面积平方米。湖滨大道及其景观西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步，政府答应不会影响本项目。环境规划苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区平方公里规划区的中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周边平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里等个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况，部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收益率低于的累计概率导致损失的可能性。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于的累计概率等四个决策指标。见表决策方法决策可以按以下步骤进行企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率是不同的。从表中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率的累计概率和财务内部收益率低于的累计概率作出决策。排除风险大的方案，当财务内部收益率低于的累计概率很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的财务内部收益率低于的累计概率都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据财务内部收益率达到基准收益率的累计概率来最后定夺。财务内部收益率达到基准收益率的累计概率越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。土地最高限价风险决策指标表方案土地最高限价万元基本分析内部收益率内部收率期望值内部收益率的累计概率内部收益率的累计概率内部收益率的累计概率内部收益率小于的概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八第二章市场营销策划市场需求预测用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较段的同类住宅高些。目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年人，年人，年月人，累计人。园区现有公积金会员人，还有很大的潜力。市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。在年累计可达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年的需求量仍将以幅度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计二产品策划土地规划用途土地规划用途居住用地。拟建产品类型及要求独立别墅半独立别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。多层住宅，建筑层数不低于层。中高层住宅，建筑层数不超过层地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。套型分析独立别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。拟定三个产品方案全部为独立别墅方案独立别墅多层住宅方案独立别墅多层住宅中高层方案。详见规划设计中的方案比较。独立别墅多若企业确定的基准收益率为，则方案四较为合适，土地价格万元，内部收益率期望值大于，基本分析的收益率也接近，内部收益率大于的可能性。若能冒进点，企业确定的基准收益率为，则土地价格万元是可取的。内部收益率期望值，基本方案收益率，内部收益率大于的可能性，造成损失的概率为，值得试。目录第章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二报告编制单位苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。三地块坐落位置及环境地块坐落本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，湖边本地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观北面与澜韵园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度米西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地高，达到万吨，万吨，万吨和万吨。技术优势技术力量主要以城东区畜牧兽医技术服务网络和省家畜改良中心为主。目前，城东区共有畜牧兽医技术人员名，是支责任心强，作风过硬，经验丰富，长期从事种畜选育，改良研究的技术队伍。项目实施负责人可与省畜牧兽医科院，省畜牧兽医总站，省家畜改良中心建立合作关系，可共同进行研究和技术推广工作，技术力量可满足项目建设需要。三基地优势是良种肉羊具有生长快，肉质优良等特点，有较强的市场竞争力二是现有牛羊交易市场集中在城东区，养殖基地具有地理优势，利于推广。第三章养殖基地供求分析及预测养殖基地调查随着我国人民生活水平的提高，对高蛋白低脂肪低胆固醇肉食的需求越来越大，草食动物肉食由于具备了上述特点而深受消费者的喜爱。近年来牛羊肉价格较为稳定，不像肉猪，肉鸡价格那样波动无常。牛羊肉的生产已经摆脱了过去弱质和副业的生产地位。牛羊肉产量占国内肉类总产量的比重增到，不仅产量增加，而且品种结构和肉质也明显改善，近年来，我国按标准建立的牛羊肉屠宰加工厂达百余家，这充分说明我国的牛羊养殖已向着产业化的方向发展。二价格预测从市基地销售情况看，近几年，我国牛羊基地较为稳定，价格不断上涨，年初的牛肉，羊肉价格再创新高，育肥牛价格高达元公斤，育肥羊的价格更是高达元公斤。头牛育肥个月，纯利润大约元，头羊育肥个月，纯利润大元，育肥肉羊由于产出率高，肉味浓郁，品质优良品种，效益更为显著。另据专家预测，我省肉牛肉羊及其价格至少在十年内将保持稳定，从而为项目建设提从了更为广阔的前景。三养殖基地竞争力分析我国加入世界贸易组织后，肉牛肉羊在更大范围和更深层次上参与国际竞争，从长远看，牛羊养殖业面临难得的发展机遇与严峻的挑战。但机遇在潜在的而挑战却是号文件，乙方需使用甲方集体土地，用于兴建西宁市韵家口新农牧产业经济建设建设项目，经甲乙双方协商致，签订用地协议如下用地位臵该宗地位于西宁市城东区韵家口镇韵家口村二组二用地面积总面积亩，其中原有耕地亩，平整山沟，坡地亩。三土地性质该地所有权归属韵家口村集体所有，使用权归乙方所有。四土地使用情况该地只能用于牛羊养殖，不能变更土地使用性质，不得建永久性楼房建筑。五本协议式二份，由双方签字盖章生效。甲方章乙方章负责人负责人年月日第章项目概要项目概况项目名称西宁市顺达牛羊养殖育肥有限公司项目主管单位西宁市农牧局监管负责人项目实施负责人井有梅建设性质新建建设地点西宁市城东区韵家口镇韵家口村李家台建设年限年建设规划及内容项目建设内容包括土建工程配套辅助设施建设良种畜引进三方面。其中引进良种肉羊只新建米米羊舍栋平方米新建饲草库平方米饲料库平方米兽医室值班室职工宿舍共平方米，配套基地水电路绿化带污水处理，消毒等设施购臵小型挖掘机，粉碎机，农用车等辅助设施。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,产品方案项目实施主要为社会提供育肥牛羊，预计项目生产年，养殖肉羊规模将达到批次，每批肉羊只，年可向社会提供肉羊只。投资估算项目固定资产总投资万元，其中自筹资金面积平方米。湖滨大道及其景观西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步，政府答应不会影响本项目。环境规划苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区平方公里规划区的中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周边平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里等个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况，部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收益率低于的累计概率导致损失的可能性。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于的累计概率等四个决策指标。见表决策方法决策可以按以下步骤进行企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率是不同的。从表中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率的累计概率和财务内部收益率低于的累计概率作出决策。排除风险大的方案，当财务内部收益率低于的累计概率很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的财务内部收益率低于的累计概率都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据财务内部收益率达到基准收益率的累计概率来最后定夺。财务内部收益率达到基准收益率的累计概率越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。土地最高限价风险决策指标表方案土地最高限价万元基本分析内部收益率内部收率期望值内部收益率的累计概率内部收益率的累计概率内部收益率的累计概率内部收益率小于的概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八第二章市场营销策划市场需求预测用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较