辐射能力传统的批发市场是在改革开放初期兴起的，其运营模式已不能适应现代物流发展的需要。谁能抢先发展建设高档次新业态大规模的专业物流中心，谁就将在区域竞争中争得主动，赢得先机。本项目的开发，将进步巩固和提高武汉在华中地区鞋类物流的龙头地位，并为武汉市传统批发市场的转型提升提供经验，产生示范效应。二目前对人和社会的影响促进区域经济发展本项目建成后，除引入原大兴路地区各个鞋业市场的经营者外，还将吸引更多的企业客商入驻，为江汉区提供新的税源，预计每年可新增上缴税金万元左右，有力地支持了区域经济的发展。向社会提供大量的就业机会本项目投入运营后，预计鞋业商贸城需直接就业岗位余个，除武汉市原有各鞋业鞋料市场的就业者以外，可新增就业岗位多个。同时，还将带动为鞋业商贸城服务的餐饮住宿搬运交通运输等行业的发展，提供大量间接就业机会，对于提高周边地区人民群众的生活水平，促进社会安定团结起到积极作用。明显的环境效益大兴路鞋业市场群的搬迁与新鞋业商贸城的建成，将是两地彻底告别污水横流垃圾遍地空气浑浊的生活及工作环境，老市场所处的老城区将变成道路宽敞整洁高楼林立，处处赏心悦目的城市风景线新商贸城将把城市的角落变成绿树成荫，花草满地，派兴兴向荣的创业天堂。二项目环境效益评价本项目处于厂房搬迁地带，该地带城市面貌有待提升。拟开发地块毗邻城市干道，破乱的厂房严重影响了城市景观和区域环境。本案的附属门前广场景观绿化带以及排水设施的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。项目全投资现金流量分析表序号项目建设期销售期现金流入销售收入商铺仓库写字楼地下室车库其他现金流入现金流出建设投资土地地基开挖土石方外运建设投入前期工程费分期建设款管理费用销售费用土地增值税销售税金及附加所得税不可预见费净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流量税前累计净现金流量税前折现净现金流量税前累计折现净现金流量评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动