镇与新兴镇于体，是南汇区综合经济实力较为发达地区之。周浦镇历史悠久，是上海最著名古镇之，距今已有余年历史，有浦东十八镇，周浦第镇之称。随着周浦中心镇规划进步完善，城镇不断发展，该区域正逐步成为周康地区政治文化中心，其功能定位为适宜健康生活要求人居环境典范。目前周浦常住人口万，流动人口万，未来将导入万市区动迁人口。二区域道路交通状况道路沪南公路为城镇交通性主干道康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道其中康沈路为景观道路秀沿路为区域商业中心交通公共交通申周线周南线沪南线旅游二号线等直通市区和浦东快速干道规划建造轨道交通线，联通市区和海港新城铁路规划建设浦东铁路等。三周康商业规划周康地区现代旅游休闲商业与服务业集聚区周浦商业繁荣素有小上海之称，未来商业发展中体现古特等特征，小上海旅游文化城通过进步打造，旅游娱乐休闲等现代生活服务业来成为区域性商业特色此外，基于康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内汇聚，产生了对生产性服务业和部分总部经济巨大需求，发展信息医疗服务等专业商务服务及配套娱乐休闲等现代服务业，形成南汇区重要专业性商务服务集聚区。商业布局体现为两街两圈轴两块两街两圈两大商圈是在轻轨站点左侧将建设个，集购物餐饮娱乐休闲复合功能购物中心。此处紧靠国际医药园区和康桥商务区，建立部分商务楼宇，发展贸易物流房地产金融法律会计咨询广告等综合性商务服务。形成个以零售餐饮娱乐商业以及行政商务办公集聚综合性商圈。二是在周浦康沈路秀沿路交界处打造个以娱乐休闲商业为特色商圈，连通秀沿路购物娱乐休闲街康沈路旅游休闲商业街，商圈内小上海旅游文化商城通过进步改造，形成具有浓厚文化氛围现代化具有旅游观光购物等功能商业景观。延伸出中大街作为步行街，经营以各种旅游文化小商品为主休闲购物商街。两大商街，秀沿路与康沈路秀沿路是新打造条商业街，沿线有购物中心天润发超市四星级酒店康桥半岛别墅特色商部位预留入侵探测器接口，报警信号接至小区管理室是否设置由甲方确定。四火灾自动报警及消防联动控制系统根据消防规范要求，本工程地下车库沿街商场均按二级保护对象设防，消防控制中心设在物业管理用房酒店按级保护对象设防，消防控制中心设在层。在地下车库和厨房考虑设置温感探测器，在客房健身房餐厅邮局和银行等地设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火灾警铃。六住宅每户设置信息配线箱只，电视通信安全防范等管线均通过信息配线箱引出。第五部分项目销售策略及销售定价项目销售策略本项目期为住宅加底商综合性物业，其中住宅物业部分为回迁用房，部分出售底商为出售型物业。周浦镇住宅市场供应量较大，绿地东上海为今年初开盘超级大盘，且美林小城中邦等等后续推量，使得住宅市场压力较大。同时考虑到项目期有部分回迁安置，使得社区整体形象感较差，住宅销售利空因素较多。而从商业物业形式来看，小上海旅游文化城小上海休闲广场美林休闲广场等商业项目销售接近尾声，且上述商业项目已投入运营，商业氛围初步形成，人气聚集量大，镇中心黄金区域可售型商业物业较少，同时商业物业销售成功在定程度上可以拉升住宅物业销售价格。因此建议本项目先期推入商业物业，然后适时推住宅物业。项目具体推入市场时间根据项目工程进度确定。二销售定价鉴于项目整体市场定位和产品规划建议，结合目前区域竞争市场价格定位分析，并考虑了区域市场整体走势对项目上市时价格影响。在此基础之上，我司给出本案价格定位，如下采用市场比较法推算本项目期销售均价。住宅本项目期住宅定价主要参照绿地东上海美林小城。项目名称绿地东上海美林小城本项目地段交通环境品牌周边配套项目规模整体规划景观设计房型面积社区配套物业管理加权指数项目均价评估由以下几步算出比较系数项目评估得分比较项目评估得分可调均价每个比较项目比较系数比较项目均价项目评估均价每个比较项目可调均价之和比较项目个数楼盘名称均价元加权指数比较系数可调均价评估均价绿地东上海美林小城本项目通过对项目综合比较，考虑项目建设期，其上市时间约在年，房价伴随定自然增长率按增张计算，预计其未来销售均价定为元平方米左右。商业本项目期商业定价主要参照小上海商业广场美林商业休闲广场。项目名称小上海商业广场美林商业广场本项目地段人气主力店业态定位商业氛围项目规模建筑形态房型面积设施配套物业管理加权指数项目均价评估由盘是按周边配套成熟度来定价。中邦城市菱翔苑汇康公寓这种临近板块内成熟配套楼盘，定价较高，而像宁怡苑康庭苑这种周边配套尚待开发楼盘，定价则较低，这两种类型楼盘市场接受程度都较高。周康板块较适宜居住楼盘价格优势。紧邻浦东新区，到市中心距离较近，且价格较三林北蔡板块偏低，是吸引购房者主因。周边生活配套日趋成熟。周浦镇商业历来较发达，素有小上海之称。