1、“.....进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分必要。在城市定位中的必要性都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。天府水镇项目很好的体现了这四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。城市旅游发展的必要性目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当必要性......”。

2、“.....都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最终实现城市功能升级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。区域整体开发的必要性表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。在统的品牌理念下，其内部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个项目的自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。因此......”。

3、“.....十分必要。小计年月年月岷江商业休闲区二期产权酒店水利博物馆博物馆广场玉垒山度假别墅区其他水景观及小品项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计年月年月国际接待区文庙广场其他水景观及小品地下停车场项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计合计第章总论项目概况都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程即都江堰景区而闻名遐迩。都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长，近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。由于城市地位的提升......”。

4、“.....日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施城市经营理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。同时，都江堰市也明确提出了实施城市历史文化复兴工程的理念，与城市经营紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之。本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地亩，属于旧城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。本项目充分利用各方面优势，拟建设成为个以水文化为核心，以都江堰本土文化四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光娱乐度假购物会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即水生态城中城，并核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,命名为天府水镇暂定名。通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区成都的特色休憩中心区......”。

5、“.....以及本地消费市场的综合需要，创造城市自然人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益。天府水镇中包括组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即天府水镇项目预可行性研究报告。具体研究程序为编制工作计划在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作的范围重点深度进度安排人员配置费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。项目调查与资料收集根据工作要求，项目组前往成都都江堰，在市场调研的基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场社会行业主管部门都江堰景区项目涉及的相关企业单位等进行了调查，并收集了项目建设运营等方面所必需的信息资料和数据。研究评估与方案编制对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估......”。

6、“.....并编制初步方案。方案论证对初步方案进行多角度论证比选，提出理想的方案组合。综合评价由公司成员与项目顾问专家起，对方案进行环境评价商业模式评价财务评价社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性经济可行性社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行了调整。报告编制经过论证和调整优化之后，进行报告文本的编制。交流与修订形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成正式报告......”。

7、“.....实为个系统化的旅游及商业地产区域。天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市的旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了城市经营的理念。因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的开发。方面......”。

8、“.....进行整体区域的拆迁基础设施建设区域环境的打造等，另方面，推动旅游项目开发商地产项目开发商项目投资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的些项目上将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另些项目则将自行承担开发商的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益，又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为个与世界文化遗产相匹配，世界知名的生态文化社区。天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑面积万平方米。按高拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率，投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。按普通拆迁成本万元亩......”。

9、“.....其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。二本课题研究的程序北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司的委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目高，销售不利，使得整个项目开发失败。对策对各子项目做好进步论证，对项目的资金筹措安排，寻求多种融资渠道，控制成本。二开发运作风险分析项目很大程度依赖滚动开发收入，如投资不能及时到位，项目逐年开放收益，如不安排好将影响整个项目的开发。对策对整个开发运作做出翔实可行的计划，安排好各个环节的时间节奏人员资金等事宜。三市场风险分析都江堰目前还是过境地......”。