（终稿）万欣花园新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。

项目规划用地指标已经报江宁区相关部门批准。

二区域和空间规划符合性分析江宁区国民经济和社会经济第十个五年规划中提出按照不同区域的区位交通资源等条件优势，依托现有发展基础，构建新型的空间发展框架。

提升中部。

按照工业化城市化联动发展战略的要求，在更大空间和范围内统筹功能分工人口分布与基础设施布局，加快新型工业化发展步伐，加快建设高新技术研发基地产业化基地和科技推广应用基地，形成全区先进制造业支撑和新型工业化的先导，在扩大产业规模和增加市场份额的同时，加紧向产前研发和产后服务延伸，提升发展内涵，增强辐射和带动作用。

发展东部。

充分利用沪宁宁杭便捷的交通优势，接受大城市辐射，大力推进工业化，加快发展电子信息机械制造业新材料等高新技术产业，适度发展劳动密集型产业，扩大经济总量。

发挥自然资源人文资源丰富的优势，坚持保护与开发相结合，整合各类资源，挖掘文化内涵，大力发展旅游物流房地产等为重点的现代服务业，将东部地区建设成为生态环境优美产业特色鲜明的新兴发展区。

促进西部。

按照整体开发全面推进协调发展的要求，充分利用长江深水岸线和毗邻南京铁路货运南站的综合交通条件，进步提升区域优势，积极发展综合物流业装备制造产业基础产业轻纺产业等。

积极呼应全省沿江开发战略，制定沿江优质岸线资源的开发利用和保护规划，促进西部地区的快速发展，推进区域经济发展水平的整体提高。

南京市江宁区城市化第十个五年规划指出优先发展东山新市区。

利用南京主城区域综合服务中心的强大辐射力，抓住铁路南站建设的契机，完善园区建设，促进产业改造升级加强东山新市区商贸流通金融保险信息服务等功能的建设加大基础设施及公共服务设施建设力度，提升东山新市区的综合服务能力，增强辐射能力，建成南京新市区，南京南部地区次区域级综合服务中心和综合交通枢纽，南京市最重要的教育科研和先进制造业基地，年人口规模达万人左右，建设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理可行有效的技术手段，确保工程万无失。

因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。

目录第章申请单位及项目概况项目概况二项目申请单位概况第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析二产业政策分析三行业准入分析第三章资源开发及综合利用分析资源利用方案二资源节约措施第四章节能方案分析合理用能标准和节能规范二能耗状况和能耗指标分析三节能措施和节能效果分析第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析项目选址及用地方案二土地利用合理性分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三征地拆迁及移民安置分析第六章环境和生态影响分析环境和生态现状分析二生态环境影响分析三生态环境保护措施四地质灾害影响分析五特殊环境影响第七章经济影响分析经济效益分析二行业影响分析三区域经济影响评价第八章社会影响分析社会影响效果分析二社会适应性分析三社会效益分析四社会风险分析第九章项目招投标编制依据二项目概况三招标的基本情况第十章结论与建议结论二建议附件附件企业法人营业执照附件组织机构代码证附件中华人民共和国房地产开发企业资质证书第章申请单位及项目概况项目概况项目建设单位建设单位南京江山房地产开发有限公司二项目建设地点项目选址本项目位于南京市江宁区民营科技园金山路南侧。

项目四至该项目用地四至为本项目位于已建成的万欣花园主入口处，北东西侧均为已建成的小区内楼盘，南侧为万欣花园主道。

区域环境该项目所处地理位置比较优越，紧临江宁区竹山路，道路顺畅，交通便捷，地处绿化隔离带，区域环境良好，是建设住宅的理想地段。

三项目建设内容和规模本项目为万欣花园号楼单体建设项目，根据企业提供的资料，本项目相关规划指标如下项目相关规划指标项目名称单位指标用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米配套公建面积平方米非配套公建面积平方米地下建筑面积平方米地下自行车库建筑面积平方米地下汽车库建筑面积平方米学以上学历达人，中级职称达人。

目前公司已完成国际质量体系标准认证瑞士，建立了包含公司日常管理财务管理销售管理及建设成本管理的信息化管理系统，并逐步导入系统。

公司以房地产开发为主导，其它产业并驾齐驱，近几年不仅在物业管理园林工程室内外装饰门窗型材以及基础设施建设等与房产开发相关的产业进行多方面投资，还进入综合商业餐饮娱乐产业等领域进行投资，形成多元化产业。

