（终稿）上蔡蔡侯路宗地新增项目可行性立项论证报告终.doc（最终版）

但从未来的城市发展规划来看，未来的供应量主要集中在市区的东部和北部。

上蔡主要房地产项目分布图上城华府项目占地面积平方米，建筑面积平方米，号楼为框架结构，建筑层数层，带电梯。

号楼为框架结构，建筑层数层，栋层没电梯。

天伦现代城龙城御苑景贤花园上城华府项目名称上城华府销罄均价元主力户型平米，部分平米开发商河南万城置业有限公司景贤花园，项目用地平方米，总建筑面积平方米。

期幢小高层，共层，两层商铺。

二期十层半，有电梯。

项目名称景贤花园期已售完二期已定向均价元每平米，商铺元。

主力户型平方米户型套平方米户型套开发商河南凯信置业有限公司天伦现代城六层加阁楼，三期建设期工程拟建幢，建筑面积万平方米二期工程幢，建筑面积万平方米三期工程幢，建筑面积万平方米。

项目名称天伦现代城均价商业住宅主力户型项目位置上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口东北开发商驻马店市天伦置业有限公司龙城御苑期层，层商铺，双气，小时热水。

楼间距米，有幼儿园。

二期层，商铺三层。

项目名称龙城御苑均价未开盘主力户型平方米，三居。

部分平方平米小户型。

项目位置上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口开发商驻马店金石房地产开发有限公司上蔡房地产市场总结上蔡房地产价格呈不断上升态势，项目主要集中在市区西部，以多层住宅为主，价格在元之间，其他区域楼盘价格较低。

而未来的产品供应主要集中在市区的北部和东部，价格上升空间较大。

与同类城市相比，上蔡顶端住宅产品市场反应般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶端需求并未得到充分引导与释放，总体来看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。

方，需要寻找途径号土地开发可能与项目带来竞争，在宗地开发前期要充分考虑规避风险方向。

为了规避风险，项目开发过程中应严格控制成本，尤其是方案规划和产品设计阶段应严格把控，在降低成本方面作出创新同时，项目公司应与政府有关部门充分沟通，努力在项目开发节奏配套建设控规调整等方面争取有利条件，降低项目开发风险。

蔡侯路宗地投资可行性研究报告核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，北京纳智堂房地产经纪有限公司年月目录第部分上蔡城市发展状况第二部分上蔡房地产市场分析第三部分商业物业分析第四部分上蔡住宅需求分析第五部分项目定位第六部分项目结论第部分上蔡城市发展情况上蔡城市概况上蔡县位于河南省东南部，属驻马店，辖个镇个乡，人口万人，面积平方公里。

是国家优质小麦生产基地县全国粮食生产百强县畜牧业大县花卉名县。

上蔡县区位优越，交通便利，资源丰富，能源充裕，西距京广铁路国道公里，东距国道公里，京珠高速公路及条省道穿境而过。

上蔡暖温带大陆性季风气候，年平均气温，年降水量毫米，无霜期天。

区内已初步形成了以建材化工纺织制鞋厨具等为主体的工业群体。

主要土特产有生姜大蒜红麻等。

二上蔡文化环境伏羲文化，在中国古代传说的帝王世系中，太昊伏羲的地位十分显赫，被奉为三皇之首，百王之先。

人类始祖伏羲氏因蓍草生于蔡地而画卦于蔡河之滨，遂名其地为蔡。

姓氏文化，公元前世纪，周武王封其弟叔度于蔡，建立蔡国，以国为氏，传代近年。

近年，新加坡马来西亚泰国韩国台湾香港等国家和地区的多批蔡氏同胞来上蔡寻根拜祖。

重阳文化，上蔡成功举办了三届重阳文化节，郭庄楚墓顺利发掘，在国内外产生了重大影响。

年月日，上蔡县被中国民间文艺家协会命名为中国重阳文化之乡旅游环境，上蔡县有着得天独厚的旅游资源，古迹名胜遍布县境。

重点古迹有蔡国故城白圭庙伏羲画卦亭蔡侯玩河楼孔子问津处孔子晒书台光武台奎星楼李斯墓蔡侯墓。

三上蔡产业环境上蔡工业企业发展迅猛。

全县现拥有铸造加工制鞋机电化工制革等大中型企业多家。

上蔡县尚品中密度纤维板厂河南大程面粉有限公司成为国内知名的大型现代民营企业。

上蔡县荣光集团有限公司是全国最大的布胶鞋生产基地，豫花面粉骏马化工亿万饲料尚品板材荣光健美胶鞋新闻巷小游园基本完工，污水处理厂如期建成并投入运营在县城主要路口安装了大型景观灯和标准化道路指示牌三中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强上蔡年竣工房屋价值达到万元。

