升层次和整体形象。从目前的业态情况看，项目所处政府规划的全县滨江商贸批发基地的中心地带，能够发挥出政策优势，整体打造和提升滨江商贸产业的层次和综合形象，更好的服务于全县商贸发展，带动更多的经济效益，起领头羊作用。县城区域市场分析区域市场界定按照丰都县城的规划，确定的城市性质为全县的政治经济文化中心，具有历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城市。县城采用组团式规划布局结构，分为城二片区三区域四组团。其中本项目所在地为王家渡组团，规划为全县政治经济文化旅游服务中心，人口万人。丰都县宏观商业环境调研丰都县辖个乡镇个行政村，个居委会，全县人口万人，从经济总量看，全县的经济产值总量亿元，人均值元，规模比较小，第二三产业较少。城镇人均年收入元，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多。从县城商业发展看，由年开始，老县城整体搬迁到新县城，个多平方公里的老县城经移民，扩展到近平方公里的新县城，可以说从城市规模上实现了数倍规模的扩大，这种大规模的扩张，导致物业大量开发，底商面积过剩。丰都县目前商业网点发展现状区位条件优越，市场领域广泛丰都县地处三峡库区腹地和重庆版图中心，区位条件非常优越，正在启动实施的沿江高速公路和渝利铁路都经过丰都，未来丰都的水陆交通将更加便利。产业基础夯实，市场联动发展近年来，丰都县商贸业快速发展。年全县社会零售品消费总额亿元，比上年增长，年全县社会零售品消费总额亿元，同比增长。其中，批发零售贸易和餐饮业实现增加值亿元，增长，住宅消费不断升温。从政府规划情况看，项目所在区域王家渡组团是丰都县城政治经济居家文化中心，规划人口近期在万人，远期年万人。根据县政府经济要点规划，从滨江大道到名山大道所围合的汽车站渡口丰都港等区域规划的是全县的商品贸易区，主要是全县商品批发和零售集散地。综合丰都宏观情况，可见丰都县城的经济水平人民生活水平及人民的消费能力总体相对较低。目前丰都商贸流通存在的主要问题是商业企业优秀的商家，有效保障项目的后续可持续性的经营。在后期将聘请或自主成立商业物业经营管理公司做后续的服务，完善经营，力争项目保持良好的发展。机构设置项目的运营由重庆日珥实业有限公司进行，公司机构设置各项部门如办公室财务室招商部经营部服务部等等的形式开展工作。目录项目总论项目背景项目名称项目实施单位报告编制依据项目建设和内容投资估算和资金筹措可行性研究结论市场预测项目建设进度项目综合评价结论二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏观背景区域发展及前景预测核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宏观市场与本项目发展借鉴县城区域市场分析区域市场界定丰都县宏观商业环境调研商圈调研情况及分析市场分析有关结论三项目建设意义提高丰都城市竞争力，助推丰都滨江商业中心的形成与发展构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台增加税收，为丰都启动个新型重点性商贸企业解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业的升级发展四项目建设分析项目情况项目基本情况项目周边环境项目分析项目评价五项目经营业态定位及项目评估项目经营业态定位方案评估意见六项目建设进度安排有关项目进度计划说明项目进度横道图七项目运营及机构设置项目运营机构设置八投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措九项目财务收益概算各类物业收入估算项目利润十财务与敏感性分析赢利能力分析社会效益和影响分析项目风险及防范建议十结论项目总论项目背景项目名称项目名称为丰都金港商贸城项目实施单位丰都金港商贸城将由重庆日珥实业有限公司独立开发。重庆市日珥实业有限公司是家集房地产开发物业管理商贸流通为体的多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富的成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。报告编制依据报告编制依据为丰都招商引资政策，丰都县年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目的现状，相关物业设计规范。项目建设内容项目建设地址本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。项目建设内容规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储资社会消费品零售总额地方财政收入分别实现亿元亿元亿元亿元，同比分别增长，均高于全市平均水平。工业上以紫光天化为代表的工业企业对经济拉动作用明显。从年丰都的旅游产业看，旅游业持续活跃。克服自然灾害金融危机等不利因素影响，全年接待海内外游客万人次，实现旅游直接收入亿元。以名山双桂山防护大堤续建工程雪玉洞景区配套设施工程等为主的景区景点开发建设全面完工或顺利实施，三坝乡武平镇等批乡村旅游项目加快推进。从年丰都的商贸业业看，全县商贸流通持续繁荣，城乡经营网点不断完善，商贸企业改革稳步推进。非公有制经济快速发展，全年新增个体工商户户私营企业户。