（终稿）万福园新增项目策划及新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

建设范围万福园位于万福路象山段两侧，东与城市建成区相连，西接临桂县，面积平方公里。

园区开发的战略意义环顾世界著名旅游城市发展历程，依托园区独特的资源，构筑彰显城市形象的地标工程是城市发展的明智之举。

万福园将规划有自己园区内独特的地标工程，如园区内的福文化广场云端剧场索道式观光酒店山顶网球场等。

概览桂林的旅游，万福园的核心城市区位，更彰显其在同类型资源中的独特之处和不可多得的开发优势。

以视角，俯瞰桂林的旅游桂林山水甲天下，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动桂林市酒店众多，但是缺乏大规模高档次的集群式酒店桂林市发展以服务业为基础，但是没有统的，能够与国际接轨的标准化服务桂林旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络桂林历史桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述名人英雄人物众多，但是现代桂林人缺少区域自豪感。

地处象山片区，万福园的成功开发，将有望引领象山片区的功能转型。

象山区的发展要拓展新的发展空间，让老城区的发展与新区建设相得益彰。

按照南拓雁山西连临桂的设想，本项目处于枢纽位置，战略地位十分关键。

万福园的成功开发，将有望引领象山片区的功能转型。

项目的定位象山区，现在作为整个桂林的大型购物金融中心高端酒店云集，万福园将成为桂林乃至广西和全球的文化游憩商务区，未来万福园区域价值将是桂林城市价值的种直接体现。

项目建设的必要性项目建设是桂林市社会经济发展的需要在桂林市经济和社会发展十五规划中，建设现代化国际旅游城市被确立为两大战略目标之。

规划中提到，把全面加快以旅游为龙头的服务业发展作为产业结构调整的着力点，不断提高服务业增加值占生产总值的比重和服务业从业人员占当地居民是景区旅游业发展的利益主体之，有权对旅游桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十四章研究结论和建议规划的制定与实施发表意见，甚至直接参与决策，通过规划开展酒店餐饮服务，开展当地特色产品开发，为当地居民提供就业机会，实现经济扶贫。

只有这样才能使当地居民真正认识到资源与自身经济利益的关系，提高环境保护意识。

目录前言第章概述项目名称桂林万福园项目主办单位桂林市象山区人民政府项目背景项目名称的策划说明编制依据建设范围园区开发的战略意义项目的定位项目建设的必要性第二章项目市场分析及预测中国旅游行业的概况万福园建设的市场背景桂林市旅游业现状退休产业市场分析休闲度假产业市场分析会展产业市场分析高尔夫市场可行性分析桂林旅游的分析第三章项目建设地点和建设条件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目建设区域概况园区概况建设条件旅游风景资源评价开发建设条件综合评价第四章策划方案拟建区域策划取名万福园项目概况项目的定位世界级桂林化的国际性流文化游憩商务区策划概念策划调研策划原则策划目标千年古城，万福桂林规划衔接与园区功能分析园区业态分布主要区域功能分区第五章项目开发策略和建设方案开发策略建设方案第六章公用工程交通工程规划给水工程规划排水工程规划燃气工程规划电力工程规划通信工程规划环卫工程规划消防工程规划防洪排涝工程规划绿地工程规划管网综合规划第七章节能与节水措施节能措施节水措施第八章环境保护环境保护执行标准和评价依据环境评价原则生态环境现状主要环境目标项目建设的主要环境问题分析及环境保护措施环境容量的测算环境影响评价结论第九章劳动安全与卫生消防安全危害因素及危害程度分析卫生防疫安全措施消防措施第十章组织机构及人力资源配置组织机构劳动定员人员培训第十章投资估算编制依据投资估算第十二章社会经济评价项目对社会经济的影响分析项目与所在地互适性分析社会风险分析社会评价结论第十三章风险分析市场风险分析资源风险分析工程技术风险分析社会文化风险风险的规避和对策第十四章研究结论和建议研究结论建议桂林万福园项目策划及可行性分析报告前言前言人生中有两种东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌纳乔姆希格梅土耳其。

桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述第章概述项目名称桂林万福园项目主办单位桂林市象山区人民政府项目背景桂林旅游业是广西旅游业的龙头，自治区年规划中确定全面开发以桂林城市为中心的桂北旅游经济区，桂北以山水风光民族风情和文化古迹为特色，形成国内外著名的大桂林旅游圈，包括桂北旅游路网改造景区建设生态保护以及旅游服务软件配套建设，进而推动桂北旅游业快速发展。

桂林是国际著名的风景旅游城市和历史文化名城，旅游资源十分丰富。

随着改革开放的逐步深入，桂林已成为世界旅游的热点，国内外游客增加迅速，旅游淡季不淡旺季更旺的持续旺势旅游业已成为桂林市国民经济的主导产业。

桂林山水甲天下，对游客具有极大的吸引力，游桂林山水，观漓江风光，已成为游客的最佳选择。

年月日万福路的建成通车迈出了桂林市保护漓江，发展临桂，再造个新桂林战略的重要步，其沿线特别是象山区段沿线大量未开发的土地资源和众多的休闲疗养设施随之被激活，整个万福片区的建设和发展也得到了市区两级党委政府的高度重视和社会各界的空前关注，大量的境内外投资商表现出了浓厚的兴趣，提出了投资意向。

