目划分占地面积总建筑面积总投资分别为期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心威尼斯水街学校幼儿园巴伐利亚度假酒店海滨度假酒店配套休闲项目等公建项目，占地万，总建面万，总投资万元二期包括期商住巴登巴登谷商业街及会所西班牙小镇，占地万，总建面万，工程费用万元三期包括二期商住高尔夫低层住宅安纳溪谷小镇，占地万，总建面万，工程费用为万元。开发期年，环境保护节能设施方面将建设小型污水处理厂座，并采取节能灯器具环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过万元。销售收入亿元，经营成本亿元，经营税金及附加亿元，利税亿元，税后利润亿元，投资利税率投资利润税后率分别为，净现值亿元全部投资，税后大于零内部收益率全部投资，税后，高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。投资回收期年。由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将给珠海建立个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况珠海历史沿革珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口些海岛的沙丘山岗台地上，都留下了先民们的遗迹。自战国时期为百越之地到年正式定名为珠海县，年改为珠海市，并为省辖市。年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在珠海设置经济特区，年，珠海经济特区面积调整为平方公里。珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距海里最近的海岛相距海里，南端陆地与澳门相连，西面是新会台山县，北面与中山市接壤，距广州约公里，距深圳约公里。全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平方公里，海岸线长公里，珠海拥有个岛屿，有百岛之市的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长的城市。年全市总人发展更符合市场经济发展的规律，使该项目无论在经济效益和社会效益方面更胜筹。第十章附件附件文件资料珠海市淇洲岛影视城有限公司营业执照珠海市规划局建设用地规划许可证用地字香洲第号及规划设计要点珠海市旅游局关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函附件二方案附图附件三方案二附图目录第章项目概况及可行性报告编制的依据项目名称项目建设单位地块坐落位置与环境本报告编制的依据项目开发公司状况项目概况项目建设招投标形式结论概述第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况珠海历史沿革珠海自然地理交通人文环境珠海宏观政治经济环境珠海房地产市场现状珠海房地产市场发展前景分析项目所在区域房地产发展规划和趋势建设条件第三章项目分析及市场定位中国休闲度假物业市场的需求分析国内休闲度假地产市场的发展情况珠海构建休闲旅游度假基地的优势珠海会展业发展前景分析珠海休闲度假物业及会展市场供应分析项目分析项目定位销售价格及销售预测核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目营销方案第四章方案比选及技术方案总体规划设计要素方案生成过程及选择理由工程地质水文地质条件市政给水设计室外排水排污设计用电设计酒店会展中心智能化系统设计燃气设计第五章公用设施及环境保护方案项目对公共设施的需求环境保护方案项目物业管理第六章项目实施计划工程筹划与管理分期实施计划资源供求第七章项目经济评价分析和社会效益评价房地产开发项目投资与成本费用估算房地产开发项目收入估算与资金筹措房地产开发项目财务评价财务盈利能力分析资金平衡分析和资产负债分析房地产开发项目不确定性分析社会效益评价第八章风险分析与对策第九章研究结论第十章附件第章项目概况及可行性报告编制的依据项目名称项目名称亚太旅游部长国际会议中心项目项目建设单位项目建设单位珠海市淇洲岛影视城有限公司地块坐落位置与环境淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧望赤领山群及附近。本报告编制的依据珠海市规划局建设用地规划许可证用地字香洲第号及用地红线图规划设计要点珠海市旅游局关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组房地产项目开工通知参考资料珠海市城市规划条例珠海市城市总体规划珠海工程造价信息房地产期开发二期商住占地万，总建面万，高层占地万，总建面万高尔夫低层住宅占地万，总建面万安纳溪谷小镇占地万，总建面万亚太旅游部长国际会议中心亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模万平方米，主楼高度层，裙楼高度层，集会议会展六星级酒店论坛会议中心写字楼酒店式公寓及购物中心等配套为体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。二主题旅游设施具体旅游项目有礼仪广场彩虹桥威尼斯水街渔人码头沙滩排球室外露营烧烤四月白露天演绎场丛林观光驿站攀岩探险山地摩托车林中栈道山地滑翔飞行赤岭观日观海摩天轮山地网球场生态湿地观海索道雕塑广场野外露营地金色沙滩观海景观平台沙滩排球海洋剧场三威尼斯水街总建筑规模万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头，与澳门香港旅游业形成互补互助的体化。四巴登巴登谷地总建筑规模万平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。五渔人码头海洋主题度假村海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界海洋生态健康中心潜水俱乐部渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。六西班牙小镇总建筑规模万平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。七茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅总建筑规模万平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及住宅。八高尚住宅公寓希腊风情山地私家居住主题。设置会所及公寓。九安纳西溪谷风情小镇总建筑规模万平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。十学校幼儿园总建筑规模万平方米。十环境保护节能设施拟建设小型污水处理厂座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外路灯草坪灯公共厕所照明绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。度假酒店住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护节能设施将投入超过万元。项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法开发项目经济评价方法建设项目经济评估方法与参数第三版征求意见稿项目开发公司状况珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团控股有限公司下属中外合资企业。中新集团控股有限公司创立于年，年在香港联交所主板上市，是家以中国大陆房地产开发土地级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海北京天津深圳重庆西安长沙成都沈阳等地开发了多个大型房地产项目，主要包括北京后现代城西钓鱼台嘉园青年汇天津老城厢重庆中新城上城深圳中国凤凰大厦西安中新浐灞半岛和长沙中新森林海等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达万平方米。先后有北京的后现代城荣获北京地产十大区域领袖楼盘大奖后现代城期荣获年度最具人气创新楼盘大奖重庆中新城上城获年创新中国主力户型综合设计奖天津老城厢获年中国华北地区品牌前三名等共余项殊荣，年销售额达到亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之，名列中国房地产百强企业盈利性前位中国混合所有制房地产公司品牌前位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于年，注册资本万元人民币，实行独立核算自主经营自负盈亏的经营管理体制，于年月获得单项房产开发资质。公司现有主要管理人员人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理营销代表物业管理人员若干名。公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。项目概况项目总用地面积达平方米，用地的性质为住宅旅游及房地产配套开发。规划条件规定容积率，建筑密度，绿地率，其中总用地面积中的约万平方米可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心，拟定的建设规模万平方米，分三期建设，具体项目如下分期计划分期计划项目项目概况总面积期公建亚太旅游部长论坛国际会议中心占地万，总建面万，层高，其中裙楼占地万，总建面万威尼斯水街占地万，总建面万，层高学校幼儿园及相关公建占地万，总建面万巴伐利亚度假酒店占地万，总建面万海滨度假酒店及相关公建占地万，总建面万配套休闲项目总建面万二期开发期商住占地万，总建面万，高层占地万，总建面万巴登巴登谷商业街及会所占地万，总建面万西班牙小镇占地万，总建面万三关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。年月，国税总局发布国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，严征二手房个税。年月，建设部下发关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知，遏制估价猫腻。年月，九部委严查重点城市房价。年月，广七条出台。年月末，央行银监局颁布的关于提高第二套房贷首付比例和利率的房贷新政。年月日国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录年修订，限制外商投资于高档宾馆别墅写字楼和国际会展中心的建设经营，将普通住宅用地开发建设从鼓励投资类别中删除。年月央行与银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知。等等。如此紧密的房地产新政出台，给房地产市场带来的影响不可估量。可以预见，自年全国房地产市场将进入结构性调整。第三市场风险自年房地产市场开始复苏，近年来全国各地的房价上升很快，尤其从年年更是上升