（终稿）万达广场新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间的通惠河南面，紧邻。

如果大量的员工都愿意到周边项目去臵业的话，也就不可避免要成为个高资本容量的纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大的威胁。

内的残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。

按照规划的整体要求，未来的总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。

目前内公寓的建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发的市场潜力巨大，但是市场的需求不是无极限的，最终会趋于饱和。

据不完全统计，规划区内待建项目总的建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市的竞争将会逐渐升级。

万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大的待建项目集中期，对价格及营销都是最大的挑战。

项目开发模式趋产品规划同质化。

区域内已建在建及待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中小。

从市场供给方面全方位满足市场的不同需求四项目机会和传播中心东迁形成引动的升值空间随着即将搬迁新建的中央电视台和北京电视台这两个项目在的落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。

电视台附属行业的随即涌入将会增加地区物业品种的需求量。

据中国社会科学院出版的年中国文化产业蓝皮书表明，与电视相关的公司，直接相关联的公司有多家，间接相关联的公司有多家，仅中央电视台现在的外聘人员就达到了八千人左右。

当整个电视广告行业的数字超过百亿的时候，以国际上的种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所以这种相关性的爆炸，对的影响是无可限量的。

的惟性北京是真正实现核心价值和表现形式的中国惟的，尽管上海广州，甚至国内些二线城市也雄心勃勃地要建立各自的。

但就国际化用比例客户服务人员编制客服主管名服务人员名具体方案详见销售部人员提成方案附区域主要项目销售部佣金比例项目名称销售员佣金主管佣金财富中心无主管新城国际建外税后税后华贸中心税后税后蓝堡国际起，大户型金地花园阳光年月北京市场简述年月上半年及目前市场的走势中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波浪和局部的调整。

直居高不下的京城房价终于在今年走了下坡路。

今年至月，全市商品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米元，分别比上年同期减少元和元。

本市房价也从全国第降至第三。

租金及空置率年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米美元，比上季度下降了，比去年同期下降了。

服务式公寓租金为每月每平方米美元，比上季度下降了。

市场供给情况今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，至月北京房地产预售总量达到万平方米，比年同期增长了，增加的绝对量是万平方米。

至月高档住宅万平方米，合同金额亿，均价每平方米元办公用房万平方米，合同金额亿，均价每平方米元商业用房万平方米，合同金额亿，均价达到元今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占。

高档的别墅类公寓类，上半年过户均价达到每平方米元，去年均价为元，今年每平方米增加了元。

市场今年全面出击从年至今，无论真正区域内的项目，还是四周的项目，东部楼市直都在卖的概念。

今年，国贸三期中央电视台等重点工程的全面启动标志着建设开始进入实质性阶段。

是北京地产市场含金量最高的个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于区域中个项目或几个项目的己之力，而在于内众多高起点规划设计高品质建设的高水平项目。

可以说目前的整合了全球范围内的地产开发资源，说万千核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，宠爱集于身也不过分，所以只能划定在个平方公里的区域内集中力量建设。

总体上来讲就是个大的品牌物业，和区域外的竞争是品牌物业与自主开发状态的非品牌物业的竞争。

新出台政策法规对北京房地产的新影响继今年月份国土资源部发布停止别墅类土地的供应，月日，中国人民银行发布了号文件更加明显的表现，不同的城区形成了具有不同个性的生活和商业街区。

许多区域甚至街道都形成了自己的个性，不同于亚运村中关村或者金融街这几个规划企愿有余而发展后劲不足的区域，北京无论从物业结构还是市场表现都更有生命力，也更具现代都市气息。

的繁华商务在国贸周边，聚集了北京市的涉外机构以上的星级酒店和国际交往活动场所。

据最新资料统计，世界强企业进驻北京的有家，其中入驻及周边地区的就有多家，每天在这地区活动的万优薪白领也给这里带来了无限商机。

北京的高档商务写字楼占总量的，拥有北京办公室白领中的，海归派高层经理人员的，跨国公司驻中国代表处的和北京代表处的，外国银行在北京的分行的，基本上国际性商务资源集中在这里。

北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中的八家，北京最好的十家餐饮中的八家，最大的十家会计师事务所中的八家，所有最大咨询公司和几乎所有最主要的市场研究公司，然后北京仅有的两条酒吧街。

