境，这是满足中关村科技园区发展的基本条件。项目建设的必要性中关村西区是中关村科技园区规划中的重要部分，是北京市十五规划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区海淀镇，东起白颐路，西至彩和坊路，北到北四环北大南门，南边界为海淀镇南街，是中关村的高科技商务中心区。西区总占地面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万平方米。总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车停车位个。规划建筑高度由西向东从米到米逐渐升高，局部修建高度米米的标志性建筑群，形成高低错落变化有致的城市轮廓线。西区整个用地范围有明确的功能分区综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地公共建筑区提供金融会展酒店商业综合管理等建筑用地公共绿化广场包括绿地景观公共交往空间与地下商业设施。中关村西区效果图中关村西区作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策研究开发产品和技术的展示中心区，是整个中关村科技园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的窗口和与国际经济接轨的基地。中关村西区的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。中关村西区号地建设项目规划工程总建筑面积约，项目将建成酒店层高精装修级办公楼层高部分装修购物中心层高部分装修。本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动中关村西区乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。第三章投资环境分析总体宏观经济分析宏观经济形势介绍中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的。中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势作为中国入世的过渡的部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国款本息累计本金利息本期借贷款本期应计利息本期本金归还本期利息支付期末借贷款本息累计中关村西区号地工程项目申请报告附件北京市规划委员会关于原则同意中关村西区号地项目设计方案的复函关于中关村西区中标单位建设项目审批问题的函北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号目录第章项目基本情况项目概况项目单位简介项目技术经济指标报告编制依据第二章项目建设的背景和必要性项目建设的背景项目建设的必要性第三章投资环境分析总体宏观经济分析国家政策及土地市场分析房地产市场分析商业地产市场分析写字楼市场分析酒店类物业地产市场分析第四章区域市场分析中关村地区商业地产市场分析中关村地区写字楼地产市场分析中关村地区酒店类物业地产市场分析第五章项目市场定位中关村地区市场总体分析项目业态组合项目客户群分析第六章项目选址及建设条件分析项目用地范围及自然状况市政配套条件社会人文环境第七章项目建设方案项目总体规划建设规模及概况项目建设风格项目外部配套建设方案第八章项目节能节水环保消防节能节水核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,环保分析消防安全第九章项目劳动安全卫生消防及对环境影响编织依据安全与劳动保护卫生防护安全保卫及消防设施项目建设对环境的影响及处理第十章建设进度安排与工程管理项目进展情况项目进度安排工程建设管理第十章项目招标组织项目招标目的招标原则及招投标方案第十二章投资估算与资金筹措投资估算说明投资估算资金来源与运用分析第十三章项目财务评价销售收入估算成本分析利润分析财务指标分析现金流量分析结论第十四章项目社会评价对就业效益的影响对环境效益的影响对政府财政的影响对区域发展的影响第十五章风险因素分析工期风险及防范工程质量风险及防范环境风险及预防利润临界点盈亏平衡分析表敏感性分析第十六章结论基本报表中关村西区号地全投资现金流量表基本报表中关村西区号地资本金现金流量表基本报表中关村西区号地损益表基本报表中关村西区号地资产负债表辅助报表中关村西区号地投资总计划表辅助报表中关村西区号地销售收入与经营税金及附加表辅助报表中关村西区号地资金筹措计划表辅助报表中关村西区号地借贷款明细表辅助报表中关村西区号地还款付息表附件第章项目基本情况项目概况项目名称中关村西区号地二项目建设地点公司股东基本情况北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设集团股份有限公司上海谷元房地产发展有限公司北京海开房地产集团公司海南三至投资发展有限公司深圳海亚投资发展有限公司北京中地土地整理公司六家公司参股。各家股东在投资开发科技创新经营管理资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。三公司核心业务北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心业务房地产开发，基础设施建设技术开发技术转让投资管理。公司在房地产开发，基础设施建设规划设计市场营销等领域有支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。项目技术经济指标规划用地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米包括酒店平方米，办公平方米，商业平方米，地下建筑面积平方米。报告编制依据北京市规划委员会关于原则同意中关村西区号地项目设计方案的复函规复函字号北京中关村西区号地项目设计说明北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设部房地产开发项目经济评价方法第二章项目建设的背景和必要性项目建设的背景中关村科技园区是年月经国务院批准建立的中国第个国家级高新技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统领导和管理。中关村科技园区覆盖了北京市科技智力人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园丰台园昌平园电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区，其中建有平方公里的上地信息产业基地和平方公里的。年月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示。这是继年代设立深圳等经济特区，年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又重大战略举措。中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才科技知识优势和高科技产业的基础，用年的时间，把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代特点我国自己特色世界流的科技园区，成为国家科技创新示范基地科技成果孵化和辐射基地高素质人才创新人才的培养基地。到年，中关村科技园区生产总值达到亿元人民币，年递增，成为新的经济增长的发动机，同时，科技园项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区区用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约公顷。具体四至范围是南侧为海淀镇南街丹棱路，西侧为规划号路，西北侧为规划号路，东北侧为海淀斜街规划步行商业街。三项目建设内容中关村西区号地建设项目规划工程总建筑面积约。其中地上建筑面积，地下建筑面积。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有个机动车停车位，其中地下个，地上个自行车停车位个地上部分由五星级酒店写字楼及商业三栋建筑组成，酒店层，高写字楼层，高商业层，高。四项目组织运营过程中关村西区号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号市规划委设计方案复函规复函字号。北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心业务为房地产开发基础设施建设投资管理等。五项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为税前全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。六项目融资中关村西区号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决。七项目建设周期中关村西区号地建设项目工程建设周期为个月，从年月开始至年月。其中，年月至年月为基础施工期，年月至年月为结构施工期，年月至年月为装修和室外工程施工期。项目单位简介建设单位情况北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区号地块的开发建设工作。单位名称北京科技园置业股份有限公司注册地址北京市海淀区海淀南路号法人代表周玉臣注册资金万元成立日期年月日二使项目的主要经济指标有明显的提升。因此，开发建设成本对于项目的经济指标有较大影响，未来在实际操作中的成本控制非常重要。只要成本控制到位，即使是小幅的成本降低，都能让主要经济指标有明显提高。中关村西区号地工程项目申请报告销售价格敏感性分析因项目尚未建设，项目投资还是个估计量，故选择总投资作为变量，考察项目抗风险能力，分别取总投资为预计投资的，得各项评价指标值，见下表。投资收入敏感分析序号项目名称计量单位敏感性分析结果变化变化变化变化变化土地取得费费万元土地取得费占比例项目总成本万元资金筹措万元经营总收入万元利润总额万元所得税万元税后利润万元税前全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率可以看出，销售价格的下降对于内部收益率和税前利润额的影响相对较小，但销售价格的小幅提升，能使项目的主要经济指标有明显的提升。小结综合以上分析可以看出，该项目三项指标对总