（终稿）上海恒大南桥镇华亭小区新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

再者，虽然目前南桥镇当地土地资源较为充裕，但由于受每年用地指标的限定，短时期内市场依然将呈现供给小于需求的局面，消费者持币待购的现象较为普遍。

因此，在年推案量有限，消费稳定的拉动下，市场将保持继续上扬的态势。

市场小结在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下，南桥镇房地产住宅价格上升快速，年至年平均水平上涨元平米左右。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格的走势趋稳。

但在价格上行的惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高的上行速率，初步预计，平稳期将会出现在年到年，而后期市场在经济条件趋好的基础下，呈现波动型上扬的状态。

价格预判上海全市商品住宅价格走势年至年上半年上海市住宅年平均涨幅。

南桥当地市场情况年上半年年下半年年上半年年中期年上半年预计市场均价元年年上半年住宅市场供给量不足，市场供求结构失衡，在消费需求的刺激下，价格平均涨幅在元左右。

年预推案量放大，将与当地的消化量初步吻合，因此在供求平衡的前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因素的引导下，平稳上升。

价格预测从市场价格的基本走势，考虑到供求关系的影响，结合南桥部分年预推楼盘的价格进行预测。

预计年上半年南桥镇平均价格水平，在正常情况下达到元。

结合上海全市年至今相对完整的价格运作周期，平均年涨幅在左右。

预计年年市场平均价格水平元左右。

小结就华亭小区项目而言，在恒大理念品牌的保障下，如在年推案，价格在元的水平，超区域行情可行度较高。

到年左右，在社区的完善经济形势下利好趋势，整体价格可保证在元左右。

四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区，是集商业服务教育娱乐为体的综合性社区，详细的建设方案见投标文件中的小区规划设计方案。

对于相应的销售是项目运作的关键，采用积极有效的方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力的基石。

与此同时，项目以规模优势可以不断创造行情引领南桥市场，从而有效降低自身经营风险。

项目法人承诺本公司若中标，将严格保证各项款项的及时到位，使工程能按计划完成。

本公司将根据实际情况科学安排工程进度，合理安排资金使用，加强施工监理，确保项目建筑质量。

本公司将充分发挥项目规模大环境优的特点，极力为南桥人民打造精品住宅。

同时进行积极有效的营销促进，保证项目销售计划的实现和建设资金的滚动投入使用，使项目尽善尽美健康发展。

总目录摘要正文项目概况项目法人概况项目概况二项目建设的必要性三市场分析与预判上海市房地产市场现状项目区域市场分析供需分析及价格预测四建设方案与市政配套五项目建设周期及工程进度安排六投资估算与资金筹措项目总投资估算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，单位成本估算资金筹措七项目财务评价现金流量分析财务净现值和内部收益率投资回收期八风险分析盈亏平衡分析敏感性分析九其他备选方案十结论项目概况项目法人概况上海恒大房地产开发经营有限公司成立于年月，年月改制为有限责任公司，年月改制成上海恒大房产股份有限公司，注册资金万元，目前进入上市辅导期。

上海恒大房产股份有限公司，作为较早涉足房地产行业的专业公司，多年来坚持以房养林以林促房发展新型园林绿色产业，提高恒大商品房品位的开发理念，在恒大花木世界已投入多万元资金，绿化种植面积近余亩，各种树木余万株，把以人为本，注重环境建设，营造融自然景观休闲服务居住功能为体的新世纪人居生态环境，作为公司不懈追求的目标。

年底在三林地区相继开发了恒大小区恒大星级公寓恒大华城恒大翰城等住宅小区，总面积逾余万平方米。

其中开发的恒的星级公寓获浦东新区规划设计作品展评商品房建筑奖上海市最佳房型奖上海市完整街坊奖恒大华城自年开发以来，直名列浦东新区年度预售面积排行榜前十位，上海市年度预售面积排行榜五十强年度恒大华城荣获浦东新区预售面积排行榜第位至少可以持续至十五期末，不会发生大的波动。

项目区域市场分析奉贤房地产市场发展相关数据房地产销售房产销售住宅销售年年住宅房地产开发情况住宅施工面积住宅竣工面积年年市场概述十五期间，奉贤区进入了城乡体化发展的历史新阶段，整个城市化建设不断加速，众多的住宅开发商加入到奉贤圈地运动中。

市场需求旺盛，在未来段时间内，整体市场将处于上行阶段，需求的阶段性高峰预计在年出现。

南桥镇是奉贤区的主要中心镇城市化水平在奉贤区内属于目前最高，也将是未来人口导入的主要城镇，这对房地产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。

