中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资的增长速度均明显低于年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府的宏观调控政策取得了定的成效。年全国商品房竣工面积亿平方米，同比分别增长，其中商品住宅竣工面积亿平方米，增长。同期全国商品房销售面积达到亿平方米，增长。年月房地产开发投资同比增长，其中商品住宅投资同比增长，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较年季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。年全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比增长，其中商品住宅平均销售价格为每平方米元，上涨。各大中城市普遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。自年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额的比重超过，年月，此比重达到，越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题，甚至进行房地产置业投资。年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过平方米，人均居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过。年末，全国商品房空置面积为亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比年末下降，其中空置时间在年以上的商品房面积为万平方米，所占比重为，处于正常区域。西安市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得西安市经济发展迅速。如图所示，西安市国民生产总值从年至今都保持快速增长。年份万元增长率图西安市增长情况图注资料来源于西安市统计年鉴初步测算，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新的增长期。经济的高速发展给房地产的发展创造了个良好的外部环境。在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款门坎的双重压力下，西安房地产市场发展情况依然保持了持续快速的发展势头。众多税前静态投资回收期年税前财务内部收益率全年附表资本金现金流量表单位万元序号半年项目开发经营期合计现金流入销售收入现金流出自有资金借款本金偿还借款利息支付销售收入再投入销售费用销售税金及附加所得税净现金流量财务净现值，万元财务内部收益率半年财务内部收益率全年项目总论建设项目概况建设单位基本情况本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科集团新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成立于年，注册资金为亿元。紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之，拥有房地产开发级资质。先后开发了紫薇花园紫薇大厦紫薇苑欧洲世家紫薇城市花园紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，紫薇地产品牌价值达到亿元。如今，紫薇地产已经成为西安房地产行业的领跑者。西安高科集团新西部实业发展公司是西安高科集团公司的全资房地产公司。公司成立于年，注册资本亿元人民币，以房地产项目开发经营市政配套建设产业项目投资为主，兼营机电产品化工产品轻工产品的销售以及信息产业物业管理工程承揽等业务。公司以理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了支勇于创新敬业奉献拼搏向上的优秀员工队伍。项目概况紫薇家园项目是紫薇地产开发建设的大型住宅小区项目，位于西安市太白南路以东丈八东路以北紫薇路以西，南临绕城高速接规划中的电子五路。本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为平方米，其中规划住宅建筑面积平方米，规划商业建筑面积平方米。容积率为，绿地率为。项目自有资金万元，贷款万元。本项目三通平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为亩，其中待征地面积约为亩。项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现西安市房地产市场的需要伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房经济适用房商品房别墅为主体的住宅结构。专家研究显示个城市，当人均达到定程度，就会出现居住郊区化趋势。目前多数义重大。因此，本项目的开发符合西安市的发展，对该区域的经济发展也具有很大的推动作用。可行性研究编制的依据国民经济长期发展规划和产业政策西安市年城市总体规划陕西省建筑工程综合概预算定额西安市建设项目城建费用统征收办法西安市统计年鉴委托方提供的有关资料现场勘察及市场调查收集的有关资料。