中高端及中端产品般以恒大绿洲恒大名都恒大城恒大雅苑系列为主定位为配套完善环境优美大型宜居住宅小区通常位于城市次级中心区域，周边交通便利，市政配套齐全产品主要为多层小高层中高层以及高层住宅通常配套大型会所运动中心幼儿园商业街等生活设施可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价办法可行性研究指南方法与参数项目有关资料新乡市行政事业及服务性收费目录项目主要技术经济指标新乡首期主要技术经济指标表序号指标项目单位指标备注建设用地总建筑面积可销售面积高层住宅商铺地下车位个公共配套面积容积率绿化率总投资万元其中自筹资金万元银行贷款万元预售收入万元销售收入万元利润总额万元净利润万元投资利润率投资净利润率销售净利润率财务内部收益率财务净现值折现率万元，盈亏平衡点第二章市场分析与项目定位我国房地产市场形势发展分析年我国房地产市场明显触底回升，房地产投资销售和供给均大幅增长，房屋价格也持续走高，市场景气状况良好。具体态势体现在个方面房地产投资。年我国房地产投资大幅增长，住宅投资继续占主导地位，经济适用房投资仍显不足房地产企业贷款和个人按揭贷款大幅增长，企业自筹资金增速趋缓，外商投资大幅减少。房地产需求。年全国商品房需求旺盛，销售面积和销售额迅速增长，销售面积与竣工面积间缺口增大，供需不平衡矛盾突出。房地产供给。年全国商品房竣工面积大幅增长，新开工面积小幅增长，供给增长主要来源于存量项目从土地方面看，完成开发面积略有下降，供给相对不足。房地产价格。年全国商品房价格呈触底反弹走势，商品房价格出现环比正增长，全年平均销售价格大幅上涨，北京上海等大中型城市房价涨幅居前。年房地产市场分析预测如下所述房地产投资预测预测年房地产投资将出现较快增长。年房地产新开工面积和施工面积都转为正增长，需要大规模后续投资另外，年企业资金状况大有好转，可以较容易地应对货币政策微调，也具备了大规模增加投资能力。房地产投资重心将由线城市转向二三线城市。房地产需求预测预测年房地产总体需求稳中有升，其中线城市受政策调控打击投资投机性购房影响，需求将相对平稳，三线城市由于前期房地产供应不足，仍积累了程费用基础设施建设费建筑安装工程费财务费用管理和销售费用各项政府收费不可预见费资金筹措项目资金来源包括自有资金银行贷款销售回款三部分组成，各部分计划资金占比及资金来源与运用见下表。项目所需总投资万元，其中企业自筹万元，占投资总额向银行申请开发贷款万元，占投资总额剩余资金由开发商通过销售收入回款解决。表资金来源占比表序号金额万元占比备注自筹资金银行贷款销售收入回款总投资合计第九章财务评价财务评价编制说明财务评价依据国家发展计划委员会计办投资号关于出版投资项目可行性研究指南试用版通知投资项目可行性研究指南试用版房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数第三版。财务评价基础数据与参数财务价格财务评价是对拟建项目未来效益和费用进行分析，采用是预测价格。税费经营收入计征营业税，税率城建税和教育附加费分别按应纳营业税和估算转让土地使用权计征土地增值税，实行预缴制，暂按销售收入计算所得税税率按估算，印花税按销售收入估算。项目计算期财务评价计算期暂设定为年。财务基准收益率参考本行业定时期平均收益水平，并考虑项目风险因素，设定为。借款利率借款利率按人民银行年中长期年贷款基准利率估算。销售收入估算根据项目进度计划，销售收入从第年开始，到第年结束，各年销售收入详见附表。经测算，预测项目销售收入达到亿元。首期项目销售收入估算序号类别建筑面积平方米销售价格元销售收入万元备注总建筑面积，二公共配套，综合楼，剧场二可销售总面积，高层住宅，商业，地下面积车位销售收入合计经营收入及销售税金及附加估算表序号项目合计第年第年第年备注各年销售比例根据预测进度分配经营收入销售收入租金收入其它收入经营税金及附加营业税销售收入城建税及教育费附加营业税印花税销售收入土地增值税按销售收入预交盈利能力分析财务评价及指标经测算项目利润总额达万元，净利润达万元，投资利润率达，财务净现值折现率达万元，财务内部收益率达，盈力指标优于同行业水平，详见附表。首期项目损益表序号项目名称合计第年第年第年备注经营收入开发建设成本经营税金及附加利润总额各年累计利润总额所得税净利润首期项目现金流量表序号项目合计第年第年第年备注现金流入经营收入回收经营资金现金流出开发建设投资费用经营资金经营税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量财务指标财务内部收益率财务净现值折现率取，投资利润率投资净利润率销售净利润率从财务指标计算看出，项目各项财务指恒大严格实施集中招投标，对于各类主体装修园林等大型工程，全国各地项目均由集团统招投标。由于恒大全国项目建设规模优势，确保了投标龙头企业能以最合理价格提供最优质服务，从而实现了恒大集中招投标规模效益。