核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 成本预测 二税务分析 三经济指标分析 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 二结论与建议 附件 南京城市发展与住宅市场研究报告 南京土地招投标市场研究报告 聚宝山项目提交政府答疑的问题 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。 南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。 金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。 二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 和接受上海辐射以及新经济发展的主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规 模最大的大学城。 本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周 边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。 项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。 项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 政府 宁栖公路 聚宝山 宗地 垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度 宁栖公路 图宗地内部高差 宗地标高低于周边用地 东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差米左右。 北部的聚宝山西峰标高米，东峰标高米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。 宗地地面 聚宝山 铁路 绕城公路 图宗地与周边高差剖面图东西向 聚宝山 宗地内由西向东，地势升高 宗地内局部高低落差 约 图宗地与周边高差剖面图南北向东侧 铁路 绕城公路宁镇公路 宗地地面 聚宝山 图宗地与周边高差剖面图南北向西侧 铁路 绕城公路 宁镇公路 宗地地面 聚宝山 绕城公路 沪宁铁路 最低点 最高点 图宗地与周边高差 地块现状 地块现状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农 田和植被占总用地面积的近半。 图宗地土地利用现状 工厂与市场 主要工厂与市场共计家，占地总面积万平米，大部分仍在生产运营，其中家有 轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。 表工厂基本情况 名称经营业务运营状况环境污染情况 源宝化工公司轮胎装配在运营无 利达服装公司服装生产在运营无 添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染 光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染 包装容器厂包装材料在运营无 金属配件厂金属配件在运营无 野马电声乐器厂电声乐器在运营无 金陵特种电缆厂电缆在运营无 屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染 宏大设备市场汽车设备销售在运营无 东风汽车汽车销售在运营无 玄武湖货运市场货车停车场在运营无 居民 居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户 人，住宅建筑面积约万平米。 废弃的 采石场 农田 农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。 树木 宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北 部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。 图宗地主要树木分布 水塘 宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上的个，最大的 平米。 大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米， 水质良好。 图宗地地表水分布 高压线 现状有条二回高压线从宗地内部穿过。 根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条 二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。 图宗地高压线走向 拆迁 北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积 亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人 员人。其中， 宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积的，拆迁居民 户。 代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积的，拆迁居民近户。 图宗地拆迁范围 三周边道路及出行方式 道路 对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中 宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系 的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条 干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区 新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部 地区。 绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙 等立交通往主城各个区域。 宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。 岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。 表宗地周边现状与规划道路览 名称级别宽度 车道速度公里 小时 交通流量 辆日 路面 绕城公路全封闭快速路双向车道沥青 宁镇公路级国道双向车道混凝土 宁栖公路现状公路水泥 规划交通性主干道双向车道 现状 现状变电站 规划 规划 规划 规划规划 宗地 代拆迁范围 代拆迁范围 目录 项目决策背景与摘要 内部因素 二外部环境 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 三周边道路及出行方式 四周边公里社区配套 五周边环境与规划 六市政配套 七规划设计要求 第二部分法律风险分析 土地出让条件 二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段 三总体评价 第三部分市场分析 南京房地产市场简述 二玄武栖霞市场概况 三竞争市场分析 四需求市场特征 五产品建议和目标客户定位 第四部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第五部分工程及销售计划 期开工时间确定 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 成本预测 二税务分析 三经济指标分析 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商