个问题与建议湖北凌鹏置业有限公司已于年月合法取得本项目土地合法使用权，各项建设手续正在积极申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具良好的可行性。本项目应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌销售和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第章项目投资环境与市场分析项目投资环境分析年房地产经济政策分析年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另方面，支持自住性合理需求，国家发改委住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，多个城市通过公积金贷款额度调整首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购救市的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进步出台限制性政策。坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出稳增长更重要之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。住建部等市花园景观分析图六汉川滨湖城市花园交通线析图七汉川滨湖城市花园项目日照分析图八汉川滨湖城市花园项目地下室平面布置图九汉川滨湖城市花园项目平立剖面图附件项目土地成交确认书汉川滨湖城市花园项目规划设计条件及审查意见湖北凌鹏置业有限公司相关资质及证照目录第章项目总论项目背景与概况项目建设单位概况项目背景及建设的必要性编制的原则依据和范围编制的原则项目编制的依据项目报告编制的内容项目主要经济技术指标问题与建议第章项目投资环境与市场分析项目投资环境分析年房地产经济政策分析区域经济环境与与市场环境分析区域竞争环境分析区域房地产市场分析区域房地产特征及走势分析竞争性项目分析项目分析项目定位分析项目产品定位项目目标客户群定位项目价格定位第章项目建设规模与建设条件项目地块现状建设规模项目建设条件第章规划设计设计依据规划设计原则和理念总体规划第章工程技术方案建筑设计设计依据单体设计商业及公建设计建筑立面设计剖面设计主要技术经济指标结构设计设计依据设计自然条件结构选型公用工程给排水电气设计第章节能节水设计标准与依据建筑节能节水给水系统排水系统电气节能建筑电气节能的途径照明节能要点第章项目组织与建设管理组织机构设置劳动定员和人员培训工作制度劳动定员人员培训项目建设管理项目计划实施步骤工程实施措施工程招投标第章项目开发及销售计划项目开发时间及工期安排项目开发进度计划楼盘销售楼盘预售条件规定销售进度计划第章项目费用估算项目建设成本估算土地费用估算建安工程费用估算前期工程费用开发相关规费估算基础设施及公建配套费用估算工程建设其他费用基本预备费项目建设成本估算表项目开发费用估算项目投资总成本费用估算表开发期经营税费计算与交易有关的税费，税费表土地增值税企业所得税第章项目资金筹措与运用项目资金来源与筹措自有资金借贷资金预售收入资金运用资金使用的管理资金问题优化使用周转资金问题第章项目财务评价房产项目财务评价概述项目财务评价的依据项目财务评价的原则项目财务评价的前提假设盈利能力分析静态盈利能力分析动态盈利能力分析项目风险分析财务评价结论第章环境影响与评价环境保护环保法规及标准环保设计项目建设对环境的影响项目营运对环境影响环境保护措施方案项目生态环境影响评价结论第章项目假基地和科技成果转化基地，奋力实现依托武汉，服务武汉，融入武汉，建设核心圈内经济强市，建设武汉后花园,在以上背景下，汉川市人民政府于年月公开出让号地块国有土地使用权，用于城市住宅开发和城市基础设施建设，以利按照城市总体规划建设，城区扩伸和城市品位形象升级,该地块位于汉川城隍镇向阳村，南临滨湖大道，北接河沙级公路，东临泵站河，位于泵站河下桥处，沿泵站河米绿化长廊和天然水景，地理位置优越，商业氛围浓厚，具备良好的开发价值,本顶目为项目的期工程，项目将建成集居住商业休闲为体的综合性社区，为汉川市打造个有着鲜明的在外在形象优美的内部环境，便利的交通系统，齐全生活设施现代化高档社区。该项目建设是符合汉川城区规划发展要求和国家产业政策的，是城市功能完善的需要，是汉川建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环境的重要举措。