（终稿）万科江宁新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。

宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为。

六交通出行道路宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。

与南京市中心的联系距离新街口公里，车程分钟东大科技园办公楼宗地内部科技园标志牌宗地南侧正在平整场地搭建围墙北部地块正在修建的道路宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。

将军路共青团路红线宽米，双向六车道。

可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。

与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程分钟主要有三条道路秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。

胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。

天元路红线宽米，三块板，双向四车道。

公交出行由于宗地所处江宁开发区期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善，届时无需设小区巴士。

条公交线路通往主城路每分钟班车，连接主城雨花台与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧米时雨线连接主城雨花台与东山，将军北路站位于宗地北侧米。

均为无人售票车，由于道路宽车辆少上下乘客少，由宗地至雨花台仅分钟。

主城雨花台至宗地最晚班次，宗地至主城雨花台最晚班次。

路连接主城与东山，路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在公里以上，超出步行距离，乘车不方便。

轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到年才通车。

根据全市轨道交通规划，地铁号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场地铁号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。

由于号线年开工年才能建成，因此条规划地铁线的建成时间均挂牌。

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本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。

本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下步开发中档项目创造了条件。

二外部环境本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。

增值潜力大。

本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之，土地升值潜力大。

环境好。

本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。

市场机会明显。

本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。

本项目位于江宁开发区。

图宗地所属区位图江宁区简介紧靠南京主城南部，紧邻环线。

年撤县设区。

面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。

到年持续高速增长，年均增长率。

年达亿元，占南京总额的。

人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币，约美元，相当于全市平均水平的。

二东山新市区简介东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的居住用地容积率居住用地容积率，商业用地容积率居住用地可建建筑面积平米商业用地可建建筑面积平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求答复中为小于米日照间距与公建配套执行建设部年月日颁布的城市居住区规划设计规范建筑密度居住，商业绿化率，公共绿地平方米人建筑退让将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度米建设要求商业用地内必须建个占地面积约亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南侧。

三项目渊源宗地原为东南大学科技园用地的部分。

东南大学科技园总用地面积亩，均基本完成三通平，除建成层的东大科技园办公楼临时建筑外，尚未实质性开发。

东南大学科技园分为两部分，部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地另部分为宗地以北的亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。

东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。

近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。

四宗地现状宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右的小楼为东大科技园办公楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右的临时用房，无其它建构筑物。

用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。

宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米高米的小山包。

宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。

五宗地紧邻周边的环境景观环境宗地紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。

宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。

宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。

宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。

宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。

周边噪音分析机。

东山新市区是南京城三区中的区年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。

城三区的规划如表所示。

东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。

年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。

远景规划万人。

表南京城三区规划功能定位规划面积规划人口河西新城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。

万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级接受上海辐射以及新经济发展的主要空间以发展教育和高新技术产业为主要方向。

万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级相对独立区域综合服务功能承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。

万东山江宁新市区城镇空间向南发展的增长极承担主城部分功能扩散的职能吸收南部农村城市化人口。

万第二部分项目概况宗地位置宗地北距南京市中心新街口约公里，南距禄口机场公里。

宗地位于江宁开发区期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅公里。

宗地西距将军山牛首祖堂风景区公里。

牛首祖堂风景区为南京的五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛首祖堂山及以南建设的黑森林旅游度假区。

二宗地四至范围及规划要点四至范围宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。

如下图所示。

宗地面积形状和尺寸宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商业用地亩代征道路用地亩。

如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。

表项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中居住用地其中商业用地其中代征道路面积万平米亩万平米亩万平米亩平米亩长米米米宽米米米政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为，商业用地内需建座占地亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。

表规划要点土地规划用途商业因无相关地质报告，建筑基础暂按江宁区域已建建筑基础类型均按沉管桩考虑水电气暂按政府接至场地边考虑人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的考虑。

联建小学个，面积为，地价按万的六分之进行分摊，工程建设费单价按元估算，按六分之进行分摊。

成本测算汇总项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元，资本化利息万元记入开发间接费中。

表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额的计算为万元，记入地价成本土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入按的预征率计算为万，商业销售收入按的预征率计算为万，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。

普通住宅因有的免税空间，且预征率，即使预征总额也不到万。

关于税收优惠，目前南京金色家园项目享受营业税返还优惠至年月，因年南京市营业税由市区分享，如不注册新公司，营业税返还享受在上年