（终稿）三亚优尼克泰德花园敬老院新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

年，坐落在大东海的瑞海豪庭推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。

紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。

深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发的时代海岸自从年开工建设至今，已完成了近万平方米的工程进度。

据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。

经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。

其中商品住房万，套。

登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万，套，包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万，商业用房万。

月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。

这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。

三亚有着天生丽质的自然美。

阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。

国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。

这稀缺资源对世人的吸引力越来越大。

每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。

生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。

近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。

为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。

三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，年月，销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行的。

就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。

目录第章总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测新时期敬老院的模式度假公寓的概念三亚引入度假公寓的情况介绍目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，入市姿态及推广时机定位销售方式定位物业管理定位第四章营销策略宣传主题概念卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控制的公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金回笼计划第五章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测敏感性分析社会效益分析第七章结论第章总论项目概况开发商三亚优尼克泰德实业有限公司项目名称三亚优尼克泰德花园建设项目以下简称本项目项目区位及自然条件本项目位于离三亚市区约公里，海榆东线南面。

犹如三亚颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着温馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。

这里长夏无冬，有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈指。

世界旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。

据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二中国第。

国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。

这些稀有的自然资源使该项目具有巨大发展潜力。

项目定位在世界人的记忆里三亚仅有阳光沙滩海水绿色和空气五大卖点的丰富旅游资源，却没有自己应有的独特文化，并只能留住短期的候鸟老人优尼克泰德花园的建成，将改过去三亚仅仅旅游为主的城市特色，本案必将成为更适合生活如果完全直接在海边居住，家具腐蚀问题已成历年来常见现象。

三亚市被誉为人类最理想第二居住地，投资百亿的海口至三亚东环快速铁路将以分钟休闲经济带串起海南岛最美丽的旅游黄金线上的珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚。

在中国最好的居住大环境三亚，却没有家成规模和上档次的敬老院。

在此背景下，我们准备开发建设的三亚优尼克泰德花园无疑适时而上，具有定的建设必要性，方面提供给市场高档次养老产业，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益，为三亚更步增添国内知名度。

可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

主要技术经济指标总用地面积平方米合亩总建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测度假型敬老院的前景分析调查显示，目前全国平均家庭户规模为人。

专家认为，家庭的核心化小型化，使传统家庭的养老功能正逐步弱化，弱化的最终结果是使这些功能外移而计划生育政策的实施，家庭子女数量的减少，导致潜在家庭供养资源的减少，更加剧了养老功能社会化的过程。

养老社会化将成为越来越多的老年人度过余生的种选择。

位老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件的变化，再到寄养式的敬老院，这是未来老年人社会养老的趋势。

随着三亚越来越多的被国人乃至世界认识，每年到三亚度假避寒的候鸟老人在万人，三亚成了众多老人冬天避寒的最佳去处，这些老人都居住在三亚的各个居民区，或租房或购房，生活相对简单，他们最主要的娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。

据统计，每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动的来自全国各的老人就有多人。

由此可见，三亚的度假养老市场前景广阔。

优尼克泰德花园引入度假模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析优尼克泰德花园的定位是以养生度假为体的高档老人社区。

项目所处的市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力的老人。

从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。

在过去的年，随着中国经济持续升温，中国乃至世界的大建设亮点集旅游养老疗养之焦点，打造中国流的高档次老人社区。

项目提出的背景及建设必要性首先众所周知的事实是人类的寿命由于医药科学的进步以及人类生活水平的提高而增加了，因此在人口比例中老年人增多了，全世界已经明显呈现老年化趋势其次，三代人的家庭已成为过去，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施再者，社会安全福利和个人养老金增加了使得更多的老年人能负担舒适的居住设施费用。

此外，许多非盈利团体如教堂工会和兄弟会互相组织慈善机关所支持的组织及税金支持的团体等为老年人提供养老支持。

般的设计标准并不定适合老年人住房。

其最大不同点之是由于孩子们分居离开家庭或由于丧失配偶而造成的单人户或二人户。

在中国内地及本土海南岛现有的敬老院中普遍存在基础设施差或不完善，很难满足新时期的老年人的需求。

④三亚在中国乃至世界的适合老年人居住环境地位中屈指可数，该项目用地又在三亚的位置中有独特优势，在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。

养老业旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

近几年，三亚房地产迅速脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向猛速发展，三亚的房地产开始了新轮的升温。

特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。

与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产大多数被内地人所购买。

但在整个三亚地区，目前没有真正意义上高档次的适合老年人长期居住养老社区，更没有所谓的高档次敬老院及疗养中心。

古往今来，人类最理想的居住环境是依山傍水。

山指大山，水以江河排第，然后才是大海。

但该项目虽不靠江也不靠海做环境陪衬，但它有比靠海更好的水库，尤其更适合老年人居住，而且要去海边也不远，这样靠近海又远离海的准客户，如果本项目新推出的产品是符合他们的经济能力理财习惯及度假观念和需求的，且具有较好的性能价格比，那么，在前期就可以争取这部分的客户，并使之成为本项目的现实客户和义务宣传者。

本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动作为客户对项目信心培养的支持。

同时，本阶段由于销售的基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。

正式销售阶段项目主体工程出三层后时间十个月，预计正式开盘时间为年五建立在前两个阶段的公关效果之上，在这阶段，推广的力度和费用都达到了最大极限。

报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。

本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力的代理商介入，联合代理商集中宣传，造成