上升。 主要市场如美国英国及法国，分别录得及的增幅，销往中国内地的珠宝亦上升。 香港商报今年国际金价走高，目前已接近每盎司克美元。 据全球最大的黄金生产商纽蒙特矿产公司预计因供应维持目前水平，而国际市场需求旺盛，同时美元可能进步走软，未来个月内金价可能进步上涨。 世纪珠宝网而国际铂金原材料价格再次上冲，铂金首饰价格上涨，原料迅速从每盎司美元上升到美元。 而据南京市场反馈，铂金饰品每克涨幅在元。 世纪珠宝网以上可见国际珠宝市场总体趋旺的势头。 二虎视眈眈中国市场，争先恐后抢滩登陆昔日被看成单纯珠宝加工制造地的中国内地，如今被国际珠宝首饰界视为潜在的最大消费市场。 接近亿美元年销售额的巨大市场潜力，令世界珠宝业巨头纷纷抢滩中国内地市场。 自年我国恢复黄金饰品市场后，内地黄金及珠宝首饰消费迅速增长。 据不完全统计，年我国首饰消费超过亿元人民币，黄金消费量则连续数年平稳保持在吨左右。 来自德国慕尼黑国际展览集团的项预测显示，年中国有希望成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费中心，以及世界珠宝贸易中心之，届时珠宝首饰的年销售额将超过亿美元。 全球最大的钻石经销商戴比尔斯早在上个世纪年代就开始了与中国内地的商务接触。 年和年，戴比尔斯先后与山东省辽宁省平的开发管理队伍，尽可能的减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。 附财务测算表投资估算汇总表项目开发和销售进度初步按排表经营收入年度预测表投资计划与资金筹措表经营总收入预测表税后利润测算表财务现金流量表剩余物业成本价值览表抵押物清单第章总论第节项目名称及简介项目名称中国扬州国际珠宝城二项目简介中国扬州国际珠宝城是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设的个集珠宝加工经营展示拍卖批发国际交易为体的大型房地产综合开发项目。 项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。 扬州珠宝城占地亩，总建筑面积万平方米，投资亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业多家，珠宝经营及相关领域数千商家按照资源集约化经营规模化运作产业化衔接链式化的国际经营理念，将珠宝原材料集散交易珠宝加工珠宝经营珠宝展示珠宝拍卖交易珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工生产展示销售拍卖，国际贸易等充分挖掘珠宝产业内涵，并与扬州地域文化有机融合，将扬州珠宝城打造成个国际流的珠宝产业平台，形成产供销条龙的中国珠宝专业大市场，形成象虎门服装中山灯饰顺德家私模式的产业集散中心扬州珠宝。 如果说长江是条美丽的项链，那么，扬州珠宝城无疑就是镶嵌在项链上的颗璀璨夺目的钻石。 珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达亿元以上，约占全国年产值和交易额的以上，形成为中国最大的珠宝产业基地之。 第二节项目开发单位基本情况核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目公司扬州珠宝城实业有限公司成立日期年月日经营范围开发生产营销珠宝及相关配套产品。 房地产开发销售租赁及物业管理。 企业类型独资经营港资注册资本万美元注册住所扬州市邗江区法人代表钟永森第三节项目规划概况项目位置扬州市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处占地面积亩，即万平方米建筑面积万平方米包括珠宝大酒店万平方米建筑覆盖率容积率绿化率规划功能设置序号名称土地使用权面积万建筑面积万功能定位珠宝大厦钻石宝石玉器金银制品等交有快递小时滚动珠宝信息屏幕全方位国际珠宝信息网安全押运为珠宝商办理出口的来源地证明黄金经营权珠宝进出口经营权代办有关营业执照暂住证等。 珠宝城将不定期举办大型国内国际珠宝研讨会交流会珠宝专业培训会珠宝拍卖活动专业人员资质培训等。 珠宝城还将配备现代化高科技的防暴防盗设施，引进国际知名的物业公司进行星级管理，配有世界流专业保安设施进行小时全天候监控，并有支训练有素的专业保安队伍为珠宝企业保驾护航，使入驻企业无后顾之忧。 第四节可行性研究的基本思路本报告旨在对项目作出常规可行性研究。 由于本项目是以珠宝为主体，集珠宝加工业商业酒店业旅游业于体的房地产综合性开发项目，有别于传统的单的珠宝工业区的开发。 在珠宝行业状况国家政策市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第个国际级高标准的珠宝专业大市场。 本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。 逐回答该项目的投资者何以独具慧眼进军珠宝产业何以在长三角在扬州开发建设国际珠宝城等疑问，顺理成章地得出两个结论选择长三角开发建设国际珠宝城是市场的迫切需要选择扬州是因为扬州综合成本最低，综合效益最好。 本报告充分发掘扬州在长三角经济圈中有利的区位优势，将项目有效资源市场前景及公司操控能力三位体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。 第五节可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济指标总建筑面积万平方米其中加工厂房面积平方米商业面积平方米酒店面积平方米公寓面积平方米总投资万元人民币不包括酒店投入自有资金投入约万元人民币经分析研究，本项目主要经济指标为税后利润万元未计算厂房租金和酒店营业收益全部投资净现值万元年折现率按计全部投资内部收益率总投资利润率盈亏平衡点为第二章珠宝市场分析第节国际珠宝市场鸟瞰相对平稳，各有升降，总体趋旺珠宝首饰在国际贸易中是项大宗商品，其年营业额约亿美元。 