（终稿）上海市保障性住房新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

从年上海市政府召开的保障性住房建设总结及明年保障性住房建设推进会上获悉年，上海市政府着力加大了保障性住房建设的力度，全市保障性住房新开工超万平方米，建设规模为历年来的高峰，建设基地涉及浦东嘉定闵行宝山青浦松江，以及徐汇普陀长宁虹口闸北等中心城区，上海城投总公司上海建工集团上海城建集团绿地集团等多家国有大型企业集团积极参与建设。

市场前景年，上海共完成保障性住房用地供应公顷，占全部住宅供地的。

全市保障性住房新开工超万平方米。

年上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措万平上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告方米供应万套保障性住房。

今后，上海市新建的商品住房建设项目，还将按不低于的比例配建经济适用住房公共租赁房等保障性住房。

根据十二五期间上海住房建设的初步方案，上海十二五住房建设大约为亿平方米，其中，万平方米将用于经济适用房建设，万平方米用于廉租房公用房建设，万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，万平方米用于普通商品房建设中小型限价房建设，万平方米用于商品住宅建设，万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。

由此可见，保障性住房建设将成为上海市未来住房建设的重点。

规划布局年初，上海市政府确定浦东周康航松江泗泾浦东曹路宝山顾村闵行浦江嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地，由上海市属五大集团开发建设。

六大基地规划建设用地约平方公里，其中居住用地约平方公里，规划居住人口约万人。

年月，上海市政府批准上海市大型居住社区第二批选址规划，总共有块大型居住社区陆续上马，建设用地面积约平方公里，其中住宅用地面积约平方公里，预计可建住宅建筑面积约万平方米。

经过公示，近期将有块社区率先启动，包括宝山罗店嘉定城北站嘉定云翔拓展青浦华新青浦城站松江佘山丘松江泗泾闵行浦江闵行旗忠浦东航头浦东民乐路浦东川沙奉贤南桥，情况下，项目自有资金利润率可达以上，盈利能力较好。

集团不仅可以获得保障房的开发利润，同时还能充分发挥工程施工上的优势，获取项目施工利润。

通过综合分析，认为天健集团参与上海市保障性住房开发建设是可行的。

希望集团公司市政总公司加大对上海分公司的支持力度，发挥企业综合竞争优势，争取在保障房这片新的领域取得好的成绩。

目录项目宏观背景保障性住房建设成为住房建设的重点保障房建设政策相继出台保障房建设市场巨大，前景可观保障房建设资金支持上海市相关政策及发展趋势相关政策市场前景规划布局信贷支持深圳市天健集团市政总公司参与保障房建设的战略设想以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险增强企业商誉，搭建政府合作平台发挥企业综合竞争优势，提高经营业绩，多方获取利润保障房住宅的开发优势产品分析及定位住宅设计公建设计装修标准结构设计核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，给排水设计暖通设计弱电系统开发方案及进度计划开发方案项目实施进度计划投资估算及资金筹措投资估算依据投资估算假定条件建筑安装工程费用工程建设其他费用预备费土地费管理费建设期贷款利息投资估算表资金来源及融资方案财务评价财务评价的依据财务评价主要参数财务效益分析清偿能力分析敏感性分析风险评估分析竞争性风险成本风险政府回购款逾期到位的风险利息上涨风险质量管理不达标风险研究结论上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告项目宏观背景保障性住房建设成为住房建设的重点住宅市场供应主体正在发生改变。

在年之前的近年里，住宅市场基本上是由单的房地产开发商提供住房，政府提供的保障性住房基本缺位。

从年开始，政府再次担负起主导低收入群的保障性住房建设，使单供应主体向多元供应主体转变，这种转变将有利于抑制房价过快上涨带来的系列社会问题。

加大保障性住房建设力度是本轮调控的个基本线索，李克强副总理的多次座谈调研表态，在很大程度上将进步强化保障房建设的政策分量。

年全国万套的保障房建设任务不仅是历年来力度最大的年，而且也将开启保障大规模建设的起点。

保障性住房的大规模投资建设，不仅可以大幅对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响，而且也将是本轮调控能够引向深入的有力支持。

