（终稿）万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

万宁市地形大势背山面海，西高东低。

境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。

具有五分山，三分坡，分半田，半分水的特点。

万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大的特点。

年平均降雨量为毫米，年产地表径流亿立方米。

浅森林总面积万亩，森林覆盖率。

万宁市海岸线长达公里，有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼马鲛鱼金枪鱼鱿鱼等，发展捕捞条件优越。

市内还有面积平方公里的港北小海和面积为平方公里的老爷海。

从交通看万宁万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。

南北长公里，东西宽公里。

南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位臵优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线国道及东线高速公路的必经之地。

乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。

区域交通分析图万宁市在海南省所处的交通地位较为重要。

万宁市位于规划中的海南岛东线高速铁路的中段位臵，在建中的东线高铁与西线铁路的对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市的联系。

东环铁路开工，海南交通体化趋势加快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下左右逢源的区位优势日益明显。

海南岛东线高速铁路万宁段同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线的万宁至洋浦高速公路的东部起点。

此外，根据海南省城乡总体规划，万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌支线机场，承担首脑专机商务机起降功能，同时乌场港也规划为地方性货运港口之。

交通条件的改善，投资机遇的开拓使得东岸线城市从海口文昌琼海万宁陵水到三亚都在积极的进行滨海岸线的旅游开发。

这将使万宁成为连接琼东与琼中琼西的交通枢纽，对万宁的城市化进程将起极大的推动作用。

从经济看万宁经济总量及结构年万宁市达到亿元，三次产业比重为，虽然第二产业对经济的贡献率较高，但第第三产业仍是国民经济的主导。

农林牧渔业和旅游业发展潜力较大。

旅游产业年万宁市旅游收入达亿元，占第三产业增加值，旅游业已成为支柱产业之。

接待旅游人数约为三亚的半，但饭店数量仅为三亚的开房率为从较保守情况估算，项目建设期为五年。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为成本支出项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

投资利润率为。

建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保保定乌场湾旅游度假区核心区顺利开发建设。

目录第章概述项目概述项目名称项目位置项目任务项目申请报告的编制目的项目申请报告的编制依据第二章旅游度假区核心区建设必要性海南整体发展的需要海南中部崛起的需要万宁城市化发展的需要第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁从生态看万宁从交通看万宁从经济看万宁从历史看万宁从文化看万宁概括万宁解读基地区位条件特色资源核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，土地利用状况社会经济情况基础设施条件各界对项目实施的意见管理机构队伍力量配置等情况市场分析旅游产业分析旅游房地产分析周边市场分析第四章旅游度假区核心区总体规划战略定位总体定位海南东部旅游综合服务中心海南岛高效农业发展示范区产业定位功能定位大片区四大功能组团空间定位第五章项目的策划和运作项目组织开发方式拆迁补偿方式项目实施进度计划资金筹措土地销售时间和方式选择收款方式与回款计划营销策略加强土地市场营销加强区域主题宣传第六章级开发总投资成本分析规划方案条件土地取得费估算基础配套设施工程总投资估算道路广场设施工程景观绿地休闲公园配套工程土地平整及土石方工程其他市政基础配套设施工程公共性配套服务设施项目开发总投资成本估算资金使用计划第七章土地级开发效益简析项目区商品性用地总面积项目区商品性用地平均开发成本项目商品性用地出让价格的预测项目区土地出让总收入的预测项目区级开发的经济效益分析结论第八章风险分析不确定性分析敏感性分析资金风险工程质量风险政策风险第九章社会效益评价对就业效益的影响对环境效益的影响对政府财政的影响对区域发展的影响第十章结论和建议结论建议第章概述万宁市作为海南岛东部旅游经济走廊的重要连接点城市，亦是首批海南国际旅游岛建设城市。

在海南省旅游发展总体规划万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要万宁要建设成为极富热带海岛特色，集高尔夫休闲度假保健康复疗养水上运动观光宗教历史文化红色文化东南亚风情旅游于体的国内外知名的休闲还是个以万城镇为中心的内陆城市，这与地处东部旅游走廊的中段承担着重要的中转桥梁的作用极不相称。

万宁需要实现内陆向滨海城市的转变，来承担中转桥梁的职责。

万宁区位分析图海南中部崛起的需要随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极的区域经济格局雏形。

