增长。从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在滨海新区大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。滨海新区快速发展的同时，些结构性差异却在浮现。滨海新区主要以工业为主，服务业相对不发达。与上海浦东作比较。滨海新区第三产业仅占的比重的左右，而浦东新区的比重达到了以上。而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。三区域交通塘沽海陆空交通便捷。天津港与多个国家和地区的多个港口有业务往来，定期班轮航线多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚欧大陆桥国际运输线的起点之。华北津晋等高速公路将塘沽与中国东北华南西北相连。京津塘高速公路将北京天津塘沽连成线，从塘沽驱车分钟即可到达北京。轻轨铁路津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了塘沽与天津的距离。中央大道集疏港公路期蓟汕快速路期西中环响螺湾开启桥中心路穿京山线地道天津中心渔港北疆电厂临港产业区海滨休闲旅游区七里海湿地保护修复工程等被列为年十大重点新建项目，总投资额超过亿元，年预计投资亿元。根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工双向四车道，净高米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工新区中央大道项目的关键节点四号路地道胜利路段年底前完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中的跨海河大桥年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里道路桥梁主体工程年底完工。交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。新区将安排铁路轨道及道桥工程项，计划投资亿元。其中，对内交通中将开工建设中央大道西中环津港高速津汉快速路等批项目，使新区路网更趋完善合理。对外交通包括津秦客运专用线京津系统消防系统逃生系统控制系统交通系统系数增大，在定程度上，造成建筑物附属成本上升，总投资额变大。综上所述，总建筑高度，柱网为左右，抗震设防烈度为度，结构采用框架剪力墙或框筒结构体系较在建筑成本构成面积产出以及生活办公等各方面综合比较下最为经济合理的高层建筑设计方案。目录前言研究目的二研究方法与思路三报告编制依据区域篇区域简介二区域经济三区域交通四区域支柱产业五结论规划篇总体规划二规划综述宗地篇委托宗地概况二地块周边环境三道路交通分析四商业现状分析五区域地位分析六结论市场篇房地产相关政策二写字楼市场分析三公寓市场分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,四商业市场分析定位篇开发定位原则二项目分析三开发时机判断四功能定位五客户定位六产品定位写字楼公寓商业部分七租售价格定位八产品规划设计建议九风险因素分析十营销初步建议经济篇方案设定二方案测算三方案测算四方案测算五现金流量及敏感性分析六结论附件区域规划详情资料商务商业区二海港物流区三临港工业区四其他规划二写字楼项目基本信息三公寓项目基本信息四写字楼智能化五顶级写字楼标准六商业项目基本信息七建筑成本的影响因素前言研究目的本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市塘沽区新港号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。二研究方法与思路我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区的经济政策走向以及项目所属区域的城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。特别是在年国家系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业包含底商商铺写字楼商务公寓酒店式公寓等多种形式居住物业纯住宅特殊量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油天然气原盐地势海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。塘沽区塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。塘沽区距天津市中心公里，距北京公里，素有京畿门户之称。总面积平方公里，常驻人口万人，连同外来人口达余万。辖个街道办事处个乡。二区域经济由于部分区域年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于年各区域统计公报。经济总量经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。年度地区生产总值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长，固定资产投资亿元，增长。社会消费品零售总额亿元，增长。实际直接利用外资亿美元，增长。城市居民人均报酬元，增长。产业结构年末第产业完成亿元，增长。第二产业是推动塘沽区经济快速增长的主要力量，完成亿元，增长。第三产业完成亿元，增长。三次产业比重分别为和，第二产业比重比上年提高个百分点。第三产业年完成额示意图年年年产业结构比重示意图年年年通过产业结构分析表明，第二产业为本地的主要经济支持，并且有继续增速第三产业第产业第二产业第三产业第产业第二产业第三产业第产业第二产业发展的趋势，第三产业的发展滞后于第二产业的发展。年第三产业构成行业比重示意图年第三产业构成行业比重示意图交通运输仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他行业交通运输仓储和邮政业批发和零售业房地产业其他行业金融业住宿和餐饮业通过对年年第三产业主要构成行业比重的纵向比较，我们不难看出三大行业增长点，即住宿和餐饮业年较年增长，房地产业增长，交通运输仓储和邮政业增长。这三大行业在第三产业中比重的增长对金融业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。贸易企业销售收入贸易企业销售收入加速增长。年贸易企业销售收入完成亿元，比上年增长。贸易企业销售收入示意图年年年贸易企业销售收入增长迅速表明港口为中心的相关商务类活动将更加活跃，这为相关房地产市场的发展奠定了潜在基础。社会销物业的分析，通过研究市场供求现状产品特征价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地周边环境市政交通条件近期规划动向进行深入分析。并因此总结出宗地的优势劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域的未来商业商务规划区域的发展趋势作出判断。我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户资料支撑。我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发方向。在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品建议及价格制定提供依据。在以上研究分析的基础上，通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产品形式的收益水平，从而从经济性方面验证本项目的可行性。三报告编制依据委托方提供的宗地基本资料天津市城市总体规划年天津市总体规划近期天津市城市总体规划年天津市总体规划近期国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策天津市统计局年统计年鉴年天津市政府工作报告年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报现场勘察和实地调研所得资料建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据项目投资分析各种费率依据政府相关文件天津市房管局交易统计数据区域篇区域简介滨海新区滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海海河流域下游，陆域面积平方公里，海域面积平方公里。紧紧依托北京天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。重点规划建设的平方公里，包括三个功能区天津港开发区保税区全部三个行政区塘沽区汉沽区大港区城区部分海河下游冶金工业区东丽区无瑕街津南区葛沽镇。目前新区常住人口万人。滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有大还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比如已经是顶级写字楼的基础指标之。顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来，有些已经根据时代的要求逐渐量化。另个评价顶级标准的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平，这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标。出众的客户顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身，其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之。世界知名企业好比顶级写字楼里的灵魂，使得写字楼的内在气质充盈并附满张力，并保证了顶级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。流的企业受顶级写字楼流的品质所吸引，写字楼因企业的流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内再由内而外的品质诉求过程。流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。纯商务与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公体化，大部分上规模的写字楼都不约而同地开发底商，将写字楼做成个综合体。随着商务区规模的不断扩大，功能的不断完善，建筑综合体的劣势逐渐显现出来。比如底商等设施看似方便，却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带