公司下设宿迁江山房地产开发有限公司高淳县江山嘉园房地产开发有限公司江苏星汉城公司等，二级资质有家，三级资质有三家，累计开发量达万。

目前已建及正在建设的项目有竹山路电子条街万欣花园万欣翠园江山名座江山书城江山恒通商务大厦谷里邻里服务中心江山中小企业创业基地星汉城江山嘉园江山星园宿迁江山城市广场玲珑湾花园等。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。

要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。

南京市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出要以实现人人有房住为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地财税金融行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同群体的住房需求，充分保障每位市民的居住权严格控制中心城建成区的土地开发强度和建设规模，结合城市功能布局调整，完善新城基础设施和公共服务设施，促进人口向郊区转移。

制订鼓励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。

南京市江宁区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出农村城市化快速发展，农村地区城市功能显著提升城市现代化建设和管理水平不断提高，城市承载能力明显增强区域国际化进程不断加快，国际交往窗口和对外服务的功能进步增强。

以青奥电子城三大功能区为带动的组团式规划板块式发展格局正在形成。

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万欣花园号楼项目的建设符合国家住宅总户数户机动车停车位辆其中地上辆地下辆非机动车地下停车位自行车辆抗震设防烈度度本项目属于已基本完成建设的万欣花园的扫尾工程，只建设幢主体为小高层的纯住宅楼。

目前项目处于前期市场研究概念设计阶段。

四项目建设背景为进步落实江宁区城市建设总体规划，加快江宁区城市发展的进程，改善生态环境和人民居住条件，进步完善万欣花园整体建设规划，南京江山房地产开发有限公司决定启动开发建设万欣花园号楼住宅楼建设工程项目。

五项目投资根据我们对目前南京市土地级开发成本的调查及开发商提供的有关资料，经测算，项目总投资约为万元。

包括土地取得费万元，开发成本万元，开发费用万元。

南京江山房地产有限公司拟用自有资金并结合销售所得完成对项目的开发。

六项目组织过程概述本项目已取得江宁区相关部门的土地规划许可意见。

按照中华人民共和国房地产管理法，项目开发建设将实行项目法人招标。

通过公开招标，确定项目法人，承担完成本项目的开发建设。

七项目进度安排项目周期为约年，其工程建设周期为年，即从年月至年月为建设期。

项目建设实施进度为工程的前期准备工作。

年月底完成。

主要包括项目可行性研究报告环境影响评估的编制及审批备案工作。

完成工程施工图。

年月至年月，完成工程施工图。

工程招标工程招标工作年月完成。

工程建设期工程从年月开工，年月全部竣工交付使用。

工程建设完成后，将安排次性交付使用。

八报告编制依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国房地产管理法国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资号江宁区城市建设总体规划年年南京江山房地产有限公司提供的初步规划设计要点国家和南京市政府相关政策及法律法规委托方提供的其他相关资料二项目申请单位概况建设单位名称南京江山房地产开发有限公司建设单位性质有限责任公司建设单位注册地址南京江宁科学园竹山南路邮政编码法定代表人王银云注册资金万元经营范围房地产开发许可经营项目物业管理建筑材料装饰材料销售般经营项目。

公司简介南京江山房地产开发有限公司成立于年月，年月份改制，公司自成立以来，已形成健全的组织机构，现有办公室财务部发展部工程部营销部市场服务部室五部。

现有员工人，大大贫富差距的问题。

无对当地居民生活水平的影响改善居住条件，解决采空区居民的住房安置问题，提高生活水平。

无对当地居民就业的影响将带动建筑业建材业房地产业商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。

无对利益相关群体影响本项目用地，现有住户户，现住房需要拆除，搬迁户从老房屋搬到新房屋后有了更好的居住条件，生活标准也有了提高。

无对妇女老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗教育文化以及娱乐设施的建设，对妇女老人和儿童均带来积极的影响。

无对所在地区文化教育卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化教育医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。

无对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路供水排水供电供暖燃气通讯管网等基础设施的完善无对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。

无表社会影响分析表综上所述，本项目的建设将为当地居民及村镇发展建设带来良好的社会效益。

二社会适应性分析该项目开发完