（终稿）三亚榆林湾山水花都国际安养城新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

二榆林湾绿色浮岛人工水系与核心景观配套系统工程项目定位细分计划在项目区引入榆林湾大茅河水系，整体建设项目区绿色浮岛景观配套系统工程，充分打造项目区的亲水特质，营造国际化山水花都度假社区的中心景观与基础配套设施体系。

基本建设内容项目区人工水系营建工程使项目区分为个岛屿式开发组团绿色岸基景观绿化工程分散型社区游艇码头每个岛屿组团均设有数个栈桥式小型游艇泊位泛会所社区配套服务设施区含专为社区业主服务的文体会所游艇会所泳池网球场高尔夫练习场幼儿园儿童乐园社区超市诊所物业服务中心绿业租售服务中心等。

三五星级海洋综艺之窗度假酒店含泛游艇社区项目定位细分引入国际著名酒店服务品牌，共同营建具有世界流水准，以大型人工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊和珊贝文化为主题，集山水花卉园林景观与动感休闲游艇会馆及泛游艇社区小型游艇可直接出入酒店大堂水上游乐水疗健身为体的五星级绿岛式海洋主题度假酒店海洋综艺之窗度假酒店。

规划设计酒店区域规划拟包括个岛屿功能区，其空间布局拟采用高层低密度建筑设计，使酒店的低中高层分别具有不同的视觉空间和观景效果，同时最大程度地增加酒店区域的园林景观营造空间，在既定的容积率条件下，降低建筑物对项目区景观视线的阻拦，同时进步增强项目区的标志性酒店主体建筑建议设计为层，首层为架空层。

酒店区将充分融合七彩珊贝谷的热带海洋主题进行建筑与景观设计，在全方位营造酒店区域的人工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊和珊贝文化主题设施的前提下，拟将其主要功能及配套设施区域划分为主岛区为酒店主体建筑及酒店核心配套服务设施客房总数约间套及中国热带海洋科技会馆区。

其中酒店主体建筑与游艇码头采用融合设计，小型游艇可从酒店大堂直接出入。

同时，泳池设计拟采用个性化私秘性和美感更强的生态园林泳池系列大池个，小池数个，并使之与场的改革发展积累了宝贵的经验。

榆亚盐场尚有未开发土地亩。

为进步发展壮大现有企业实力，发展地方经济，目前榆亚盐场在上级主管部门的批准和指导下，采取资产重组方式，与三亚龙玺投资发展有限公司开展战略合作，对榆亚盐场现有亩土地实施全面的开发建设，进步将榆亚盐场整体改造成以房地产开发龙头，集商务旅游物业管理及多种经营为体的股份制企业。

第部分项目概况项目名称三亚榆林湾山水花都国际安养城暂名。

二项目性质海滨亲水型城市度假休闲设施与住宅项目综合开发国有困难企业改革发展与职工再就业工程。

三项目建设地点及其条件项目建设地点位于三亚市榆林湾东岸海南省榆亚盐场驷轩分场的全部地界范围。

项目区位于三亚市主城区规划范围内，南接三亚市大东海旅游区，北靠三亚市田独镇，西临榆林湾大茅河与三亚市榆红管区相连，东隔安罗岭与亚龙湾国家级旅游度假区为邻通过田独镇的旅游专用通道和本项目区现有的米长的两条山路均可通往亚龙湾，是连接三亚市区和三亚亚龙湾国家级旅游度假区三亚海棠湾国家级旅游度假开发区田独镇新兴工业区六道渔港及南海海洋渔业综合服务基地的咽喉之地，正在建设中的红沙大桥将把本项目区与三亚市区连为体，其地理位置十分优越。

榆林湾是个呈南北走向的狭长形海湾，其北部为大茅河出海口与田独镇国家级热带生态农业示范基地，南部为中国南海地区的重要海洋军事要塞榆林军港，西侧为三亚市的城市中心制高点海螺岭与狗岭山地，东侧为亚龙湾的主要背景山脉安罗岭，中间有大茅河榆林湾水体及红树林生态长廊自北向南贯彻全境。

其整体地形如同把纳凉休闲的太师椅，山海河城汇集体水木清华生机勃然，是三亚市区唯可从事大型人工水系营造工程的高档海滨建设项目开发用地，也是目前三亚市区硕果仅存的亲水型城市旅游度假发展空间，具有无可限量的投资价值与升值前景。

四项目产品定位着眼基础设施建设。

对榆林湾大茅河近亩水面及其沿岸的红树林生态环境进行彻底维护和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪泄洪能力，防止水流倒灌给榆林湾大茅河两岸人民造成的生命财产损失。

二改善榆林湾水质环境。

以生物科技和工程科技手段，治理并恢复榆林湾大茅河的水质环境，使之达到国家二类以上水质与海洋生物链得以重新自然繁衍的环保标准。

三保护红树林生态环境，使其繁荣昌盛，并使之成为提升三亚榆林湾旅游业人士目前三亚的国际置业客户主要来自俄罗斯韩国以色列美国及欧洲等国家。

二主要区域市场划分包括以避寒养老为主的东北市场以投资与候鸟式度假为主的上海华东市场以度假养生为主的北京华北市场以晚年移民为主的西北市场以候鸟式度假为主的西南华南市场。