供需分析及价格预测供求分析需求分析影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度市场因素房地产发展周期规律价格水平社会因素人口变数生活质量的提高程度城市化发展水平政策因素具体政策措施颁布实施经济因素奉贤区人均年收入及房价收入比人均收入元房价收入比年年年分析南桥当地的房价收入比维持在相对稳定的水平，对消费有很好的促进作用。

行业景气度万元年年年第产业第二产业第三产业分析第三产业比重加大。

第三产业显示出较为强劲的后发力，而第产业所占比重逐年降低。

市场因素周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。

正常角度考虑，需求量的变化和周期价格变化成正比关系。

社会因素人口的变动增加以及生活质量的提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。

需求测算按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费的需求量进行估算。

南桥人口变动情况年年年户籍人口常住人口人均居住面积情况年人均居住面积预测年人均居住面积左右需求量估算已知条件年年南桥住宅总建筑面积万。

需求量万万万左右注表示由居住面积换算到建筑面积，其他数值参考来源与奉贤年鉴。

结论在当前国民经济稳定发展的前提下，基于稳定的人口导入量以及不断提高的物质生活需求考量，南桥当地的住宅年度需求量将在万左右。

供给分析通过对当上海市预售面积排行榜第四位恒大华城上河苑获年度上海市完整街坊奖上海市优秀四高小区奖恒大翰城获年上海市世纪品位楼盘规划设计奖。

恒大已在奉贤落户，企业的发展目标是恒大的品牌得到奉贤人民的承认，奉贤区的整体对外形象的提升，从而带动奉贤的房地产业上个新的台阶，土地拍卖的价格也必然会有上升的空间。

项目概况华亭小区项目位于上海市奉贤区南桥镇，在南奉公路以南西至环城东路南至亭大公路东至建设中的莘奉高速公路。

总用地面积亩，是奉贤区迄今为止规模最大的住宅小区，采用次中标三批供地的土地供应方式。

第期年月底育秀路以北约亩和小区外，撤队带征地亩第二期年月底环城南路以北约亩。

第三期年月底剩余全部土地约亩和小区外撤队带征地约亩。

华亭小区毛容积率控制在。

二项目建设必要性上海外围郊区化建设将成为十五时期的建设重点，城九镇以及十个中心镇的开发建设，将对市区人口进行有效的分流。

同时，区域人口的增长将释放出极大的住宅消费量。

华亭小区的开发和管理，将对奉贤区中心城南桥镇江海镇以及各集镇的住宅建设和管理产生重要的影响，对全区投资环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区的城市化建设做出贡献。

三市场分析与预测上海市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期的动因年。

第个周期特点是起点低增建过快上市量集中消化吸纳量不足。

经历了年扩张年萎缩后，新的轮周期从年起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期的平台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前上海房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素的带动下，市场将保持个较高的需求状态。

总体上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势分拟通过预售房产解决。

按市场调研预测项目产品在运作期内平均售价元考虑了商铺部分价格比重预计年销售量平均在万平方米左右，即年销售额平均在万元。

亿亿亿年年年七项目财务评价现金流量分析现金流入在项目运作期内，现金流入来源于项目的银行贷款和各期产品销售收入。

项目现金流入分析见表。

表华亭小区项目现金流入量分析表单位万元年序年限银行贷销售收当年现金流备注款入入量年经分析安排贷款亿元预算年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米现金流入量总计说明年限指自上年末到该年末的年限。

现金流出项目的现金流出是项目在不同运作阶段投资支出，包括前期费用工程建安支出市政配套支出贷款本利营销费用支出税金支出管理费用支出等。

项目现金流出量分析见表。

表华亭小区项目现金流出量分析表单位万元年序年限直接投资支出间接投资支出当年现金流出量备注土地成本支出建安配套投资营销费用税金贷款本利其他费用年年年偿还亿贷款年偿还亿贷款年偿还亿贷款偿还亿年贷款年年年年现金流出量总计说明年限指自上年末到该年末的年限。

综上，项目现金流量分析见表。

可以看出项目经过近年的运作，其净现金流量达到万元。

表华亭小区项目现金流量分析总表单位万元年序年限当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量累计净现金流量备注年年年年年年年年年年项目运作终期累计净现金流量说明年限指自上年末到该年末的年限。

财务净现值和内部收益率财务净现值根据现金流量分析表，我们按现行银行存款利率年期作为贴现率，将项目运作期内各年所发生的现金流入量与现金流出量差额进行折现，可以得到项目的财务净现值。

经计算，项目的财务净现值为万元。

项目财务净现值