（终稿）万家商业广场新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

投资开发继续稳定增长。

市场供应大幅放量。

武清区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型市场需求分析资料显示，武清区，年开工面积万平方米年开工量万平米，年开工量万平米，至年全区竣工面积万平方米以上。

武清巨大的住宅开工量和交房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适的大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。

销售价格分析稳定上扬，但涨幅趋缓。

随着房地产开发的原材料钢材水泥等建材的提价，土地招拍挂后成本的提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。

项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。

家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。

硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。

项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。

年各类预售价格如下住宅价格平均元商业店面平均元价格战略为跟随战略。

营销策略本项目工程应买施多方位销售策略。

根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的全过程。

增强品牌意识，实施质量加服务的营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。

在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地产形象，可以产生巨大的总体效益。

拓宽营销渠道销售要形成多线网络，以直销为王，积极发展中介租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的力量参与促销。

④配合多样化的促销工具利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。

委托中介代理销售的方式。

建议强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

天津福盛房地产投资有限公司年月日第章总论项目建设背景本项目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心武清凭借得天独厚的区位优势与完善的交通整体的市政规划与雄厚的产业支撑以及宜居商业地产的打造，在京津体化过程中将飞速发展。

项目公里半径覆盖运河城尚清湾开发区徐官屯机场片区上朱庄等人口密集区域且为往返大碱厂曹子里梅厂大良河北屯下伍旗上马台大黄堡崔黄口等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。

本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。

家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。

硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象项目主体采用混凝土框架结构，室内高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气大型高清核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，电子显示屏手扶电梯垂直货梯电子导购系统统收银系统智能安防等五星级硬件配臵，全面提升物业品质。

停车位全部为地面停车位，能达到个，足以满足经营商家及消费者的停车需美食条街将会荟萃中西餐饮特色美食休闲茶饮雅致洁净的就餐环境品种繁多的美食，是消费者饕餮圣宴的好去处酒吧风情街融汇欧亚风情，展现异国文化魅力，是商务会友娱乐的好去处。

项目概况项目名称福盛盈门万家商业广场项目建设地址和地理位臵该项目位于武清徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位臵附图。

建设单位概况天津福盛房地产投资有限公司成立于年月，主营开发房地产项项目的建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城市繁荣和经济发展，取得较好的经济效益。

该项目建设的组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。

综上所述，该项目的开发建设符合天津市总体规划，对促进新城区的建设将起到积极的作用，所建项目具有很好的社会效益环境效益和经济效益。

主要经济指标主要经济指标见表经济技术指标建设总用地面积亩建筑总面积地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率各类用途建筑面积构成全部商业店面建筑面积第二章市场分析与营销战略天津商业市场分析市场运行特点项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。

通常商业物业投资国际惯例为年收回成本年租金收益率约。

而福盛盈门采用年委托经营管理，年平均租金收益率，远高于国际惯例。

第年，年租金收益率率第年，年租金收益率第年，年租金收益率。

项目全国首创家居体验馆，集楼盘样板间展示家居装饰产品展示家居装饰新品发布消费者现场体验四大功能为体。

打造武清主流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场让家装消费者最真实的看到装修效果。

家居体验馆同时引进专业装饰顾问团队为业主装修设计出谋划策。

商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中心首个大型商业项目，凭借高端的商业环境，合理的功能分区，科学的业态组合，流的运营管理，细致的售前售中售后服务，周全的消费者权益保障同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜明又具有极强生命力与获利的主题型城市商业广场。

年月日全面开业后，福盛盈门将是武清购物餐饮休闲会友的首选去处。

引入商业模式，把系列的零售商店服务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务的站式消费服务。

同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。

年前，武清区累积交房量可达万套，将产生亿家装消费市场。

福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。

此外，福盛盈门开设美食广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。

市场供给分析土地供地。

控制增目，房地产开发资质为四级。

注册地址武清徐官屯街汇源道南侧号，注册资本万元人民币。

开发建设及规模在武清徐官屯街与武宁路交口，规划部门规划红线范围内进行房地产开发和销售。

万家商业广场拟开发规划占地总用地面积平方米，总建筑面积平方米，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

公司不设董事会，只设立名执行董事，赵茂灼先生为法定代表人。

公司性质为有限责任公司。

可行性研究报告编制依据天津市城乡规划局地字第号建设用地规划许可证津国用字第号国有土地使用证天津市城市规划管理技术规定项目规划方案图现场勘察和实地调研所得资料天津市城市总体规划国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策可行性研究报告研究的范围在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。

结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施的优化提出建议。

项目研究的结论该项目的开发是武清区加快城市化建设的重要组成部分。

该项目是武清区独无二的，集购物休闲餐饮娱乐于体的站式购物消费体验。

项目拥有世界强的大型家装超市福盛盈门家居广场欧亚风情酒吧街娱乐美食街四大主题业态组成项目引入商业模式，把系列的零售商店服务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务的站式消费服务。

同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。

满足了武清区对区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。

此外，福盛盈门开设美食广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。

它将与周围配套设施的建设，共同形成武清新城区的新景观，展现出更加艳丽多姿的城市风貌。

同时对推动武清区城市化进程，促进武清区人从根本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济的发展具有十分重要的意义。

该项目的开发，高标准配套完善环卫供电给排水邮电消防绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境建设城市文明具有显著的促进作用。

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该精神。

物业管理公司在实施上述服务的过程中要切实加强管理，其主要措施是建立健全的规章制度，并严格落实，以确保国家有关规定与行业标准的执行，规范服务人员的行为，明确服务对象的权利和义务，同时要加强对服务项目的市场预测，并注意协调好与有关部门机构的关系。

第九章投资估算与资金筹措估算范围本估算包括在正常的设计施工周期内，为完成工程项目所需投入的费用，包括建筑工程费设备及工器具购臵及安装费工程建设其他费用④基本预备费涨价预备费建设期利息估算依据土地费用按以出让取得土地价格计算。

前期工程费按国家有权机关规定计算。

建安工程依据本可研报告的设计方案，参考民用建筑可行研究与快速报价结合年天津市建筑工程预算定额年天津市建筑工程装饰预算定额年全国统安装工程预定额及年第四季度天津信息价进行估算。

④有关税费按有权机关规定计算。

贷款利率按年期固定资金年贷款利率计。

建设单位管理费按直接投资的计。

基本预备费本次估算取直接投资的。

涨价预备费根据计算建设期分年度投资计