年月日，修编后的桂林市旅游发展总体规划通过桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述了评审组的评审。

这个总体规划为我们描绘的美丽前景是桂林市旅游发展战略的总目标把桂林建设成世界级桂林化的国际性流旅游目的地。

桂林旅游业在全国旅游市场中的定位全国最重要的综合型旅游目的地及旅游综合改革实验地，全国最优秀的旅游城市。

万福园区位于规划万福路的中段，居于桂林城区临桂新区和雁山新区的中心，地理位置优越，沿线有大量未开发的土地资源和众多的休疗养设施，园内以独特的森林温泉人类化石喀斯特地貌所形成的奇特自然风光五家疗养院乡土田园风情等特色，在未来的年时间内，把万福园区建设成为世界级桂林化的国际性流文化游憩商务区，即，是个具有战略眼光的决策。

项目名称的策划说明策划园区位于万福路，福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞，福已经成为切美好事物和谐的集合。

取名万福园寓意千年万福，样的山水不样的桂林，福字策划作为园区的形象标志。

编制依据，。

思考年以后，我们给城市留下了什么，作为从事前期规划工作者的我们，总是在思考这样的问题，在城市发展的历史进程中，许多内容在不断的发生变化，工厂变成了办公大楼或是学校，商业建筑变成了酒店或者会议中心，住宅被推倒了重建，人群换了拨又拨„„虽然有很多东西随着时间的发展在不断地变化，但是，我们可以留下„„受到良好保护的无污染的可持续发展的环境„„优良的城市公共空间„„城市文化的传承桂林万福园项目策划及可行性分析报告前言„„贯穿城市的交通系统„„而这些，正是我们在前期规划中需要特别关注的内容，万福园的此次策划是在原有规划五个区的基础上又细分为十个区，园区以独特的森林温泉人类化石喀斯特地貌所形成的奇特自然风光五家疗养院乡土田园风情等为特色，结合万福路的名称和中国福文化的习俗，把策划园区命名为万福园，寓意是依托千年历史文化名城的深厚底蕴，打造桂林万福旅游新城，引领城市南拓发展。

万福园策划建设如下十个区以森林公园和五家疗养院为基础的万福森林养生区以甑皮岩遗址公园为中心，结合桂林历史名人桂林抗战文化以及周边的军事学院建设而成的万福历史文化观光区利用区内基本农田保护区设立万福田园观光区④利用区内荒地荒山建设万福高尔夫度假区利用区内温泉设立万福温泉度假区在园区中心依托山体众多，结合中国福文化和岩壁艺术设立中华福文化走廊利用将来搬迁之后留下的厂房和旧的村落，结合周围的环境设立万福国际艺术生活体验区区内配套设立万福国际会议中心万福观光度假酒店万福商贸旅游区。

桂林市旅游发展战略的总目标是把桂林建设成世界级桂林化的流旅游目的地。

万福园的发展目标在未来的年时间内，吸引全球万人来退休旅游疗养，提供个接待床位，增加万个就业岗位，创造旅游收入亿人民币，增加桂林万福园项目策划及可行性分析报告前言亿元人民币。

把万福园区建设成为世界级桂林化的国际性流文化游憩商务区，即差异化生存，与现有旅游景区景点尽可能避开正面交锋，在结构上形成互补，有互利互惠，相互促进的作用。

投资商根据市场的大小做出是否投资的决策。

桂林度假休闲旅游产品有市场，但市场是否如预计的那样大，有赖于投资商自己对后市的判断。

这是园区规划方无法干预的。

旅游人数增长风险市场经济是个动态的经济，不确定因素很多，如近两年的金融危机使经济增长放慢会打消部分游客的出行计划，使得游客总量增长停滞不前。

即使到桂林的游客总量基本是稳定增长的，由于本项目的口碑尚未建立，游客是否认同本项目的形象和产品定位还未可知。

要达到国内外游客万这目标，要求客源发展速度要保持定的水平。

资源风险分析万福园历史文化生态旅游资源虽然比较丰富，但尚未建设完成，宣传也未启动，文化创意产业虽依托每年举办国际摄影比赛积聚品牌力量，但品牌自身延伸力量有限。

园区内现有旅游产品较为有名的是桂林国家森林公园与甑皮岩遗址公园。

总体来说，知名度还比较低，桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析而桂林市知名度较高的旅游景区景点众多，如七星公园象鼻山公园两江四湖环城水系漓江景区乐满地印象刘三姐等可能会分流众多游客，还需要通过大量的宣传和促销工作，才能达到预期的目的，因此，客源人数的实际数量有可能会低于预期。

工程技术风险分析由于本项目投资较大，建设项目众多，其建设周期可能会延长，可能会增加投资和经营风险。

社会文化风险旅游开发项目的建设可能对当地社会文化产生些消极影响。

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