（终稿）上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块新增项目开发新增项目可行性立项论证报告48P.doc（最终版）

从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产市场是大重击。

出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。

所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。

上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。

购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。

上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。

从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。

年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。

区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。

图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的比重为。

工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。

以工业型产业为主导，向知识型产业转变的徐汇区正逐渐成为个高素质人才的聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的企业户，同比增长。

万万元的企业家，万元亿元的企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的。

其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大的行政区从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大徐汇片区规划发展定位总体规划根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区的多客户定位有定的风险，如何准确地定位产品和实现预期的销售收益对于项目成功的关键因素。

防范建议作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划合理安排融资计划，保证资金充足。

十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目投资计划估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资敏感性分析表项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号上海建设工程价格信息企业提供的相关资料项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表表项目经济技术指标单位项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目总用地面积，建设用地面积，总建筑面积，建筑容积率建筑覆盖率绿化率其中住宅商业资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件可行性研究结论市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目规模较大，周边有宝山置业上海城投宝地东花园海上海现代星洲城等大型企业楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。

项目建设进度假设项目假设前期规划从年季度起，分期开发，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕，总建设周期为年。

投资估算和资金筹措投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为，万元，详见下表表项目总投资估算表以稳健土地取得方案为测算基准序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费，不可预见费其他费用公用设施专用基金财务费用销售费用，销售税金，合计注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。

测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。

资金筹措项目投资的资金来源包括自长率图上海外来人口和城市人口情况单位万人外来人口左轴城市人口左轴外来人口增长率右轴城市人口增长率右轴外来人口和城市人口是影响个地区住房潜在需求的主要因素。

城市化将是中国未来的项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们有必要来分析上海的城市化情况，从图，可看出从年开始，城市人口保持高速地增长，年更是达到了的增幅，我们保守估计年有的增幅，将达到万人的城市人口，城市化率达到。

外来人口也大量的涌年的外来人口为万人，增长。

外来人口和城市化进程将造成上海未来年内将潜在的住房需求转为现实需求。

房价表房价与增长的关系指标年份房价增长率增长率房价增长率增长率图上海房价增长率增长率房价增长率左轴增长率左轴房价增长率增长率右轴房价增长率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张的速度，首先该比率低于被认为是合理的，在之间则需要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。

从图看，上海近两年的这指标属于较为合理的范围。

需求分析表住宅销售面积及其增长率单位万平方米指标年份住宅销售面积增长率图上海住宅销售面积及其增长率单位万平方米销售面积左轴增长率右轴从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。

表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人住宅使用面积左轴增长率右轴从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。

上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。

年上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。

供求关系表上海历年供求关系对比指标年份施工面积销售面积销售面积竣工面积图上海住宅市场供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健康的。

从表看近年上海的这指标的平有资金银行融资销售回款。

项目总投资为，万元，其中自有资金，万元，银行融资，万元，销售回款，万元。

表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金，银行融资，销售收入，总投资，项目综合评价结论项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积，平方米总建筑面积，平方米项目总投资，万元项目经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值，万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。

二项目投资环境和市场研究投资市场分析上海市宏观经济分析表上海及其增长率指标年份增长率图上海及其增长率单位亿元左轴增长率右轴图上海住宅投资增长率增长率住宅投资增长率增长率从表可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，年和年的分别为按经济普查口径核算亿元和亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，年，比北京的亿元高出亿元，可见其经济实力的雄厚。

再看上海近几年的增长率，年的同比增长率为，年为。

近三年的平均增长率为，远远高于全国的平均水平。

个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。

上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。

看图，上海住宅投资增长率与增长率之比，年年的这指标都属于比较大的范围，都超过了，但在年数值出现了负增长，有了极大的回转，。

这指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。

从年的数值看。

上海的住宅市场有强有力的经济作为基础，是较为健康的住宅市场。

上海市居民购买能力分析图上海房价与人均可支配收入比较房价收入比左轴房价增长率收入增长率右轴房价收入比是放映个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在的水平是比较合理的，我们从图看，上海年和年的房价收入比分别为和，远高于国内的合理水平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为，也是个较高的状况。

但年相对于年都有所降低，指标向好的方向发展。

上海市人口状况分析表人口状况指标年份外来人口万人城市人口万人外来人口增长率城市人口增销售费用，销售税金，公用设施专用基金，合计注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。

测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。

总投资估算说明土地成本未知，为本次测算的目标前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用确定主要参考近期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。

项目前期费用为万元。

建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。

项目建安工程费用为万元。

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按上海市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述项之和的计取。

不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述项之和的计取较为合理。

其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。

项目其他费用为万元