集中采购材料及设备，大幅降低成本恒大通过集中采购，在确保品质前提下，大幅降低了材料及设备价格，大部分装修材料价格控制在市场价到折。同时，依靠全国统采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中流通成本运输成本仓储成本。产品结构优势公司产品类型组合非常科学合理。对于所有项目，公司内部均由规划设计研究院营销团队地区公司三大团队分别进行市场调研并通过与中国最专业地产调研机构合作，确保公司产品定位准确产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。在公司产品结构方面，中端产品占，中高端产品占，高端产品占，旅游地产产品占。此产品结构与市场需求物业类型比例基本吻合。高端产品般以恒大华府系列为主定位为所在城市顶级豪宅，是填补当地豪宅市场空白标志性物业通常位于大城市中区域价值高形象较佳中心地段或未来升值潜力较大区域如规划产品主要为花园洋房小高层洋房等般均为大户型单位，采用最高端最豪华设计及建设标准通常配套有大型豪华会所商业及教育等设施旅游地产产品般以恒大金碧天下系列为主定位为集旅游度假商务居住体大型旅游度假项目通常位于人口超过万特大城市周边公里范围内临近高速公路出口，非属超大城市行政区域坐落于自然优美大型山水环境之中，具有得天独厚景观资源总论项目概况项目名称新乡雅苑首期项目建设单位新乡名都置业有限公司建设地点新乡市胜利路以西，解放路以东，南环路以北，文岩路以南用地面积亩平方米建设规模万平方米容积率项目进展情况目前已完成征地手续人员配备项目规划设计，首期项目已开工建设。项目良好，项目具有很强盈利能力，财务效益显著。贷款偿还能力分析本项目拟申请贷款亿元，贷款偿还期不超过年。由于该项目定位准确，市场看好，预计销售率可达到，销售资金能够及时回笼，因此能够按时偿还贷款本息。财务评价结论通过上面盈利能力贷款偿还能力分析可知，本项目各项财务指标均处于行业较高水平，具有很强盈利能力和贷款偿还能力，具有极强抗风险能力项目财务效益良好。第十章敏感性分析敏感性分析在原预测模型基础上，以销售价格建设投资为不确定因素，以全部投资内部收益率为主要指标，进行单因素敏感性分析，分析结果详见下表。首期项目敏感性分析表变动因素内部收益率变化销售价格建设投资基准收益线投资增加同时价格下降变化率内部收益率销售价格建设投资基准收益率销售价格敏感度系数建设投资敏感度系数以上计算表明，建设投资敏感度系数大于销售价格敏感度系数，说明建投投资是影响项目投资效益最敏感因素，因此要合理控制投资成本，保证投资效益。当建设投资销售价格在范围内变动时，项目主要经济指标内部收益率都高于行业标准收益率水平，在投资增加价格下降最不利情况下，全部投资内部收益率还能达到，这表明项目抗风险能力极强。第十章结论及建议结论今年，市政府将落实好国家和省市促进房地产市场健康稳定发展系列政策措施，按群众得到实惠环境得到改善企业合法利益得到保障原则，采取有效措施，保持房地产市场平稳健康发展。目前三线城市房地产处于起步及稳步上升阶段，随着国家城市化战略向中小城市倾斜，城乡体化推进，轨道交通快速发展，以及户籍制度改革等等，都将促进三线城市快速发展，也给房地产发展带来巨大空间。恒大地产集团以质量树品牌，诚信立伟业为企业宗旨，实施精品战略，打造精品，恒大雅苑项目填补了新乡市精装修高档住宅楼盘空白，恒大产品已经成为市民购房首选。该项目地处新乡市行政商业中心，位于位于新乡市未来战略发展区域，周边毗邻国道高速公路高速铁路，交通便利，自然环境优美，适合人们生活居住休闲。该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更大抗风险性。二该项目前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到各种问题，项目前期准备工作充分，为项目成功奠定了良好基础。三该项目营销理念及市场营销运作模式先进，是项目成功个前提保证。四从项目财务分析中可以看到，项目财务指标理想，抗风险能力强，是比较理想开发项目，财务盈利能力较强，现金流充足，完全有能力归还借款。五该项目建成后，会对新乡市房地产市场开发档次有目良好，项目具有很强盈利能力，财务效益显著。贷款偿还能力分析本项目拟申请贷款亿元，贷款偿还期不超过年。由于该项目定位准确，市场看好，预计销售率可达到，销售资金能够及时回笼，因此能够按时偿还贷款本息。财务评价结论通过上面盈利能力贷款偿还能力分析可知，本项目各项财务指标均处于行业较高水平，具有很强盈利能力和贷款偿还能力，具有极强抗风险能力项目财务效益良好。第十章敏感性分析敏感性分析在原预测模型基础上，以销售价格建设投资为不确定因素，以全部投资内部收益率为主要指标，进行单因素敏感性分析，分析结果详见下表。首期项目敏感性分析表变动因素内部收益率变化销售价格建设投资基