性研究分析郑州目前写字楼市场状况郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善良好的区位优势及重要的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。作为城市经济发展的晴雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模的扩大，将迎来新轮的建设高潮。目前市场供应现状经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是部分写字楼的使用功能混杂定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住型写字楼仍为市场的主流产品。但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过程中的过渡产品。近年销售情况较好的国际大厦财富广场数码大厦我们对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状况财富广场基本上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商务企业的宽敞明亮的办公要求每户带个小阳台，商务办公的严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配合高效的现代企业需求。国际大厦较财富广场有进步，完全的商住型结构，电梯配臵及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标准。但在结构上尚带有住宅的痕迹，对于提高企业形象方面没有起到促进的作用。数码大厦三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼模式。只不过许多配臵标准尚未达到平均水准，给日常的办公带来不便。例如电梯数量少公共部分灯光阴暗停车不便等。以上三个物业，基本上可以代表现时郑州写字楼的发展状况。据本行调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的问题，应该可以说明现时物业的商务缺陷停车位少，停车难等候电梯时间过长更愿意使用中央空调电梯速度太慢大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提高公司的企业形象内部结构局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内部结构差，死位较多，影响使用同时也无法满足企业的持续性扩展物业管理较差。甲级写字楼的状况目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦大厦专业完善的物业管理。以上是确保物业领先市场，从而使物业保值增值的先天市场基础，其它项目难以完全各项复制，也即是大厦具备市场唯性。综合分析，按目前郑州市写字楼的价格水平衡量，大厦的价格只处于中等水平，尚有较大的价值空间仍未体现。升值空间较大。全文完目录大厦商业裙楼可行性研究分析项目位臵介绍郑州市城市规划发展分析商业环境层次结构本项目的特点分析本项目裙楼的客户定位裙楼定位的论证银行证券公司的选址必要条件本项目的区域唯性周边繁华的经三路存在的先天缺陷裙楼情况简介大厦写字楼可行性研究分析郑州目前写字楼市场状况目前市场供应现状甲级写字楼的状况写字楼发展的世界性趋势从国际写字楼的普遍形式反映国内大城市的写字楼形式反映办公商务形式演变的必然性核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,大厦领先市场的持续性优势本项目的整体优势本项目的细部优势高档写字楼具有较大的升值空间大厦符合国际甲级写字楼通用标准大厦的价格分析大厦价格的市场水平大厦的推广价格策略简析大厦的投资回报从销售情况预计升值空间结论大厦商业裙楼可行性研究分析项目位臵介绍本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政体的功能版块。。。项目所在地区的地图图片。。交通网络发达，花园路双向八车道，车流顺畅北环立交附近，位扼交通要塞周边省机关部门聚集省电视台以及其广告业务部门迎宾馆高档别墅群等近在咫尺本项目北向道路情况郑州市城市规划发展分析郑州市整体城市规划是北移东扩的整体战略，城市中心北移。郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。些颇具规模的工业企业和外驻单位曾给该区域经济发展带来无可比拟的动力。随着市场经济的发展和国企改革的不断深入，西南区域发展相对滞后，国企改革就业问题也是导致该区域整体消费水平较低，购买力削弱的原因，在定程度河南省工商行政管理局企业注册大厅河南省电视台龙门大酒店上影响到涉及居民生活居住等相关行业的发展。西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构集中的东区北区，其人气信息量物流人文环境等资源所形成的很强的积聚效应，存在明显差异。所谓东扩，即是建设郑东新区。郑东新区是郑州市政商业价值从长远看，有较大的升值空间。本项目裙楼的客户定位本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据与整个金水区的区域定位相结合与周边商业环境相结合与本项目的特点相结合与本项目的形象相结合。本项目商业裙楼的客户定位为有实力的注重企业形象建设的准备开展多功能业务的银行证券公司裙楼定位的论证银行证券公司及高档酒楼的选址必要条件此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件资金流密集周边的消费层次结构组成丰富交通方便车位充足方便形象展示，地域标识性强所使用的物业在软硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展的办公需要具备餐饮业建筑设计布局本项目的区域唯性般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因为写字楼的大堂物业管理等方面能达到银行等金融业企业的使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软硬件设施流。