，基本建设必又进入个蓬勃向上的时期，内需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。项目建设的必要性中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。泛华商业广场座项目的建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设推进社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重要发展地区。项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体规划的目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的可行的。第三章市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查整理汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。市场现状分析在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要的地位。南依北拓，南北金廊，东西银带等战略的效应开始在浑南新区显现。除便捷的交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出浑南新区得天独厚的环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名的开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间的发展，浑南出现了大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，证资金及时到位。加大营销战略实施的力度，积极开展广告宣传的攻势，保证收入的稳定另外，项目对经营销售收入的敏感度最大，必须要保证获预期的销售收入和持续稳定的经营收入。要达到这目的就需要加大营销战略的力度，大力挖掘市场潜力，并利用各种手段进行有效的广告宣传，不断创造新的卖点。第章总论项目名称项目名称泛华商业广场座项目建设单位泛华房地产开发沈阳有限公司法定代表人李笑玉公司地址沈阳市浑南新区三义街号项目联系人及电话联系人李宏杰电话项目建设性质新建建设单位概况泛华房地产开发沈阳有限公司是家与港澳台商合资经营企业。成立于年月日，公司总注册资金为柒仟玖佰捌拾玖万美元，主营房产开发销售自有房产租赁。公司拥有批素质高，专业强的房地产专业人才，现有在职人员共有人，其中拥有职称的专业人员共有人，其中具有高级职称人员人，具有中级职称人员人，具有初级职称人员人。具体专业为建筑专业人，财务专业人，经济专业人，统计专业人。公司由开发部工程部技术部销售部财务部等部门组成。泛华房地产开发沈阳有限公司结合市场优势与融资优势，为成功完成浑南开发区内标志性项目沈阳泛华广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利的精髓。泛华始终以为客户创造价值为核心经营理念，站在城市建设产业角度，从城市资源优化，城市基础设施及房地产的投资，建设，运营等业务。实践并完善融投资带建设，源头战略等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。这样的创立及实践的战略构想，使泛华房地产开发沈阳有限公司站在发展的高端，里程碑式地完善了产业价值链的有效整合。泛华房地产开发沈阳有限公司经历多年的发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树臶的泛华品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断提升，持续发展的大型投资建设集团，推动了城市的科学发展，获得政府的高度赞扬。公司将通过整合资源制定长期战略规划输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统的规划理念，由北京，上海，台湾，美国，日本，澳大利亚，加拿大等国内外等著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为三区城带。即高新技术产业区，高档次中央商务区，高品质居住区，大学城，浑河观光旅游带。主要建设用地平方公里，其中产业用地，商贸金融用地，居住用地，教育科研用地，道路用地，公共绿地，其他用地。新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路的浑河与南三环之间的区域，东西长约公里，南北宽公里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积平方公里，常住人口多万人。浑南新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港桃仙机场仅公里向北，通过已建成的浑河东陵桥，长青桥，富民桥，浑河桥，胜利桥与母城相连沈营，沈丹，沈抚高速公路及机场路，沈祝路，沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。浑南新区空间上是在金廊，银带骨架基础上的轴两带格局。轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业和沿三环的高新技术产业带。浑南新区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业，会展服务业，旅游服务业，物流服务也，构建现代服务体系，体现商务办公，文化娱乐，生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。为进步落实沈阳市中心城区总体规划，加快沈阳市浑南新区城市建设进程，改善生态环境和人民居住条件，泛华房地产开发沈阳有限公司决定开发建设泛华商业广场座项目住宅项目工程。泛华商业广场座是公司新开发建设的新项目，位于沈阳市浑南新区号地块，总投资额万元，项目将于二五年十二月全部竣工，项目建成后将以集居住为主商网办公休闲于体的多功能小区。项目区域道路顺畅，交通便捷，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。随着国家制定十二五规划即将到来，沈阳城市新轮规划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起来，首先就是城市定位明显提高。上期规划确定沈阳城市定位是辽宁省省会东北地区中心城市全国重要的工业基地，而新的规划对沈阳城市定位的表述是辽宁省省会国家中心城市国家先进制造业基地国家历史文化名城。从东北地区中心城市到，以成具有影响力的企业集团。项目编制依据国家有关部委及沈阳市的相关法规和规范辽宁省消耗量定额参考价目表年辽宁省建设工程费用参考标准年泛华商业广场建设项目规划设计方案投资单位提供的基础资料沈阳城市总体规划沈阳市十五发展规划二二年出版投资项目可行性研究指南国家计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南版的通知，计办投资号。国家发展改革委建设部印发的建设项目经济评价方法与参数第三版发改投资年号。研究工作的范围项目建设必要性市场分析项目市场定位分析项目建设条件工程技术方案环境评价及节能投资估算及资金筹措项目建设规模及内容泛华房地产开发沈阳有限公司开发的泛华商业广场座项目位于沈阳市浑南新区号地块，规划用地面积为平方米，总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米。泛华商业广场座项目共有栋楼。座为地下层地上层的商业广场栋。地下层为停车场，建筑面积为平方米其中人防建筑面积为平方米地下层至地上层为综合购物中心，购物中心建筑面积为平方米。投资估算及资金筹措本项目总投资约为万元人民币，主要用于土地征购基础设施建设和建筑安装工程装修技术服务费设备费等费用，资金筹措方式为自筹。研究结论从建设地点功能标准以及市场的发展需求等状况纵观全局，本项目建设是必要的。本项目符合人们追求绿色环保生态自然舒适温馨健康科学的消费理念，同时对于洪区经济的健康积极发展可起到定的促进作用，项目经济效益和社会效益均是显著的。建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。主要技术指标主要技术指标见下表主要技术指标表序号指标单位用地面积建筑面积规划建设用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米其中公用设备建筑面积平方米人防建筑面积平方米容积率总体建筑密度总体绿化率总体建设总投资万元第二章项目提出背景及建设必要性项目提出背景浑南新区位于沈阳城区南部，规划面积平方公里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，与母城交映生辉。本着线形城市的带二部分工程费用的左右计算。投资估算投资估算说明工程费用工程费用万元。包括土建工程费装饰工程费给排水工程费等，共计万元。详见附表。工程建设其他费土地费用勘察设计费基础设施配套费监理费等其他费用，共计万元。详见附表预备费用按二部分费用的计取，共计万元。项目建设投资总额包括开发建设投资建设工程其他费用预备费等。总投资额为万元。资金筹措本项目的全部资金筹措方式为自筹。第十章财务数据估算计算期估算该项目使用期限商业年，其中建设期约年。销售经营收入估算商业租赁收入估算商业销售收入年元年万元年万元年年万元总成本费用估算税金估算总收入税金年营业税万元万元城市维护建设税万元万元教育费附加万元经营税金及附加万元万元万元万元利润估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和税金及附加后的余额，利润总额为万元。投资回收期通过上述章及附表的数据，项目的全部投资预计在年底资金全部收回。项目财务评价评价依据本项目根据国家计委发布的建设项目经济评价方法与参数和建设部发布的房地产开项目经济评价方法的规定。项目财务评价的计算期为年含建设期商品房销售及商业按可