处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。考虑到水禾园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单。同时在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势根据国家统计局统计数据年，全国房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长，占房地产开发投资的比重为。月当月，房地产开发投资亿元，增长。年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。年，全国房地产开发企业完成土地购臵面积亿平方米，比上年增长，土地购臵费亿元，增长。月当月，房屋新开工面积亿平方米，同比下降房屋竣工面积亿平方米，下降，其中，住宅竣工面积亿平方米，下降土地购臵面积万平方米，增长，土地购臵费亿元，增长。年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。年，商品房销售额万亿元，比上年增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。月当月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长全国商品房销售额亿元，同比增长。年，房地产开发企业本年资金来源亿元，比上年增长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长自筹资金亿元，增意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。第章总论项目背景与概况项目名称水禾园三期区项目承办单位概况单位名称市港穗房地产开发有限公司单位性质有限责任公司注册资金万元单位住所中山市港口镇民新路三巷业务范围房地产开发销售法定代表人企业负责人廖锦泉，男，年月出生，文化程度大学，中山市港口镇人，现住中山市港口镇源长街号。现任‚中山市港穗房地产有限公司‛法定代表人兼总经理。‚中山市港穗建筑工程有限公司‛法定代表人等职务。廖锦泉先生自年开始从事个体建筑工作。年参加中山县山区建设指挥部会战中山市轴承厂‚五桂山‛建厂工程。年至年任中山市第二建筑工程公司穗农二区经理。年月至年月任中山市穗农建筑公司法定代表人兼总经理职务。年月至现在任中山市港穗房地产有限公司法定代表人兼总经理。廖锦泉先生自参加工作以来，务实敬业。具开拓创新精神，先后创立‚中山市港穗制造厂‛‚中山市劲力联合粘合剂有限公司‛‚中山市穗港房地产有限公司‛‚中山市港穗建筑工程有限公司‛‚中山市港穗房地产有限公司‛等企业。并曾在上述企业任股东董事总经理法定代表人等职务。廖锦泉先生创办上述企业，均在港口镇创业港口镇发展。长期以来，拥护党的政策遵守国家法律依法经营。成为港口镇纳税大户之。廖锦泉先生还热心社会公益事业，对镇区慈善活动对扶持社会脱贫解困均作出较大的贡献。廖锦泉先生自年以来先后连续多届出任中山市人民代表直至今。建设单位简介中山市港穗房地产有限公司简介以下简称公司成立于年月日，注册资金人民币元。公司由股东二人组成，其中廖锦泉先生占公司股权，汤筱青女士占公司股权。公司法定代表人及公司总经理由廖锦泉先生担任。公司财务总监由杨焯生先生担任。公司经营范围房地产开发销售建筑材料。公司由总部开发部销售部财务部四大部门组成。全公司现在企业员工人，其中具有中级职称以上人包括工程师会计师经济师。公司自成立以来，先后已竣工开发小区有‚港行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为中山市港口镇重点商品住宅建设项目工程之，将为增加港口镇当地社会就业岗位作出定的贡献。④房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济尤其住宅经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划开发水禾园三期工程。拟建地点本项目位于中山市中心城区北部，港口镇群众社区木河迳以南东近靠兴港南路，南面有北环路西面有东明北路交通条件十分发达。预期目标该项目的开发建设期为个月，该项目投资回收期为年，投资估算为万元，该项目计划年月开工，年月工程竣工，计划投入自有资金为万元，占项目总投资的，投入自有资金中不包括土地出让金及契税为万元，前期工程费用万元。预计该项目于年月全部竣工交付使用。主要建设条件水禾园居住小区三期建设项目是中山港穗房地产开发项目的部分，该项目分城市基础设施建设教师公寓和商住房开发两部门进行，项目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生的健康生活。为了加快招商引资力度，加快港口基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把港口建设成为区域性的中心城市。主要技术经济指标项目规划经济指标序号项目总体指标用地面积土地用途商住容积率总建筑面积可售面积建筑栋数序号项目单位数值建筑密度容积率绿地率项目总投资万元财务净现值万元财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正穗商业大厦‛第期第二期，第三期和‚水禾园‛第期，第二期。总计已开发竣工楼盘共期，开发总面积达，创造利润万元，上缴国家万元。可行性研究报告编制依据加地方依据与委托方签订的咨询协议国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用版国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例房地产项目经济评价方法。编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对水禾园三期区项目建设的目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。中山房地产占的比重还将快速上升，对的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室以上，力争年达到人均建筑面积平方米，主导户型为三室两厅和二室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对港口镇建设将起到促进作用随着港口经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使港口居民的生活环境居住环境不断得到改善。水禾园居住小区三期项目符合中山城市建设总体规划，贯彻了城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定营业税税率为城市维护建设税按实际缴纳增值税计算教育费附加按实际缴纳营业税的计算所得税税率为。折现率的设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平和企业投资机会成本预期收益期待，将财务基准收益率定为财务评价基本报表损益和利润分配表见附表六。财务现金流量表全部投资见附表八。盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率为，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为的前提下，可测算出其净现值为万元。详见附表八。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在年上半年现金流转正，从年月开始计算，本项目投资动态回收期年。详见附表八。根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为万元年均净利润为万元。不确定性分析敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值财务内部收益率进行敏感性测试。测试结果表明当最不利因素商品房销售下降时，总投资不变的情况下，其收入下降，项目财务净现值万元，内部收益率为当项目成本增加，在收入不变的情况下，项目财务净现值为万元，