（终稿）万宁日月湾杨梅地块新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

地上建筑物状况该项目用地范围内用地主要以耕地园地林地和青皮林保护区为主，占总用地的。

宗地环境自然环境地理环境万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。

南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部。

土地人口万宁市域总面积为平方公里，其中陆地面积平方公里，海域面积平方公里。

在土地面积中，山地约占半，丘陵和平原各占四分之。

全市总人口万人，其中汉族万人，黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。

万宁市人民政府驻地为万城镇。

气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为是气候温和温差小积温高。

年平均气温，最冷月平均气温，最热月平均全年无霜冻，气候宜人二是雨量充沛，年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在小时以上。

社会经济环境万宁市具有区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐的社会迈出新的步伐。

生态环境万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。

万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业发展生态旅游，发展节约型和环境友好型的园区经济。

日前万宁凭借在绿色经济生态建设环境整治循环经济等方面的突出成绩。

市政基础设施状况交通现状万宁市水陆交通方便，海南东线高速公路横贯全境，全市境内国道条共公里，市县道条共公里，乡道条共公里，行政村通达率达。

此外还有大小港口个，较大的有万州港和乌场港，与我国东南沿海港口航线相连，水陆运输都十分方便。

市政设施现状自来水万州水厂日供水能力万吨，已投入生产，且万城至港北长丰等地供水主管网铺设已基本完成，并将投入使用。

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力充足我市电网已并入海南省网，全市电网覆盖率已达以上，供电设备先进，市内现有变电站座，变电站座，年全市实用电量为亿千瓦时。

同时，农村电网全面改造，实现同网同价。

投资者在我市创办润为万元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，内部收益率为。

因此，本项目的开发前景良好，不但有开发建设的必要性，社会效益显著，也有在经济和财务方面的可行性。

建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保日月湾杨梅地块风景区基础设施项目顺利进行。

目录第章总论项目概况项目申请报告的编制目的项目编制依据项目概况项目综合评价结论建议第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系项目的自然条件与区位地上建筑物状况第三章项目背景及必要性项目提出的背景开发建设日月湾杨梅地块旅游景区的意义项目建设的必要性第四章建设地点及建设条件项目建设地点气象条件基础设施及外部条件第五章市场分析总体宏观经济分析旅游市场分析海南旅游业的优劣势分析市场需求分析结论第六章土地整理及配套工程方案开发原则规划设计要求项目开发目标拆迁补偿方式核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，土地整理开发方案第七章环境保护环境现状环境影响评价环境保护与治理措施节能措施第八章组织机构和建设管理机构设置劳动定员建设管理第九章项目实施进度安排进度计划安排项目建设进度计划表第十章工程招标招标范围招标投标管理的基本原则招标组织形式及招标方式招标活动的工作程序第十章开发建设成本估算和资金筹措编制依据开发建设成本费用估算资金筹措第十二章项目竣工后的土地价值分析销售收入税费率土地增值及税额项目总成本费用估算盈利能力分析结论第十三章社会效益评价对就业效益的影响对环境效益的影响对政府财政的影响对区域发展的影响第十四章结论和建议结论建议第章总论项目概况项目名称万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目项目承办单位海南中汇宏基时代广场投资有限公司项目地点本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

项目用地性质和用途主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。

项目实施的意义整体规划统开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求。

在加强万宁市经济发展的整体性繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度投资规模适宜，本项目建设是可行的。

为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。

建议项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险。

承办单位要组建支精干高效专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统调度指挥。

台风雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行的施工组织计划，尽量避免在台风降水季节施工，以防水土流失。

城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理的方案。

建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境的影响。

第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

宗地实际用途与规划用途在总规划面积公顷中，建设用地公顷，非建设用地公顷。

宗地规划用途为住宅酒店商业服务文化娱乐为主体的现代化旅游用地。

现状土地构成表用地性质面积公顷比例水域道路用地建设用地耕地林地园地青皮林沙滩总规划面积规划用地表建设用地用地性质用地代码用地面积用地比例容积率建筑面积备注度假居住用地公共服务用地酒店会所用地小镇房车营地配套相应公共服务设施滨海房车营地及配套设施用地公共绿地防护绿地道路用地合计不含防护绿地的建设用地为公顷非建设用地村庄建设用地林地农田水域沙滩合计总用地项目的自然条件与区位项目土地的自然特征整体地形为中部村庄耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地丘陵地形。

海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有的青皮林。

三面环山，面临海，资源组合十分优越，集山地平原海域自然保护区河流沙滩和礁石为体，蕴含了珍贵的生态资源与重要生态价值，具有得天独厚的自然旅游资源优势。

项目的区位特征项目所在地是万宁市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区的商业档次，显化及提升国有土地资源的内在价值，促进海南的整体发展符合万宁市经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。

建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义项目区将形成以商务办公住宅酒店商业服务文化娱乐为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利待遇改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益社会效益和环境效益相统，推动城市的可持续发展项目申请报告的编制目的为土地级开发单位提供决策依据。

项目编制依据海南国际旅游岛建设发展规划纲要关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要万宁市城市总体规划城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准万宁市日月湾旅游度假区总体规划万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的开发建设日月湾地块项目框架协议书委托方相关规划要求项目概况项目内容对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到七通和地块内场地平整，达到土地作为旅游商住综合用地可挂牌出让的条件。

项目规模本土地级开发项目实际进行开发的用地面积为公顷，包括度假居住用地公顷，公共服务用地公顷，酒店会所用地公顷，村庄建设用地公顷，房车露营地公顷，公共绿地公顷，防护绿地公顷，道路用地公顷，林地公顷，农田公顷，水域公顷，沙滩公顷。

开发建设成本费用估算项目建设总投资万元，全部由建设单位自筹解决。

项目综合评价结论项目建设符合万宁市土地利用总体规划万宁市城市总体规划内容，适应万宁市社会与经济发展的形势，为万宁市经济发展提供个良好的基础设施条件。

项目的建设将推进地区经济发展，是促进旅游服务业发展从而带动经济结构转型升级的需要，也是加强生态环境保护的需要，可以实现地区经济社会双重效益。

因此项目的建设对万宁市社会与经济的发展意义重大。

项目总体方案设计合理，通过媒介发布招标项目公告，邀请具备承担招标项目能力资信良好的法人或其它组织投标，投标人不得少于三个。

邀请相关专业领域人员，共同组成评标委员会，按照工程建设项目委托招标试行办法和评标委员会和评标办法暂行规定的有关要求开展招评标活动。

招标活动遵循公平公正科学和择优的原则，不受地区和部门的限制。

开标评标和中标活动及其当事人应接受依法实施的监督。

招标活动的工作程序本次招投工作要严格遵照中华人民共和国招标投标法和省市及所属招标管理机构的建设项目招标投标工作程序执行。

具体工作程序如下项目报建招标备案招标文件的编制发布招标公告投标单位资格预审开招标会，发布招标文件踏勘现场招标答疑会开标会评标中标发中标通知书签订合同。

投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标