米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交易金额亿元。松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至年将增至万人次。轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交的换乘枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加。。左右。酒店市场状况各酒店的开房率开房率年价格元天星级位置开元大酒店松江区人民北路号新晖豪生松江新区文诚路号迪文宾馆无松江新区西林北路弄号松江宾馆松江区中山东路号凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号加加村无松江区华亭老街店如家快捷酒店松江方舟园店快捷经济型松江区荣乐中路弄号江诚商务宾馆松江新区南其昌路号红与蓝大酒店松江人民北路号富悦宫商务酒店准松江新区谷阳北路商业广场弄号高唐宾馆无松江区环城路号酒店情况的特征分析松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。松江区老成区里几乎没有四星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要目的地，旅客不足。原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。但是从发展的形势分析，松江四星级以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。松江酒店式公寓及本项目市场定位松江新区酒店公寓和公寓市场情况调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍受年轻人和外来人口的欢迎。市场显示几乎是供不应求的。上海市内的大量的工薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小镇湖畔天地等都是百分之六十以上园新松江路西久阳文华府邸小高层叠联排独栋文翔路沈泾塘文翔名苑剑桥风范文翔路西湖畔天地文诚路江学路开始入住珠江新城文诚路江学路山水景园多层叠加联排广富林龙源路莱顿小城高层多茸兴茸梅茸间丁香花园三新北路预计未来两年项目周边公里半径居住人口合计人别墅和大户型均以每户人计算，其余均以每户人计算目录摘要项目市场分析及前景预测二投资条件与项目选址三项目分析和动态竞争策略分析四项目开发公司组织形式及人力资源五项目实施进度安排六方案投资分析及资金筹措七项目财务分析及赢利能力预测八项目国民经济及社会效益分析九项目风险分析与风险回避的措施十赢利模式设计与政策建议十项目投资招商摘要松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点城市建设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接的项目，是项技术含量很高的系统工程，涉及多要素和复杂的商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定米出租收入年万元请缩减方案面积，住宅减少万平方米，批发面积减少万平方米共减少到万平方米原方案其中地下预计亿元。方案以及原方案的比较分析表明，第根据未来五年松江经济发展趋势，本地块商业价值的提升是大家的共识，因此，本项目土地必须整体变性，成为商住用地。第二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式公寓相互结合，购物中心与步行街结合的方案投资效益最大，在业态发生变化情况下，和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。方案的投资精髓特别强调可以销售的物业例如酒店式公寓和空中步行街等，改变了原来方案无法收回投资的缺点。根据我们实际调查深圳福田交通枢纽中心的操作模式，深圳市财政全额拨款亿元人民币投资兴建，已经处于封顶。该项目缺点是没有充分挖掘商业价值，作为社会公益事业来投资，政府委托下属企业全额投资持有物业。方案投资规模较小，在现有基础上，建筑面积万基础上，总投资最小可以达到亿元左右，与深圳项目投资金额基本相同。根据方案我们的项目投资规模要达到亿元，利用可销售物业至少可以回收亿元以上投资，同时为社会增加了文化活动中心博物馆等公益设施。因此方案投资收益优于深圳等地同类项目。通过对项目的系统分析，我们认为本项目地理位置优越，属于个开发前景非常好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风险较小。结论经估算，项目的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大经济效益。结论项目经营的五年预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到人口后，逐步转型为零售业态为主。方案是投资规模最小的方案，在经济收益方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外来大型投资公司介入前提下选择方案。结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景，因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长，其中新开工位和商业布局的研究分析工作尤为重要。我司本着积极认真的服务态度和专业探索的精神来切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发的成功。与城通公司签订合同后，香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作，在调研分析的工作过程中，我们采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面，我们详细调研了批发与零售市场，运用杨宝民先生独创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。通过业态方案的设计确定项目赢利模式和资金回收的方式。我们不仅调研了松江区批发与零售商业，而且根据商业网点规划，对松江商业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值，希望未来把握轨道交通开通后商机，通过良好策划形成顾客消费目的地目的地。根据项目特点，我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，我们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相识，都是封闭的室内空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件，从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明，成功的投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资，商业物业需要市场培育期进行保留经营。卓毅公司提出了三个业态方案主要内容特点购物中心空中步行街酒店式公寓等组合面积万平方米，此外建议做万平方米空中花园不含地下室和交通物业面积商业以零售为主，物业功能由零售物业和公寓酒店组合而成批发面积万平方米，空中步行街万平方米，餐饮万平方米，公寓万平方米，此外空中花园万平方米，投资规模最小。商业批发为主，配备酒店式公寓，空中花园和餐饮，提升批发市场档次建筑形态和面积与方案基本相同，商业经营以批发为主，突出电子批发业态建筑形态与方案相同，是第三代购物中心环境的批发市场三个业态方案以及原方案的各项经济指标总建筑面积万平方米总投资成本亿元可销售面积万平方米销售总额亿元可出租面积万平方立管理。是将各个项目包装成各个经营项目，将项目分包出去分散运营统管理。可以成立商业运营公司娱乐公司餐饮公司等等。例如日本博多运河城管理方面也贯彻如下管理思路营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。将环境管理的标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。博多运河城的管理公司日本株式会社，重点作统形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物的人群消费，更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。尽管城市综合体相对独立的部分都在打造自己的品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名前来。二是以物业资产为载体，建立各个项目资产运营公司。与民间各企业合作合资经营各块商业物业，旨在经营使其物业增殖。模式三在项目的建筑功能设计规划上，巧妙设计精心布局，促使整体项目的商业旺势，进而促使物业经营兴旺成为核心新商圈。在掌握本项目的各项经济运行指标各种功能定位和环境人流状况后，针对策划设计提出的城市综合体功能配置与业态设计方案，作出了人流组织的创新规划，例如，地下停车库的分区，不同区域的停车人群能够方便到达各自的物业，此外，引导更多人流进入购物中心和步行街部分能够为商业经营创造更大价值在层的公共交通和长途汽车站以及大卖场功能配置方便，考虑到汽车废气对环境的污染，笔者及时建议采取分隔措施，为层商家既带来较多人流，又防止废气进入商场中，这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位的设计指导。三我们希望在松江实施的具体政策建议规划建设中，为充分挖掘本项目的经济价值，建议将项目的容积率提高左右。为降低项目的开发风险，建议将项目的短期利益和长远利益综合考虑，适当增加项目的可销售面积，使项目的可销售面积大于持有经营的面积。适当增大