保障性住房的供应量将主要集中于线城市和房价涨幅过快的计划单列市和二线城市。

图未来将逐步形成不同层级的城市住房体系保障房建设政策相继列政策力推之下，保障房建设力度空前。

对于房地产开发企业而言，年或不再是博取房价快速上涨的短期超额收益的时期，而是个为即将到来的新的市场格局进行预先安排谋划的时刻。

保障房可能就是块试金石。

保障房建设市场巨大，前景可观年，全国住宅用地供应量大增，其中保障性住房用地增加，商品房用地增加。

土地供应反过去五年平稳增长的状态，将从根本上起到平抑房价的作用。

年，市场关注的房地产调控重点直在抑制需求上，然而，在增加供给方面政府的力度也很大，尤其是保障性住房中低价位中小套型住房用地量占供应总量的。

年，全国土地出让成交总价款万亿元，同比增加，而土地出让平均地价同比下降，地价直接推动房价的动力不再，有利于房价的平稳。

上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图年全国住宅用地供应量大增图年土地出让平均地价同比下降年，我国拟建设万套保障房，与年万套相比，增长。

万套保障房的建设目标远超此前市场预期，意味着年保障性住房投资将达万亿元，达到全国房地产投资规模的五分之左右。

可见，保障房建设市场巨大，前景可观。

表年保障性住房建设规模投资额情况上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告年份保障房建设规模万套保障房开发面积万平方米保障房开发投资亿元年年保障房建设资金支持资金问题是保障房建设面临的难题，为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，从而实现保障性住房建设可持续发展。

随着公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点的逐步成熟，覆盖面必将扩大。

年月日，财政部国家发展改革委住房城乡建设部联合发布关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知财综号，要求切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。

上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告上海市相关政策及发展趋势相关政策年月号，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门关于进步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见沪府发号。

意见提出要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标准积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措批公共租赁住房全力推进以保障性住房为主的出台上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告住建部年月日与各地政府签订目标责任书，在种意义上将保障性住房的建设上升到政治的高度，而区域间的政治攀比效应将促使保障性住房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，有效降低房地产调控负面影响。

表新国十条以来中央部委及领导有关保障房建设的政策与调研览表政策及中央领导调研政策与调研内容月日，住建部与各地政府签订住房保障工作目标责任书保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收。

住房保障工作目标责任书的完成情况，将纳入住房和城乡建设部监察部对各省自治区直辖市人民政府住房保障工作的考核和问责。

月日，七部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。

有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住定年限的外来务工人员纳入供应范围。

指出成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在平方米以下。

月日，住建部关于做好住房保障规划编制工作的通知力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的住房问题，年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积平方米以下，低收入住房困难家庭基本得到保障。

月日，七部委联合印发关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见选定个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，个经济适用住房棚户区改造安置用房公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约亿元。

月日，李克强在常州主持召强调保障房建设各地进展还不平衡，住房保障体系仍不上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告开加快保障性安居工程建设工作座谈会完善，政策支持力度也有待提高。

要进步加大保障性住房建设力度，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工外来务工人员的住房困难在低收入家庭较多的城市，要进步加快廉租住房建设步伐。

月日，李克强在北京主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会强调加快保障性安居工程建设，要通过建机制，做到保基本促公平可持续，使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困难家庭，使住房保障体系建立起来并长期运转下去。

在系及其取值表序号税费取值标准营业税及其附加收入的住宅维修基金元交易税费所得税应纳所得税额的借款利率参照中国人民银行年月日公布的中长期三年贷款利率。

回购价住宅回购价暂按元计算。

财务效益分析上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告收益预测扣除保障性住宅中的配套公建面积，本项目可供回购的住宅面积约为平方米，回购价元。

成本分析项目总成本费用包括建设投资贷款利息交易税费住宅维修基金等。

财务评价指标根据现金流量表与利润表计算各项财务指标如下表项目损益预测表方案第年收到回购款，全部自有资金序号项目计算基数单价计算费率总价万元收入住宅元营业税金及附加万元成本费用建设投资元贷款利息交易税费万元住宅维修基金元利润