应结构各类商品房的供应结构与年相差不大，分别为住宅，商场，写字楼，工业用房，车库，别墅，其他。成交行情年商品房销售金额亿元，比年上升了，平均销售价格元平方米，比年每平方米上升了元，涨幅。其中以上是居住用房。从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积金额均价分别为万平方米亿平方米，分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为万平方米亿平方米，分别比去年上升了车库销售面积金额分别为万平方米亿元，分别比年上升了。从全年的季度价格走势线上，可看出年的商品房成交量及房价在年的基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。从近两年的商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。市土地市场运行情况从年到年，土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年的倍，而年政策面的变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。年以前，市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化的趋势，酒店旅游纯商业办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地的。近几年公开出让的地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。年以前参与土地公开出让市场竞争的主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集经法定程序确定，这些因素直接关系到本项目的经济效益，建议抓紧落实。我们认为在目前本岛土地资源有限的前提下，建议可适当增加出让的地块及提高部分指标，以最大限度发挥土地的价值，争取获得更多的土地出让收益，使思明区政府既能实现对农村的改造，为路旅游项目提供配套设施，又能有较好的经济效益。第章总论项目背景项目名称市路旅游区公共基础设施配套工程。项目承办单位市开元国有资产投资有限公司。可行性研究报告编制依据及参考资料投资项目可行性研究指南可行性研究报告编制的合同书承办单位提供的资料项目提出的理由与过程改革开放以来，特别是设立经济特区以来，市充分利用特殊的地理位置和优良的海港空港等资源，发挥特区的政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速的发展。地处省东南沿海江入海处，背靠漳州泉州平原濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。由岛鼓浪屿及大陆江北岸沿海部分组成，陆域面积平方公里，海域面积多平方公里，海岸线长达公里，港外岛屿星罗棋布，港内四周群山环抱。属海洋性亚热带气候，温和多雨夏无酷暑冬无严寒。独特的自然条件和历史条件，形成了市独特的风景资源。根据市总体规划中风景资源保护与旅游发展研究的论述，东部滨海度假休闲区是市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区的地域，二十四景中的胡里炮王金山松石云顶观日即位于此区域。强调做好修订完善东部滨海度假休闲区的旅游设施开发规划。在保护生态环境的前提下，建设完善路沿线和前埔会展中心广场带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客旅游经济效益低的问题。加大海上娱乐海滨休闲项目的开发力度，建设旅游码头游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。④根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次配套设施齐全的度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的人气。充分利用万石山麓小水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。因此本项目作为路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适时必要的，本项目的主要建设内容是居住用地公建用地商业用地旅馆用地公园用地办公用地学校用地绿化用地道经济发展重心由岛内向岛外的战略性转移。正是由于岛内土地资源紧张有限，政府在十五计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区的建设用地是城市建设的战略要求。从近期岛内建设项目的用地看是规划的旧城旧村改造项目二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。这说明岛内的城市建设用地已处于优化整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。按经济增长目标预测，若预测到年经济发展水平相应的人均为万元，则年城市就业人口为亿元万元万人，考虑到年市的就业率已在以下，预测到年的就业率为，则城市人口规模为万人万人。也就是说市城市规模需要万人用以支撑。随着经济的发展人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。据年年鉴年底，我市人均住房面积平方米年的抽样调查，我市居民住两房厅居室以下的占以上，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况美国为多平方米，欧洲国家为平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有平方米。据有关资料，十五期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。综上所述，土地是不可再生的重要资源，岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进步加剧土地供需的矛盾。土地价格现状与预测市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况的晴雨表，也是政府调控土地市场的重要杠杆。由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。市场供给情况土地级市场年市商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积万平方米，而年商路用地其它用地。项目概况地理位置本项目位于岛东部海滨，西靠虎仔山观音山，东隔路，南至香山及何厝村，北至东宅村。建设规模与目标本项目为五通高林片区东南角总占地面积百多万平方米的个部分，属于本项目思明区用地的用地面积为平方米。本项目的建设目标是通过对本岛东部地区零散的农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。根据城市总体规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地酒店餐饮等旅馆用地商业用地公园用地居住用地绿化用地其他用地等。本项目的工程建设内容为区内场平道路给排水供电电讯以及绿化等基础配套设施建设。项目投资及财务分析本项目实行代建制，所需投入的总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。项目的总收入为万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。章需求分析与建设规模用地需求分析市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。市土地面积，平方公里含滩涂面积可达，平方公里，其中适宜建设用地为平方公里，基本可建用地为平方公里，不宜建设用地为平方公里。根据生态环境保护要求和合理环境容量预测市远景城市建设用地适宜发展最大规模为平方公里，人口最大规模为万人。本岛是城市的政治经济与文化中心，是城市结构的中心和重心。包括鼓浪屿在内的岛面积平方公里，占市地域的，城市可用建设用地在平方公里以内。本岛由于空间的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的空间形态所决定。根据规划建设用地国家标准，取市城市规划建设用地标准为人。考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城市建设用地标准取人，则本岛的人口最高容量为万人。据统计资料，年底岛内户籍人口包括鼓浪屿万人，而岛内万平方公里内的城市建设用地，截止年底已建成区达平方公里，剩余的城市建设用地除个别分布零散难以利用的，绝大部分在岛内东部。按国务院严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地，为本岛城区的可持续发展留有余地的要求，市委市政府早在市国民经济和社会发展十五计划和年远景目标中就提出了把建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施利率借款及还本付息年初借款本息累计，本年借款本年应计利息，计入建设期利息计入生产期利息，本年还本付息，本年偿还本金，本年付息，年末借款本息累计，还款资金来源上年余额，税后利润结转土地成本借款偿还期表现金流量表单位万元序号项目合计现金流入，土地开发收入，现金流出土地开发投资流动资金经营成本，净现金流量累计净现金流量，净现值累计净现值财务评价指标财务内部收益率财务净现值，投资回收期第章社会经济效益分析本项目通过对现状资源的整合，将生地变为熟地后，可为思明区政府提供用地平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。扣除成本后，预计可获得亿元的土地开发收益。除此以外，本项目的实施还可带来巨大的社会效益，具体表现在以下几个方面满足市旅游业发展对城市建设用地的迫切需求，同时随着本项目的建设投产，可直接增加就业岗位及政府财税收入。加快市城市建设步伐，为市城区的扩张与发展提供了新的广阔空间。本项目的实施，将对本岛东部地区最后的块农村用地进行整合，提高城市化水平。较好地解决三农问题，以第三产业带动农村城市化，通过发展旅游等第三产业的发展，以创