发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实三个代表和科学发展观重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老养老助老以及和谐的良。好社会风尚，是社会主义精神文明建设的项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。纳雍是少数民族人口相对较多，农村贫困人口比例较高的县，同时是国家重点扶贫的农业大县之。党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。是四二式个老人，夫妻人，个子女的结构家庭逐渐增加，致使三代同堂式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为种发展趋势。三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管以使让老人有个较好的照顾和护理。四是我县旅游资源丰富，既是革命老区，也有土家苗族等独特的民族文化风情，而现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势无障碍设施医疗救护生活配套设施。因此在环境优美空气清新交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住养护理康复托管会效益评价项目对本地区社会效益影响分析项目与本地区经济社会的互适性分析社会效益评价结论第十三章风险分析政策风险市场风险财务风险经营风险其他风险主要风险因素识别风险控制措施第十四章结论与建议结论建议附表市浩业老年公寓建设项目可行性研究报告市工程咨询公司二二年十月项目概况编制依据和可行性研究概况主要技术经济指标主要研究结论第二章项目建设背景及建设的必要性项目建设背景项目建设依据项目建设的必要性项目建设的有利条件项目建设的可行性第三章建设规划及方案项目规划指导思想和建设目标建设项目功能及规模规划构思规划结构和功能分区规划设计项目建设方案第四章建设内容及建设规模建设内容建设规模第五章建设地址及建设条件项目所在地理位置建设条件项目建设地点选择第六章项目管理及实施计划项目组织项目实施计划建设工期及项目实施进度表第七章环境保护与影响评价环保规划设计依据项目建设地环境质量现状项目建设期与运行期对环境的影响环境质量及排放执行标准第八章组织机构与人力资源配置组织机构及职责机构设置评价人力资源配置人员培训第九章项目招标方案项目招标原则招标范围项目招标方案招标程序第十章投资估算及资金筹措投资估算总投资资金筹措第十章财务评价评价依据和原则财务指标估算与评价财务平衡分析财务现金流量分析不确定性分析财务评价结论第十二章社会效益评价项目对本地区社会效益影响分析项目与本地区经济社会的互适性分析社会效益评价结论第十三章风险分析政策风险市场风险财务风险经营风险其他风险主要风险因素识别风险控制措施第十四章结论与建议结论建议第章总论项目概况项目名称市浩业老年公寓建设项目项目建设地址市镇四委十组项目业主市浩业有限责任公司法定代表人常建勇项目建设性质新建项目建设内容及规模拟建项目计划占地面积平方米，建筑面积平方米，设床位张，有完善餐饮医疗键身休闲等附属设施，建筑密度，容积率，绿地率。项目总投资及资金来源项目总投资计人民币万元，全部自筹。项目建设期年。项目市场定位与国际老年公寓接轨的品牌，以监护助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务，以安助符合条件的老年人入住。项目建设指导思想替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁老人至上服务至，真正实现老有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达万元，年纯利可达万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。第二章项目建设背景及建设的必要性项目建设背景随着我国社会进步经济发展科学医疗卫生事业人民生活水平的不断提高人均寿命的延长老年人口正逐年增加我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到年，我国岁以上老年人将达到亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治经济文化稳定发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人关爱老人也已经越来越多的成为社会的种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老尊老爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使对中年夫妇既要供养至四位老人，又要忙于工作和养育下代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟养老地，主要由子女照顾老人的反哺模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。为适应社会的需要，源自年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机上诚信至上让入住老人满意让家属子女放心让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。编制依据和可行性研究概况编制依据市控制性详细规划市老年公寓设计方案市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知国办发号老年公寓和养老院设计指南项目业主提供的其它相关基础数据和材料编制人员调查的有关资料数据和材料。可行性研究概况市工程咨询公司根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正科学公平客观的研究分析，并经过认真计算对比综合分析汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括项目建设背景项目建设地址的自然条件介绍项目建设条件分析项目建设必要性项目总体规划功能定位项目建设规模建设内容项目建设方案设计项目投资估算及资金筹措项目财务评价项目的结论与建议。主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注项目占地平方米项目建筑面积平方米床位数张总投资万元其中建设投资万元建设期利息万元铺底流动资金万元项目定员人全年设计生产日数天日营业时数时日年平均经营收入万元年平均总成本费用万元年平均税金及附加万元年平均利润总额万元年平均所得税万元年平均税后利润万元总投资收益率资本金净利润率序号指标名称单位指标备注全部投资税前指标全部投资回收期年财务内部收益率财务净现值万元全部投资税后指标全部投资回收期年财务内部收益率财务净现值万元自有资金财务内部收益率盈亏平衡点生产能力利用率主要研究结论该项目是市镇重点项目之，是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进市域经济的发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义善人居环境，提高环境质量，完善小城镇功能，加快城镇化建设，促进地方经济的发展与繁荣等方面具有不可替代的重要作用，工程的社会效益环境效益良好。公寓建成后，将吸引众多的养老人群，不仅带来可观的经济效益而且可解决人就业。为老人提供全方位的优质服务，对维护老人合法权益促进经济社会全面发展，推动建设和谐社会发挥很大作用，带来很大的社会效益。该项目的建设，将严格按照国家相关标准规范施工，在环境绿化草地种草植树严格按照绿化方案建设。工程竣工后，在景观上功能上废气废水及噪音控制上均能达到环保要求，生态效益好。第十三章风险分析政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给