项目主要财务数据及评价指标本项目的主要财务数据及评价指标，见表。项目主要财务数据及评价指标表序号名称单位数值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元总成本费用万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值税后万元项目内部收益率税后资本金财务净现值税后万元资本金内部收益率税后项目静态投资回收期税后年借款偿还期年盈亏平衡点结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论项目财务效益较好，有建设的必要性项目建设条件具备，满足项目建设的要求设计方案技术经济指标合理，满足各项控制性指标的要求财务评价指标满足预定的回报水平项目风险在合理限度内。但是，由于本项目开发周期长前期投入大资金回收慢，经过不确定性分析可以明显的看到，项目敏感性较大，所以必须严格控制投资，尽量缩短工期，采取恰当的营销策略，才能得到高回报。市场分析本项目的市场分析将从宏观经济形势西安市房地产市场分析项目自身所具有的优势劣势机会和威胁等方面进行分析，最后对项目进行初步的市场定位。宏观经济形势分析年以来，我国宏观经济运行处于经济周期的上升阶段。针对宏观经济局部出现过热的现象，党中央国务院自去年下半年以来实施了新轮的宏观调控措施。到目前为止，宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展。当前我国经济正处于回升期，仍有定上升空间。根据国家统计资料，年至年国内生产总值增长率分别为和。年，我国经济保持平稳较快发展，综合国力进步增强，改革取得重要进展，对外开放实现新突破，社会事业加快发展，人民生活继续改善。国内生产总值达到万亿元，比上年增长，社会消费品零售总额万亿元，增长。总的来说，全国经济形势良好，为房地产业的发展创造了机会。年月日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展国发号，这个文件明确了房地产在国民经济西安民众愿意把南郊和西高新作为居住首选。在西安郊区，确实应当出现了些规模较大环境较好比较价格相宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。投资建设西部电子信息基地住宅小区项目，可以满足部分较高收入家庭的住房需求。西安市城市总体规划的需要根据西安市城市总体规划，近期建设的时序，将优先推进东北部和西南部地区的开发建设，为进步形成东部以新筑临潼为主，西南部以户县高新新区为主的两个副中心奠定良好基础。沿城市西南部加快高新区建设。随着中国进入，以及汽车成为人们生活和工作的必需品，加之考虑到西安城市中心发展的局限性等，可以预言，西安的居住郊区化，将逐渐成为城市发展的主流。西安近几年的经济发展，尤其是在城市中心规模和发展都有局限性的情况下，实际应具备了居住郊区化的条件。近两年，随着城市化的进步加剧，大批民众不满于城市中心大范围出现的交通拥挤空气污染环境恶劣治安恶化等。从而，引发和加剧着人们的居住郊区化思潮。高新区建设的需要本项目所在地高新区是我国西部地区人气最旺环境最优发展最快的区域之，并被誉为关中第九景。快速高效的发展吸引了大量的关注，为房地产开发提供了最佳的平台。住在高新区已经成为广大市民的置业共识。年来，高新区形成了电子信息软件光机电体化生物医药等几大主导产业及批具有创新实力的高新技术企业集群和主导产品。在不断加快园区建设与发展的同时，着力营造美丽怡人更加人性化的园区环境。近年来，高新区通过系列措施使环境空气质量逐年改善。有高标准的路网通讯水电气暖等公用设施，西安市流的学校教育体系，环境及服务流的高新医院星级宾馆以及易初莲花等方便快捷的购物中心和超市，各种商务生活服务设施配套齐全，休闲娱乐场所使人们在工作之余生活丰富多彩。新纪元广场西部电子广场创业广场陕西网管中心高新国际商务中心软件园及批企业厂房等建筑群已成为高新区西安市乃至西部地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。另外，西安高新新区是高新区开发建设的前沿阵地，中心商务区是高新区二次创业的个核心功能区，也是西安市的重要组成部分，是体现高新区和全市现代化形象和国际化程度的重要区域。本项目的建设对于高新区成为个集投资居住休闲娱乐教育等为体的新城区意发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要针对当销售收入建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。对销售收入的敏感性分析销售收入变化对内部收益率和净现值的敏感性分析，其结果如表和图所示销售收入变化对内部收益率和净现值的影响表变化幅度净现值万元内部收益率变化幅度系列基准收益率图销售收入敏感性分析图根据上表数据，采用插入法找出销售收入变动的动态临界点本项目目前的销售收入能满足财务评价的要求，但是销售收入不能减少，即销售收入允许变动的幅度为，∞。所以在销售阶段，应注意保证销售收入的回收利用，比如次付款不得低于，也可以在前期增加销售费用，提高前期销售收入的资金回笼。对建设投资的敏感性分析建设投资发生变化时，将引起资金筹措的同步变化，所以认为是单因素变化。分析结果如下建设投资变化对内部收益率和净现值的影响表变化幅度净现值万元内部收益率变化幅度建设投资基准收益率图建设投资敏感性分析用类似于上述的方法找出建设投