本项目的建设将对提升城市化水平加快城市进程起到积极的重要作用。编制的原则依据和范围编制的原则执行国家对商业住房的建设标准规定和技术要求，做到实事求是，因地制宜功能适用，与湖北汉川市的经济发展水平相适应。遵照整体规划与局部相协调的原则，合理有效的利用土地，建设布局满足规划管理部门的规定和要求，充分考虑环境特征，风格与城市环境相致，营造自然和谐的商居环境。坚持建设与适用相结合的原则，尤其在节能环保安防等方面，使其成为个理想的安居场所。采用先进的技术手段，对本项目的商住房开发设计设备与材料的选用要做到先进可靠经济合理。项目编制的依据国家和地区相关的法律法规政策湖北汉川的经济和社会发展规划房地产经济评价标准湖北汉川市国有建设用地地块出让资料建设单位提供的相应的基础数据技术资料等编制本报告的委托咨询合同及其他相关资料。项目报告编制的内容本项目研究的内容项目提出的理由及建设的必要性，需求分析及建设规模，建设条件等分析总体规划，建筑工程方案，配套工程环境保护及消防安全等方面建议，项目建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措，社会效益分析等。项目主要经济技术指标主要技术经济指标表项目数量单位净地面积总建筑面积计容积建筑面积住宅建筑面积其中多层住宅面积高层住宅面积社会影响评价社会影响效果分析社会适应性分析社会风险及对策分析社会评价结论第章项目结论与建议可行性研究结论问题与建议附图附件第章项目总论项目背景与概况项目名称汉川滨湖城市花园项目性质新建建设单位湖北凌鹏置业有限公司法人代表肖述兵企业性质有限责任公司私营注册号公司地址汉川市城隍镇向阳村项目建设单位概况湖北凌鹏置业有限公司是年月新注册成立的地产开发公司。虽然是才成立的公司，但湖北凌鹏置业有限公司却是个雄厚实力和经验丰富的多人的精英团队。公司股东分为别由华天集团高管凌去幕墙装饰公司高管及长期从事地产开发地产公司的高管共同出资新组建而成。他们分别有着上千万平方米的建筑施工装饰及近百万平米地产开发经历。曾开发过汉川文化世纪城都市华庭马口棉纺厂综合开发项目关公冼马城马口龙凤苑等地产项目。他们实战管理经验丰富，经济实力雄厚，为了个共同的目标组建新公司从事地产开发，引领其团队不断开拓进取。目前该公司已取得位于汉川市城隍镇向阳村号地块的国有土地使用权，用于地产开发。该地块用地面积为亩，项目正在积极筹备中，规划建筑面积。公司在诚信创造未来的企业精神指引下，坚持以人为本，诚实守信，追求卓越，服务社会的企业理念，坚持质量第，建设舒适流的住宅和环境优美的小区，实现企业发展，员工进步，社会和谐的美好远景，为地方经济和社会发展作出新的更大贡献,项目背景及建设的必要性自省委省政府确立武汉城市圈后，汉川市政府按照省孝感市的战略部署，充分发挥紧邻武汉处于武汉城市圈核心圈的区位优势，主动融入武汉城市圈，全面提升汉川在武汉城市圈内的经济依存度和融合度，促进市域经济又好又快发展。根据汉川实际，确立了融入武汉城市圈的工作思路，即充分发挥汉川地处武汉城市圈核心层的优势，按照五个体化建设基础设施产业发展区域市场城乡建设和环境保护和八同规划同筹交通同网信息同享金融同城市场同体产业同链科技同兴环保同治的工作要求，通过交通接轨工业配套农业服务科技转化旅游加盟，努力把我市建设成为武汉城市圈的工业协作配套基地农副产品加工供应基地商贸物流集散基地旅游休闲度时产生建筑垃圾少的再生建材，还应考虑选择维修改造和拆除时少垃圾能再生的建材。并且应尽量采用无包装材料和购买前应先计算好材料用量以免超量。加强施工管理施工招投标阶段明确建筑垃圾的处理措施，迫使施工单位在施工时采取相应措施以减少建筑垃圾，所需费用最好也能纳入概算中。在施工阶段，采用机械化施工提高施工技术和施工工艺加强施工组织管理工作，提高结构的施工精度，避免局部凿除或修补。在施工现场还应对建筑垃圾分类存放，更应严格控制工程变更，尤其是那些已经建好的工程，最好不要再进行变更，以免增加造价和建筑垃圾。营运期环保措施废气处理本项目厨房产生油烟根据饮食业油烟排放标准试行要求必须安装油烟净化设施，安装的油烟净化设施需经国家认可的单位检测合格的产品，该净化设施的油烟处理效率大于。废水处理生活污水经化粪池处理，然后排入城市污水管网，经污水处理厂处理达标后排入受纳水体。排放浓度能够达到三级标准。噪声控制工程可采用的拉法基墙体保温系统具有良好的隔声效果，临街建筑上可采用隔声性能较好的中空玻璃窗，墙体采用具有良好隔声效果的保温