万达品牌的高美誉度和极高的市场认知度在北京正如在全国其它城市样，万达品牌是高品质产品综合实力雄厚的符号对于极其敏感于外在符号形式的北京市场而言，万达无疑是会市场充分认可的优秀公司。

项目的绝佳地段优势北京项目位于建国门外大街，地处的核心区，有绝佳的地段优势。

品牌商业的联动效应虽然区域内，诸如华贸建外等项目和万达北京项目样是集高档酒店写字楼公寓商业于体的综合项目，但是万达具有其它项目无可比拟的优势是大洋百货时代华纳等知名企业的入住是已确定的合作，这事实赋以整个项目的价值和意义是推动项目良好发展的重要因素之。

二项目劣势区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加快，市场需求变化周期越来越短。

万达北京项目原市场定位产品设计理念和方案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰项目市场定位不清晰项目概念主题定位不清晰三项目威胁泛的产品竞争及价格竞争力虽然在市政府的规划中，内的住宅比例只有，但泛的住宅和商务项目却相当多。

泛区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。

，根据这通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限最长不得超过年承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。

但对开发商却缩紧了资金的链条。

政策法规的引领作用，最高司法解释新近出台物业管理条例，都严格规范市场。

第部分万达北京项目市场定位第节业态属性中央商务区简称，最早起源于世纪年代的美国。

是个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量，调控着整个城市的经济脉搏律动。

它通常聚集了大量的金融商贸文化服务以及大量的商务办公和酒店公寓会展中心文化娱乐等设施，并具有最完善最便捷的交通通信等现代化的基础设施和良好环境。

通常设臵在公认的国际性大城市，位于城市的黄金地带，地价最高，城市中的在定意义上已成为该城市的代名词，代表了这个城市的精华，是个城市现代化的象征与标志。

聚集着规模宏大错落有致的建筑群和实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。

同时，它也是个人文色彩的以人为本的城市社区，是个小时充满活力最具现代化气息的商务中心。

国际上最具代表性的有纽约的曼哈顿巴黎的拉德方斯东京的新宿新加坡的中心区香港的中环铜锣湾。

北京处在以东三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线的个大十字架的四个象限内。

总占地约平方公里，常住人口约万人，是全国涉外资源最为丰富的地区，也是北京市商贸氛围最浓厚的所在。

北京是以商务办公为主的混合功能区，将塑造完美的城市形象，超高层建筑相对集中并重视生态环境的建设将建成现代化立体化的交通体系，和完善的信息网络设施。

第二节万达北京项目分析项目优势北京的区域功能特性北京作历来是个性质多元的城市，而在近年的发展过程中，北京文化的这种多元性又有了八小时之外，城市需要城市综合体么大众的王府井，谁的等月日开始户外广告我们仍在寻找户外媒介资源，希望能够找到合适的三环四环广告牌，对于扩大项目的影响力是至关重要的。

月日开始广播广告绝对城市为主题的系列广播广告，以较高的频次出现，这个阶段就是要让绝对城市无处不在。

小时城市绝对城市，北京万达广场，大众的绝对城市，北京万达广场，中央商务区的商业中心绝对城市，北京万达广场，实力绝对市力绝对城市，北京万达广场，月日开始报纸广告报纸广告的核心是绝对城市的理念宣传，以此为主体，其他宣传手段辅助绝对城市小时城市小时的城市形态开放的城市空间，小时的商业功能全能的商业业态小时的人来人往共享的交流环境，小时的绝对城市北京万达广场绝对城市大众的大众的城市功能如纽约的曼哈顿，大众的消费需求如东京的新宿大众的品位提升如巴黎的拉德芳斯，大众的绝对城市实现城市的意义绝对城市中央商务区的商业中心的标志国贸，与的东迁，个又个的中心泛滥，构成今天的万达实践从商务向商业过渡从小商业到大商业递进中央商务区的绝对商业，中央商务区的绝对完善，中央商务区的绝对全面，中央商务区的绝对城市月期的杂志广告绝对城市形象稿，与开盘期的报纸广告呼应。

杂志广告的发布属于偶然为之，不必考虑内容的连续性，只需要充当好辅助媒体的切实辅助作用。

形象广告发布最为适合。

如果赶不上月发布期就做十月份。

媒体如新地产生活速递三联生活周刊财经