海口是海南都市旅游的代表，是个功能复合型海湾城市，呈现经济文化和旅游三方面同时发展的特点。

年全市达亿元，占全省的面向岛外，是个全国人民比较理想的温馨宜居城市。

三亚是海南度假旅游的代表，是个外向型的服务城市，也是中国最成功的国际化度假城市，主要单发展旅游度假功能。

三亚是中国唯的热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。

然而，虽有三亚和海口的辐射带动，海南城市发展依然难掩北有海口南有三亚中部塌陷的尴尬现状，海南发展需要中部的崛起。

海南的东线拥有稀缺的滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市的崛起，将是海南中部崛起的核心和关键。

万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意万宁城市化发展的需要从万宁城市的空间格局看，可确定为东中西三个空间功能带。

城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要的生态环境保育带城市中部区域是城镇发展的人口集聚区，随着新轮城市化进程的加快，已经不能负荷新的城市功能需求和人口增长而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中的由万城镇连接东部小海的景观大道及滨海旅游公路，必然使万宁市由目前的万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段。

以规模化的旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中的目的地地位，突破过境旅游的产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多更大的实惠。

以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境的彻底治理恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好的生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业的发展，改善万宁的城市形象，提升万宁市区城市基础配套设施的建设水平。

与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展的两翼，成为万宁市两大国际性的旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济城市经济和周边地区的共同繁荣。

万宁市带两区万宁市东扩第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带亚热带海洋性季风气候区康复旅游目的地和最佳居住地的旅游城市。

万宁市政府目前正按照万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要的工作重点发展带两区及加快城市东扩实现由内陆半岛城市向海滨城市转型的战略目标。

近年来，境内外集团纷纷登陆万宁市场，占据几大湾点，共同构建万宁两百里阳光旅游海岸带。

经过多方论证，选定保定乌场湾作为万宁向滨海城市转型的旅游度假区。

万宁保定乌场湾旅游度假区核心区控制性详细规划为旅游度假区核心区的空间发展提供了规划依据，保定乌场湾地区已具备土地级开发的基础条件，对可出让的土地实行招标拍卖，挂牌交易，进行旅游度假区核心区的建设，实现由内陆半岛城市向海滨城市的转变。

项目概述项目名称万宁保定乌场湾旅游度假区核心区可行性研究报告。

项目位臵项目区位于海南省万宁市东部海滨的保定乌场湾，其位于海南岛东南部，地处东经，北纬之间。

东起乌场岭含甘蔗岛至新潭岭线海岸线西至保定村及其以南的太阳河旧河道两岸南至太阳河分洪口两岸北抵小海南岸及乌场港，规划总用地面积平方公里。

区域位置图项目任务项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到五通平，实行土地招拍挂出让，逐步推进二级土地开发，实现万宁由内陆向滨海城市的转变，实现经济效益社会效益和环境效益的共赢和城市的可持续发展。

项目申请报告的编制目的为政府提供旅游度假区核心区可行性开发依据为土地级开发单位提供决策依据为金融部门提供审查贷款可行性的依据。

项目申请报告的编制依据万宁市城市总体规划年年万宁保定乌场湾旅游度假区核心区控制性详细规划万宁基准地价项目区基础资料万宁市拆迁估价市政预算等行业标准第二章旅游度假区核心区建设必要性海南整体发展的需要海南省十五规划中确定了整个海南岛划分为琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊东部旅游走廊中部生态经济区五个功能经济区。

万宁处于海南省城乡发展空间结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群之，提出其要发挥沿海地区的区位交通用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带，以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护的空间据点，是全省的重点开发区域。

在东部旅游走廊上，海口三亚博鳌等城市都完成了从内陆向滨海的向前发展，而万宁市长期以来直性用地平均开发成本根据测算，本项目级开发总投资为万元，项目区商品性用地红线调整后总面积为亩。

以此计算，本项目商品性用地的平均开发成本约为万元亩。

项目商品性用地出让价格的预测参照年万宁市区神洲半岛石梅湾及相邻的琼海市陵水县的用地评估价格，取其加权平均值进行测算，为万元亩见下表序号区域评估地块土地性质及现状价格万元亩万宁万城镇人民公园万州大道商住用地熟地万宁万城镇火车站广场前地块旅游商住用地半熟地万宁石梅湾威斯汀度假酒店旁旅游用地半熟地万宁神洲半