为广大房产投资者追捧的对象。年月，全社会固定资产投资亿元，增长。固定资产投资主要特点有房地产开发投资保持快速增长。月，房地产开发投资亿元，比去年同期增长，其中住宅投资亿元，增长，占房地产开发投资总量的。房屋施工面积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增长。第三产业投资增幅高速增长。月，第三产业城镇投资亿元，比去年同期增长，比全社会固定资产投资增幅高个百分点。投资资金来源充足，利用外资明显增多。月，全社会固定资产投资到位资金亿元，比去年同期增长，比同期全社会固定资产投资增幅高个百分点。其中，自筹资金亿元，增长倍国内贷款亿元，增长倍利用外资亿元，增长近倍。许多事业有成崇尚健康注重生活品质的人士纷纷在三亚投资置业，度假过冬成为外地人置业三亚的主要目的，并把三亚作为其第二居所第三居所地。旅游产业已成为对三亚影响力最大拉动力最强贡献率最高的优势产业。自年以来，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的旅游房地产持续了轮又轮的升温。发展至今已五年有余，在批有实力有品牌的旅游房地产开发企业不断打造下，现形成了亚龙湾三亚湾大东海三大旅游房产投资度假区。三亚海棠湾开发正紧锣密鼓地进行，引得各大财团纷纷来到三亚，准备进行旅游房地产投资，其中包括长江实业霍英东集团。三亚旅游房地产的业主现已遍布世界各国，三亚旅游房地产不断向前发展并走向国际化。建筑风格已形成了美国的夏威夷澳大利亚的黄金海岸印度尼西亚的巴厘岛墨西哥的坎昆泰国的芭提雅等建筑风格。同时三亚借鉴国外旅游度假胜地房地产业的开发经验，吸取其先进的开发理念，充分挖掘本土文化特色，利用三亚优越的生态环境和人居环境，依托丰富的独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地，初步开创了自己的建筑特色。三本项目的建设顺应了海南省和三亚旅游业的发展，顺应了人们对旅游房地产发展的需求三亚市旅游业的飞速发展使得各类投资者，度假休闲和第二居住地置业者看好三亚市售量下降的单因素变化对所得税后内部收益率的影响进行了敏感性分析。本项目对财务指标最为敏感的是销售量，当最不利的情况下销售量下降，内部收益率仍为，仍大于基本收益率，说明本项目抗风险性较好。综上所述，本项目具有较强的盈利能力和还贷能力，并且在投资利润率及敏感性分析等方面具有较强的抗风险能力，本项目在经济上是合理的，在财务上是可行的。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论第节项目基本情况项目名称三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓期项目二建设单位概况建设单位二建设单位概况三项目拟建地点项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约公顷的鹿回头高尔夫球场已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻。四项目定位项目定位为品位高尚设施配套齐全的集居住旅游休闲度假为体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。五项目主要建设规模及内容三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目总用地面积公顷，项目分二期开发建设。本报告研究的是期项目。项目用地面积公顷亩，总建筑面积其中地面地下。项目拟建设幢层高层公寓，总建筑面积会所，建筑面积幼儿园，建筑面积地下汽车库，建筑面积配套公用工程设施，包括给排水电气空调道路广场绿化围墙等。六项目总投资及资金筹措项目建设总投资万元，其中土地费用万元，前期工程费用万元，建筑安装工程费用万元，基础设施费用万元，开发期税费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元本项目建设总投资万元。向国内银行申请中期借款万元，银行中长期借款按年利率计算利息。其余万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。七主要技术经济指标详见下主要技术经济指标表。序号名称单位数量总用地面积总建筑面积地面总建筑面积计容积率建筑面积其中公寓会所幼儿园不计容积率建筑面积架空层面积机房层面积地下总建筑面积其地下汽车库其人防区序号名称单位数量中中非人防区自行车库会所地下层建筑占地面积建筑密度容积率绿化率住宅总户数户机动车停车数辆其中地下停车数辆地面停车数辆非机动车停车数地下辆总投资万元其中工程费用万元工程其他费用万元开发期税费万元财务内部收益率税后财务净现值税后万了高档次的食住行游购娱旅游条件。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来年旅游发展总目标为，建成世界著名亚洲流的度假休闲旅游目的地。随着国人的生活水平逐步迈向小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动，而是个人不可或缺的生活内容，旅游业已经成为经济发展最强劲的产业之。黄金周长假期的实施，使旅游业大为火爆，拉动了第三产业的迅速发展，成为经济新的增长点。