虽然经受伊拉克战争中东冲突非典冲击，引致金价波动，部分地区市况淡静销售下跌，但年国际珠宝市场整体表现相对平稳，且各有升降。 以国家和地区来看，东南亚上半年市场复苏受到打击，下半年销售趋于乐观。 由于美国市场正在复原，东易中心珠宝文化广场百货购物广场古董书画笔墨等交易中心国际商务中心国际品牌珠宝展示中心珠宝市场步行街期原材料半成品成品的展示销售集散地珠宝市场步行街二期同上珠宝加工厂区珠宝产品加工区珠宝加工厂二区玉器加工区珠宝加工厂三区漆器加工区员工高级公寓珠宝城职工及管理人员公寓设计规划说明项目公司现已在扬州市邗江区第期购买土地亩，其中商业用地亩，工业用地亩，土地款已全额付清，商业及工业用地的国有土地使用证已全部办好。 第二期酒店用地亩，届时将按合同约定供地付款。 目前，工程的详细施工规划即将完成，施工的前期准备工作正在紧张进行中，预计年月珠宝大厦珠宝市场步行街珠宝加工厂区区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。 全部工程为期三年半完工。 该项目位于扬州市城区主干道江阳西路南侧。 整个珠宝城规划分五个区特大珠宝加工区珠宝市场步行街珠宝展示交易区珠宝产业生活区珠宝文化交流和酒店区。 其整体规划和单体设计都是聘请香港新加坡等地名家，按照国际流的珠宝产业平台进行规划设计，功能明确完善，建筑风格充份显示行业主题，既金碧辉煌又豪华气派协调致。 建成后的珠宝城将成为扬州市道靓丽的风景线。 项目的代表性工程特大的珠宝加工区按珠宝加工种类由大组团幢现代化高级厂房组成。 珠宝市场步行街其造型和用料均采用世界产玉区建筑风格，经名家精心雕琢而成，内设缅甸街印度街非洲街新疆和田街等。 届时，全世界的珠宝玉石将汇集于此，让人如同置身于珠宝大世界，世界珠宝玉石尽显眼前，任君选购。 珠宝展示中心外型为米，内设圆形方形八角形三大中庭，中庭错落有致，融会贯通，四楼的拍卖大厅金碧辉煌，雍容典雅，豪华气派，万千珠宝在此拍卖展示和交易。 珠宝大酒店建筑面积万平方米，拥有间豪华套房，是专为方便珠宝商贾集中经商和进行行业交流而设，并根据珠宝商常携带贵重物品的需要，特别配设全套流的保安系统。 整座酒店呈钻石形。 酒店面宽米，落地大玻璃，无梁无柱，气势磅礴。 大堂高米，面积平方米，内设音乐瀑布小溪曲径亚热带森林园景，使整座酒店充满现代浪漫气息和回归自然的感觉。 建成后的国际珠宝城计划配套有人民银行验金点珠宝鉴定中心海关报关点，并有税务银行保险等服务机构。 还将后将成为全国乃至世界著名的珠宝生产加工原材料交易珠宝展示拍卖交易中心，届时全国甚至世界各地的珠宝商将会云集扬州，在产业园内进行珠宝交易，并且将定期举办规模庞大的国际珠宝展示交易会。 预计年交易额将达亿元，本公司也将从中获取较大收益，如交易额的提成，即使按交易额的收取，年也有上亿甚至几亿的收入，由于这方面的经营收入目前难以准确量化，在本经济效益分析中暂且不计，但其美好的经济发展前景是不能轻易忽略的,三本项目建成后由本公司负责物业管理，总建筑面积万,年的物业管理费收入有几千万元,在本经济效益分析中也暂且不计。 四本公司自己经营珠宝业务所产生利润在本经济效益分析中也暂且不计。 本项目收入来源虽然很多，但在本经济分析中主要以可量化的物业销售收入为主。 第二节项目经营税金及附加根据国家现行的财税政策和扬州市的地方税收政策交纳有关税金。 项目经营税金及附加见下表序号项目计算依据金额万元营业税营业收入的城市维护建设税营业税的教育费附加营业税的合计营业收入的第三节项目利润估算项目经营收入万元项目经营税金及附加万元项目可运用资金项目经营收入项目经营税金,即为万元。 项目税后利润测算如下表所示，项目税后利润总额约万元税后利润测算表单位万元税后利润测算表单位万元序号项目金额万元经营收入总成本费用税金及附加利润总额所得税年免所得税税后利润注考虑剩余物业价值详见剩余物业成本价值览表万元，税后利润总额应调整为万元根据扬州有关政策规定，外商独资企业在税收上享有从获利年度起企业所得税前年免，后年减半的优惠政策。 第四节项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版。 参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算出项目全部投资的经济效益，选取的计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。 财务内部收益率财务现金流量见财务现金流量表注年贷款利率按中国人民银行年月日起执行的标准，取。 般来讲，年折现率般高出同期银行年贷款利率个百分点，即为折，计算时取。 内部收益率的计算地进行抵押担保，项目公司购买的土地帐面价值详见土地使用权证书及抵押物清单为万元,其中,商业用地帐面价值为万元,约每平方米元,工业用地帐面价值为万元,约每平方米元。 年月，扬州市国土资源局公开拍卖了块土地，其中有块土地分布在项目公司所购土地周围，这些土地最高成交价为块商业用地每平方米元，最低为块住宅用地每平方米元详见有关扬州市土地拍卖公告，根据本项目地块位置及用途，商业用地市场价不会少于每平方米元，不考虑工业用地升值因素，本项目商业用地市场总价应为万元，加上工业用地成本价万元，整个项目用地市场总价应为万元。 贷款万元，占抵押标的物的,可见土地抵押担保还是相当有保障的。 二分阶段担保问题本项目在建设阶段贷款万元可用所有土地进行抵押担保，待完工将进入到销售阶段时，用地面上的建筑物进行二次抵押，同时解除拟销售物业所占土地抵押，使销售得以按正常进行，保证资金按计划回笼，将风险降到最低。 第四节评价结论和实施