本大厦更是本区域内唯的顶级全新商业物业。它的唯性，决定了它的商业价值。这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战略的企业而言，是最为合适的。周边繁华的经三路存在的先天缺陷缺陷车道狭窄，交通阻塞，人流车流不通畅离本项目约分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的商业路。虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求的效率要求。路口多红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。上下班时间的堵车更是司空见惯。缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业的可持续发展的办公需求这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品这在下节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述，无论物业质素档次机电设备配套设施物业管理等方面，无法满足现代企业的办公需求更无法很好地满足企业的可持续性发展需求。如果最终因物业方面的原因而最终放弃所驻守的区域，也即非战斗性损失已抢占的市场份额，这绝对是企业不可接受的。从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为银行证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件，所以，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行证券等金融企业使用的。事实上，从目前多家与本项目正在洽谈的客户情况观察，银行类的客户府重点建设的个全新区域。但由于个完全的从成型到成熟配套设施的完善区域功能的实现人气的有效聚集，按全国众多大中城市的发展经验看，是个较为漫长的过程按经验，应该大约需要年的时间。所以，商政体的金水区，必然是城市北移发展进程中的核心区域与新区域的发展比较，其多年的历史沉淀成熟的市政配套完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位臵，是东扩区域中难以望其项背的。商业环境层次结构本项目分钟车程范围内可辐射到的商业环境层次结构主要如下类型名称省市机关单位省广播电视中心省工商局省财政厅省税务局省烟草专卖局省新闻出版局省邮电研究所河南日报报业集团省煤炭总医院郑州海关郑州金水中医院大型国企中原石油天然气开发总公司省物资集团奥克啤酒厂零售业汽车配件大世界丹尼斯量贩国美电器城河南科技市场天荣国际建材港院校省实验中学河南财经学院省水利学校其它大河锦江饭店龙门大酒店中国移动营业中心中国联通从金水区的现状观察，是由商政文化相结合的较高层次的功能区域，其人流物流资金流形成了较强的聚集效应。本项目的特点分析本项目主要具有如下优点郑州的标志性建筑本项目已获得市场高度认可，大郑州首席纯写字楼的形象已经树立目前是郑州最顶级的写字楼，符合国际甲级写字楼物业通用标准交通方便周边省直机关高层次客户聚集信息产业厅进驻其中，带动批相关高端客户进驻项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻的客户质素较高超大容量停车场，有多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的窘况裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具有强烈的现代气息既能使室内有明亮宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充分体现自己的形象高尚气派，为企业的形象建设提供了最好的展示基础而且，相对独立的裙楼，能给进驻商家更大的展示空间，有效促进进驻商家的企业形象建设裙楼内的平面结构设计宽敞实用在本项目南向分钟车程的地方，是郑州市的地王，此地块是综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯个顶级写字楼，商家进驻本项目，必定能抢占先机，待地王建成并投入使用后，必定再次拉升此地段价值本项目的投资价值率的标准为七成或以上，建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁柱截面积建筑平面要力求方正公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提高单元内的使用率，充分体现了建筑结构设计的科学性，为客户带来物业的超值享受。项目的生态表现项目空调系统采用的空调盘管新风系统，可常年提供过滤调节后的清洁舒适的新鲜空气，为大厦内部创造了良好的健康办公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量有效调节人们的精神状态，有积极的作用大厦前庭为平方米的大型生态广场，为用户提供了舒适的共享空间，增添了项目的人文与绿色气息。停车位共个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼电梯数部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。高档写字楼具有较大的升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平的发展，新建写字楼建设标准较高，良好的质价比将成为吸引客户的重要因素之，高档写字楼因此拥有较大发展空间高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能的要求在政府大力扶持下，北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的投资热点