全年实现外贸进出口万美元。从年丰都群众生活情况看，群众生活明显改善。积极推进城市升级改造工程，完成城市背街小巷园林绿化和小区市政设施改造期工程任务，全面启动县城主要干道园林绿化及配套工程建设，人居环境不断改善。大力推进城镇化进程，城镇化率提高个百分点，达到。城镇新增就业人员人，城镇登记失业率控制在以内。基层政权和城乡社区建设获全市等奖。城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，同比增长年末城乡居民储蓄存款比年初增加亿元，增速达。可见，丰都目前的基础设施的巨大资金投入，更加优化了丰都作为重庆中心地带的战略位置，能够快速实现四小时重庆，便捷丰都的实际意义。从而推动丰都的历史传统文化旅游产业的加快发展，以及商贸业快速的推进繁荣。按照目前丰都县城的城区建设升级改造的实际作用，为丰都形成新的轮商贸业整合升级做铺垫，商贸业的重新布局层次提升深化发展，带动全城商贸经济发展，形成联动，实现更多的社会效益。区域发展及前景预测丰都位于重庆中心地带，规划为历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城市。项目所在王家渡组团为全县政治经济文化旅游服务中心，人口万人，王家渡组团也是丰都县政府及相关部门的所在地。根据县城规划，丰都将力争在年把丰都县城建设成为经济发达交通便捷环境优美富有历史传统文化和山水园林特色的中等旅游城市。项目临近滨江大道及长江，未来区域将会形成市民观光休闲商业消费等的最具潜力的滨江商业中心，并驾于宏声商业广场商圈的特色商圈。宏观市场与本项目发展借鉴根据现行政策和总体规划，式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅，休闲区等组成。投资估算和资金筹措本项目的建设投入资金约万元具体明细见本报告第八章节，由开发商重庆日珥实业有限公司的自筹资金银行项目贷款政策补助等三部分组成。可行性研究结论市场预测各类物业收益前年物业租赁总收益万元前年物业管理费收益万元前年休闲娱乐场所收益万元上述项收益总计万元。项目利润前三年利润前年总收益前年总投入前三年利润，为万元万元万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利万元。项目建设进度本项目目前已完成自有物业的购进，基本完成步行街商业街铺的回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目的后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目的试营业或正式开业。项目综合评价结论丰都金港商贸城是基于县政府关于丰都县城升级改造工程的立足点上的，以项目的地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地的政策优势，由公司投入充足的资金，通过深入市场研究，准确的项目经营业态定位和优秀的方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有的推动作用。通过商贸城的运作可提供更多的就业机会和小额创业平台，也能够满足些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业的良好平台。综上，我们认为项目进行商贸街的开发建设是可行的，项目的改造和提升，可实现丰都县现有商圈的产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大的经济效益和社会效益。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏观背景丰都县城是个具有历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城市。从整个重庆的版图上看，丰都位于中心地带，临靠涪陵区垫江忠县石柱县武隆县等四县，交通战略位置显著。根据重庆相关政策，丰都年将融入四小时重庆，打破交通瓶颈，加快丰都的经济发展。目前丰都渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未来丰都交通三峡水路航道高速公路铁路等条件将非常优越。从年的经济情况看，丰都经济增长明显加快。全县生产总值固定资产投主要原因是移民迁建后产业空虚问题突出，县内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多加之移民遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强干事创业的氛围还不浓厚。丰都金港商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的山水民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台在年的政府工作报告中，县政府提出要大力发展丰都的旅游产业，启动全国旅游强县创建工作。立足丰都旅游资源优势，完成名山景区的修缮景区公路的建设结合城市升级改造打造旅游商品条街。丰都金港商贸城所处的滨江路是县城的新风景长廊，是城市新风貌新风尚的形象体现，具有开拓旅游资源发展特色本土产业的天然优势，本项目在商业街侧规划了丰都特色旅游产品小吃手工艺品特色区，就是为顺应这种形势，成为个开创并扩大城市旅