平方米天润发大卖场镇中心最热闹康沈路步行街在步行街北面，沿着康沈路步行米左右，已建成小上海休闲广场期，使得周浦生活配套商业发展较为成熟。轨道交通规划到位，公交系统四通八达。规划中轨道交通建设正在紧锣密鼓进行中，届时将在周康板块设立站点轨道交通号线由嘉定安亭至临港新城，计划年建成。周康板块公交系统四通八达，到火车站人民广场万体馆陆家嘴等地均有直达公交车。小结南汇集聚港口城市重点发展独特优势，以临港新城为发展重心和中心，携手惠南板块航头板块周康板块三大板块南北联动，在港开桥通城用上海国际航运中心建设大格局下，南汇房地产市场发展潜力巨大。而周浦板块房地产市场在南汇整体经济发展带动下，依托周康综合经济圈建设产业经济发展，未来增值潜力不可限量。第二部分周浦镇市场分析周浦镇介绍周浦与惠南是南汇二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近地区，处于由市区至深水港以及南汇腹地经济走廊核心范围，也是南汇目前规划中唯拥有市级工业园区康桥工前言随着年世博会的临近和上海城市化进程的加快，南汇在已从上海的腹地走向了发展的前沿。根据上海市十五规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分。城市的不断向南拓展，依托浦东国际机场和洋山深水港，南汇正在成为上海经济发展的核心阵地。根据南汇区十五规划，高速路轨道交通等市政基础设施的建设，展示了南汇鲜明时代特色的现代化城区形象，为区域的人口导入下几步算出比较系数项目评估得分比较项目评估得分可调均价每个比较项目比较系数比较项目均价项目评估均价每个比较项目可调均价之和比较项目个数楼盘名称均价元加权指数比较系数可调均价评估均价小上海商业广场美林商业广场本项目通过对项目综合比较，考虑项目建设期，其上市时间约在年，房价伴随定自然增长率按增长计算，预计其未来销售均价定为元平方米左右。第六部分项目投资分析项目期基本经济技术指标项目数量单位规划用地面积总建筑面积地上总建筑面积其中住宅建筑面积其中多层建筑高层建筑商业建筑面积自行车库面积地下停车库及地下辅助设施新建住宅户数容积率建筑密度绿地率机动车停车位辆其中地面停车辆地下停车采用双层机械停车辆自行车停车辆二项目建设期项目将于年月份动工，预计年年底竣工。三项目投资分析直接成本开发成本序号项目计价万元土地契税大配套附属设施配套小区内配套规划设计质量监督房屋维修基金合计动拆迁成本安置费用外购房等万元建筑安装工程费序号项目取费标准取费基数建筑面积计价万元住宅多层建安费元建筑面积住宅高层建安费元建筑面积公建配套建安费元建筑面积地下车库等元建筑面积合计其他及不可预见费序号项目取费标准取费基数计价万元其他及不可预见费费用之和二开发费用销售费用约万元贷款利息年期亿元贷款约万元三总成本汇总表序号项目费用万元合计直接成本万元开发成本动拆迁成本建筑安装工程费不可预见费用开发费用万元销售费用银行利息共计万元四销售收入预测表销售收入分类可销售面积建议销售单价元平米销售收入万元住宅商业合计万元营业税总销金额序号项目取费标准取费基数计价万元营业税总销金额五投资利润率利润总额销售收入营业税总费用万元投资利润率利润总额总投资额六资金筹措项目预计总投入成本约为亿元，开发商自有资金在以上，则自筹资金约亿元银行贷款约亿元合计亿元第七部分结论年世博盛会带动世博经济发展大浦东规划建设两港新城建设市场刚性需求释放房地产大环境回暖等众多利多因素，为本项目开发带来超强市场机遇。本项目地块位于周浦镇中心区位置，是周浦镇仅有核心地段，是商家必争宝地。且项目选择在此时段开发，无论上海市房地产大环境还是周浦下几步算出比较系数项目评估得分比较项目评估得分可调均价每个比较项目比较系数比较项目均价项目评估均价每个比较项目可调均价之和比较项目个数楼盘名称均价元加权指数比较系数可调均价评估均价小上海商业广场美林商业广场本项目通过对项目综合比较，考虑项目建设期，其上市时间约在年，房价伴随定自然增长率按增长计算，预计其未来销售均价定为元平方米左右。第六部分项目投资分析项目期基本经济技术指标项目数量单位规划用地面积总建筑面积地上总建筑面积其中住宅建筑面积其中多层建筑高层建筑商业建筑面积自行车库面积地下停车库及地下辅助设施新建住宅户数容积率建筑密度绿地率机动车停车位辆其中地面停车辆地下停车采用双层机械停车辆自行车停车辆二项目建设期项目将于年月份动工，预计年年底竣工。三项目投资分析直接成本开发成本序号项目计价万元土地契税大配套附属设施配套小区内配套规划设计质量监督房屋维修基金合计动拆迁成本安置费用外购房等万元建筑安装工程费序号项目取费标准取费基数建筑面积计价万元住宅多层建安费元建筑面积住宅高层建安费元建筑面积公建配套建安费元建筑面积地下车库等元建筑面积合计其他及不可预见费序号项目取费标准取费基数计价万元其他及不可预见费费用之和二开发费用销售费用