三旅游客源市场包括中国内陆地区其中主要是北方游客和国外旅游者三亚市民海南当地的有车族自游人和外来旅游团队。

六主要规划设计条件待批项目规划总用地面积本项目规划用地总面积约亩。

其中，榆亚盐场驷轩分场地界范围内的土地约亩合万平方米，不包括榆林湾大茅河约亩自然水体面积，安游公路西侧与榆亚盐场驷轩分场地界之间的狭长形用地约亩待征用。

二海河滨生态保护地带的占地面积约亩根据有关法规，沿岸两侧各退出米米的红树林生态保护区。

三主要控制性规划指标待批总体容积率开发强度。

总建筑面积约万平方米。

总体建筑密度以小高层及多层建筑为主。

绿地率含城市公园部分。

最大建筑高度顶部高度住宅建筑米，标志性酒店建筑米，临水公建商业设施米。

七项目规划设计内容以政府最终批准的方案为准本项目的规划建设内容主要包括以下五大组团中央绿岛公园及红树林保护区榆林湾绿色浮岛人工水系与核心景观配套系统工程五星级海洋综艺之窗度假酒店三亚国际老年安养城含老年康复疗养中心榆林湾山水花都国际度假住宅区含盐场职工安置区。

各组团的基本情况简述如下榆林湾中央绿岛公园及红树林保护区项目定位细分中央绿岛公园是本项目的景观中心及核心动感项目开发组团。

其位于榆林湾东西两岸之间的中央绿岛人工岛区域，园区规划用地面积约亩含亩红树林生态湿地水鸟栖息保护区，规划水域使用面积约亩，拟建成目前三亚市区规模最大环境最美功能最全的城市动感休闲公园及红树林生态观赏区。

景观结构主要包括红树林湿地水鸟观赏游览区景观型绿色岸基休闲长廊绿色浮岛岛群景观水系改造工程岛上桥梁造型中心广场阳春白雪盐文化造景区热带植物花卉园艺造景区泉艺景观区及公园地面铺装艺术静态动态造型艺术光影艺术等景观设施，在充分表达项目区风花山水等自然景观要素的基础上度假环境品位的水上绿色景观长廊。

四按照三亚市整体的城市功能规划进行运作。

项目拟采取近期功能与远期功能相结合，旅游度假环境与生态环境相结合的提升性规划开发方式，拟将其建成集热带滨海湿地风光水鸟栖息热带花卉园艺城市度假休闲益智健身水上游乐国际会议会展及大型水上演艺大型数码喷泉数码焰火灯光工程等为体的多功能的开放型城市公园，使之成为三亚市东大门的方靓丽名片，成为三亚创建世界级热带滨海旅游城市的海洋文化综艺之窗。

根据海南省规划委员会有关榆林湾旅游度假区的规划指导思想，三亚榆林湾山水花都国际度假城邦项目，拟按照三亚市旅游业发展规划中将榆林湾作为亚龙湾旅游度假延伸区域及旅游后勤综合服务基地的基本定位，结合三亚创建世界级热带滨海旅游城市的发展目标，以绿色浮岛的生态复合型地产开发理念，整合项目区得天独厚的自然山水休闲度假生态养生资源，建设集人工岛屿景观系统热带花卉园艺产业五星级海洋主题度假酒店含海洋科技会馆酒店公寓国际老年康复养生度假临水旅游商业中心及大型低密度高尚住宅区含盐场职工安置区为体的国际性山水度假城邦，使之成为具有浓郁的海洋文化特色和世界级生活品位的第二居住地。

五维护三亚社会稳定，使之成为三亚经济社会发展和国有企业改制发展的典范。

该项目地原为海南省榆亚盐场的工业用地。

为了贯彻海南省国有资产监督管理委员会号关于加快推进省属国有企业改革工作的通知文件精神，通过对榆亚盐场进行企业改制，斥巨资补偿职工安置费用，解决企业困境，改善职工生活，消除不安定隐患，为三亚的和谐稳定贡献力量。

项目的规划建设，将充分考虑到榆亚盐场职工再就业工程的实际需要，提供适合多种文化技能层面和就业年龄段的工作岗位个体工商经营单位，优先满足盐场干部职工的就业需求。

目前榆亚盐场就此合作项目的立项报告已经上报主管部门批准，三亚龙玺投资发展有限公司与海南省榆亚盐场的合作开发协议也已于年月日正式签订。

五市场定位本项目主要是针对中国第三次置业和国内外第二居住地市场而开发的高端度假与住宅产品。

其基本的市场定位为目标客户群无闲照料老人的城市富有家庭，具有投资度假多重需求的城市中产阶层，孤独的离退休干部，澹泊的文艺界人士和工作压力较大的企业高管人员，以及被中国和平稳定的发展局势所吸引的各类国际投资置项目的弥足珍贵。

综上所述，本项目的开发经营，具有如下几方面的投资保证低风险高回报根据测算，项目的投资销售周期为年，预计可实现项目销售总收入亿元，销售利润为亿元，项目总利润为亿元，全部资产变现增值利润收入合计为亿元。

项目总体投资利润率为，总体投资收益率为。

其余各项收益指标均表现良好。

优良的投资环境，极佳的战略机遇在国内房地产经济发展缓慢时，三亚房地产保持着高速增长本次经济的高速增长与年代不同，不是单纯的炒地而是事实在在的建造出产品，并已被广大的国内外消费者所接受购买。

为巨大的投资发展机遇和海南高速增长的经济所吸引，香港李嘉诚集团投入亿元人民币上海家化集团投资亿元人民币共同开发海棠湾荣智健集团投资亿元，独家开发万宁市神洲半岛。

多家大型企业集团的到来，为海南特别是三亚的经济发展注入了新的活力。

巨大的度假产品市场空间和独特珍贵的气候条件，为项目的成功奠定了不可动摇的发展基石中国只有个三亚。

三亚