县商业的现代化经营与管理。第三章市场分析消费市场分析县目前超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态，在其他大中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在县尚未能得到充分发展，县超市存在较大的市场容量。目前在县的连锁业中，形成规模，具有定实力的超市主要是真棒连锁超市公司，县超市业目前的规模尚不能满足县社会经济日益增长的需要。县居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间随着经济的发展县的人均购买力已有了大幅度的提高。再加上外地流动人口和集团购买力等，县的现实社会购买力及购买力潜力较大。从发展的观点看，伴随着县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。县经济开发区内相继建成了批住宅商贸和公益设施建筑，以及批商店宾馆学校银行医院和具有综合服务功能的邻里中心。目前开发区常住人口已超过万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建个大型超市不仅可以弥补这区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。二现代超市的市场竞争优势现代超市商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，现代超市专门设立了采购中心，负责现代超市商品的统采购，由于现代超市市场采购力较强，进行商品统采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过现代超市国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势是个专注于文档的在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。第章总论项目基本情况项目名称新建日用品超市建设项目建设单位县富帮农产品贸易有限责任公司法人代表联系电话项目地址县经济开发区建设性质新建经营范围百货食品副食品烟糖酒音像制品书报杂志药品装潢建材等的零售和配销包括餐饮。商业类型仓储式零售建设规模总占地面积平方米亩，总建设面积平方米，其中商业建筑面积平方米超市营业用房面积为平方米，住宅面积平方米，配套设施建筑面积平方米。正常年零售营业额为万元。项目投资项目总投资项目投资总额为万元。经营组织方式零售项目宗旨引进现代超市有限公司先进的营销技术核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动县商业同国际国内市场接轨，促进开发区商业向现代化水准发展。项目期限年，公司营业执照签发之日起计算。二可行性研究报告编制依据及内容可行性研究报告编制依据住宅建筑规范住宅设计规范城市商住区设计规范国家房地产开发有关政策县建设项目规划设计条件通知书项目区地质勘探资料民用建筑节能设计标准建设部房地产开发项目经济评价方法项目单位关于编制该项目可研报告委托书项目单位提供的其它资料国家相关的法律法规及建筑设计规范。可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括项目建设的必要性项目的市场分析项目经营主要内容建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等三项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表。表项目主要技术经济指标表序号指标名称理念和先进的管理模式。超市同时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模式的运用等，超市不仅把自选廉价和服务放在同建筑物中，同时把服务与管理融为体。项目建设将有助于把现代商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到县开发区，从而有利于提高县开发区现代商业的经营管理水平和服务观念。企业的前途取决于顾客的满意程度。为了实现这目标，超市将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。在商场布臵方面，努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用整洁舒适的环境下购物。现代超市严格遵守对消费者的承诺，如有价格交货期限补货的承诺，都竭力兑现。尊重消费者是现代超市贯的经营作风，每个消费者在现代超市都会受到礼貌的接待。现代超市集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。在与供应商的关系中，现代超市坚持的道德准则是同供应商建立种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，现代超市直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。现代超市的管理模式较为先进，现代超市特别注重经营中的每个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。现代超市还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。有利于促进县现代化商业的发展近年来，县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了批批发零售企业，商品流通规模不断扩大。伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。为适应今后社会经济快速发展的需要，县正在制订国民经济和社会事业十二五规划，明确了现代化商业的发展目标。设想到年，城区第三产业比重提高到，商业占单位数量备注项目规模总占地面积总建筑面积商业建筑面积超市建筑面积住宅建筑面积配套设施建筑面积二经营规模零售万元正常经营年三劳动定员人四项目总投资万元固定资产投资总额万元铺底流动资金万元五年总成本费用万元计算期年平均六年销售税金及附加万元计算期年平均七年利润总额万元计算期年平均八主要财务评价指标全部投资财务内部收益率评价基准投资利税率投资利润率全部投资回收期所得税前年含建设期所得税后年含建设期第二章项目背景及必要性项目背景随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了个新阶段。近年来国家采取了系列新的改革方案年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德龙荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中心如香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特区的利联仓行标准化食品超市如日本的友谊西友超市等。超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过定的轰动效应，但终因市场问题而导致度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入经济发展的加快居民收入的增加以及先进技术管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。目前县开发区没有家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区域建设家大型超市将是十分必要的。二项目必要性有利于提高县商业经营管理水平现代超市运用超前的经营收益率影响很大，建议应在商品销售过程中十分重视成本的内部控制及商品的促销，以避免项目的销售收入和成本支出出现较大的负面波动。六项目风险分析风险因素的识别经分析，本项目的风险因素有技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新营销技术应用上的可靠性和适用性能等存在不确定性，可能给项目带来的风险。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。管理风险。引进创业团队和新的战略投资者，各方存在有效文化磨合项目组织设臵方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加工期延长人工材料机械台班费及各种费率利率的提高等。融资风险。本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程的进度，存在定的融资风险。政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策风险影响很小。社会影响风险社会风险是项目与所在地互适度可能出现的问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面