三亚，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真天人合的理想旅游度假之地,请到天涯海角来，椰风海韵醉游人。美丽的三亚，正以她的热情的胸怀，每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽。特别是随着近几年海南对外全力打造的健康岛的形象，三亚举办了系列国际文化体育盛事，扩大三亚的知名度美誉度和影响力，使三亚成为世人瞩目的焦点，使得三亚作为全国唯世界著名的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，致使三亚人气不断上升。近年来，三亚旅游业的得到前所未有的发展。三亚优越的自然环境不仅吸引众多游客来旅游，而且还吸引了众多投资者来三亚投资兴业，全国和来自世界各地的旅游者来三亚打高尔夫赏岛屿泡温泉潜水疗养等。特别是春节五十黄金周期间，三亚的旅游业的发展更是盛况空前。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础。全省各项旅游业接待国内外游客由年的万人次上升至年的万人次，平均增长速度达到。年全省旅游旅游饭店客房开房率，旅游收入亿元，其中境外旅游收入亿元，境内旅游收入亿元旅游饭店接待人数万人次。年，三亚市列入统计的旅游宾馆家，比上年增加家。其中，五星级宾馆家，四星级宾馆家，三星级宾馆家，二星级宾馆家，星级宾馆家，其他待评宾馆家。拥有客房间，比上年增加间，增长拥有床位张，比上年增加张，增长。旅游饭店客房开房率。全市接待旅游过夜人数万人次，比上年增长。其中，接待海外旅游者万人次，比上年增长接待国内旅游者万人次，比上年增长。全年旅游收入亿元，比上年增长。其中境外旅游收入万美元，比上年增长。年月，全市接待旅游过夜人数万人次，比上年同期增长，旅游收入亿元，增长，实现财丁两旺。海外旅游者增速高于国内旅游者增速。月，国内旅游者万人次，增长海外旅游者万人次，增长，比国内旅游者增幅高出个百分点。旅游饭店客房开房率，比上年提元投资利润率投资利税率投资回收期税后年第二节编制依据及研究范围可行性研究报告编制依据签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书民用建筑设计通则住宅设计规范年版高层民用建筑设计防火规范年版建筑设计防火规范城市居住区规划设计规范年版城市道路和建筑物无障碍设计规范其他现行的标准规范定额建设单位提供的相关资料。二研究范围研究工作的范围包括建设的背景及必要性市场分析及预测建设地点及建设条件建设规模及建设内容建筑建设方案公用工程消防环境保护及节能项目组织及劳动定员项目建设管理及招投标项目实施进度投资估算与资金筹措财务分析与评价等。第三节结论及建议研究结论三亚是中国唯的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，毗邻约公顷的鹿回头高尔夫球场，其得天独厚的区位优势引导潮流的设计理念高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计优良的建筑品质高档完善的功能配置，在为国内外高端人群带来高品位居住享受的同时，也将为海南新佳旅业开发有限公司带来可观的经济效益，同时为三亚鹿回头半岛增添道亮丽的景色。研究表明，三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓环境条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合三亚市城市发展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。二建议切实做好项目前期工作，如工程地质勘察规划设计环境影响评价等。应切实做好与外部供水排水供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。第二章项目建设的背景及必要性第节项目建设的背景海南省和三亚市旅游业快速发展海南岛是中国南海上的颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大的省。土地总面积平方公里，森林面积公顷，森林覆盖率达。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部有五指山黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。海南岛交通方便，有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。在公司总经理的直接领导下，工程部负责招标合同管理和预决算管理工作招标以公平公正为原则，实行公开招标从勘察设计施工设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行。招标基本情况表招标范围组织形式招标方式招标估算金额万元备注全部招标自行招标公开招标勘察设计工程费用监理其他第十三章项目实施进度本项目进度安排包括可行性研究报告论证审批资金落实施工图设计土建工程水电安装工程装修工程竣工验收等，整个项目实施进度安排为二年。项目具体实施进度安排如下表所示项目实施进度计划表时间月项目年年编制项目可研报告资金落实勘探施工图设计土建工程施工水电安装装修室外道路绿化工程竣工验收第十四章投资估算与