其中住宅投资万元。

投资亿元亿元亿元的天伦现代城上城华府玉龙城市花园和第批经济适用房垃圾处理厂升级改造工程县高过街天桥正在加紧建设。

中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强。

全县城镇化率达到。

房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积竣工房屋价值万元数据来源驻马店统计年鉴七上蔡城市未来规划上蔡县城市总体规划总的思路和方向即心区带三点。

心指上蔡县城城市中心区指位于省道南侧的新庄工业区带指沿省道经济发展带三点指年至年上蔡县将着力发展的三个建制镇，即朱里镇杨集镇洙湖镇。

确定上蔡县城区绿化系统布局结构为心环核心放射。

心由南天门和宫殿遗址公园组成的城市大型绿地公园环即蔡国古城墙遗址公园绿地形成环状绿化带核心放射即沿放射式带状绿化设置，主要的公园街头绿地苗圃等，为市民提供游憩空间。

二城区规划路街巷分布规划期内上蔡县中心城区主要向北向东发展，适当向西北发展，城市功能布局结构上着力构建两心两轴六片区。

两心即中部老城商业中心和北部新城行政中心两轴即景观风貌轴和城市发展轴由东西大街串联起西部工业区，老城商业中心，东部工业区等组成六片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工业片区，东部工业生活片区。

根据县城规划，除城区外围条环城路外。

上蔡城市发展情况总结上蔡市经济发展速度相对缓慢，人民生活水平相对滞后，城市发展速度较慢，城市化水平较低。

总体来看，上蔡虽然经济发展水平滞后，但是有较大的发展空间，发展潜力巨大。

对于房地产业来说，则可能得到更多的机会，随着经济的发展，会给房地产业带来更大的活力。

城市规划上来看，上蔡城市规划延续性较强，对城市的发展都有很大影响，有利于城市整体发展。

目前来看，上蔡的东北方向是城市发展的主流方向之。

宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐发展，本区域定能成为热点区域。

第二部分上蔡房地产市场上蔡房地产市场总体发等个名优产品，成为主要出口创汇产品。

上蔡铁锅杨集鬃刷杨集毛笔状元红酒是河南省出口创汇名牌产品，其中国家二级企业上蔡县锅厂生产的豫上牌铁锅喷涂防锈保健锅不锈营养锅稀土合金锅分别被评为国优部优产品。

四上蔡社会发展状况上蔡县经济建设和社会事业突飞猛进。

改革开放以来，特别是近几年来，上蔡县经济发展势头强劲。

年，全县生产总值达到亿元，比上年增长城镇居民人均可支配收入达到元，农民人均纯收入元。

先后被评为全国民政工作先进县，全国科技进步先进县。

年，全县共引进固定资产投资万元以上的工业项目个，总投资亿元，其中投资亿元以上的项目个。

工业集聚区初具规模，规划面积达到平方公里，入驻项目个，建成标准化厂房万平方米。

工业经济快速发展，企业规模不断扩大，质量效益明显提高。

全部工业增加值达到亿元，增长规模以上工业企业达到家，完成工业增加值亿元，增长工业用电量达到亿千瓦时，增长。

五上蔡经济环境根据年驻马店市统计年鉴，年上蔡县生产总值完成万元，在驻马店各区县中排名第二。

驿城区西平县上蔡县平舆县正阳县确山县泌阳县汝南县遂平县新蔡县新蔡县遂平县汝南县泌阳县确山县正阳县上蔡县西平县驿城区其中，年二三产业增加值分别完成万元万元万元。

分别增长。

财政般预算收入完成亿元，增长。

全社会固定资产投资完成亿元，增长。

城镇居民可支配收入达到元，增长。

农民人均纯收入达到元，增长。

全社会消费品零售总额达到亿元，增长。

全县金融机构各项存款达到亿元，比年初增加亿元。

上蔡年生产总值万元生产总值第产业第二产业第三产业农业生产总值万元农业生产总值纯农业产值林业产值牧业产值渔业产值农林服务业产值工业总产值万元年年年比年增长数据来源驻马店统计年鉴六上蔡城市建设城镇功能不断完善，城乡面貌呈现新气象年腾飞路期工程顺利完成，城区基础设施逐步完善，完成了重阳大道五龙源路南段白云大道北段高标准改造工程和蔡明路蔡都大道西段建设工程二街道改造加快，城市面貌得到明显改善年完成了新兴二路石头巷菜园巷龙潭巷等背街小巷改造工程完成了座公厕新建改造工程，新建了座垃圾中转站个城乡客运站个货运停车场完成了蔡明园广场二期工程和西城门小游园白云大道与市场路交叉口小游园建设工程地方主要是周围配套设施不全交通不方便，住房面积小小区环境差治安不好噪音大主要集中在市区住房。

再次购房的原因最多的是改善居住环境，其次首次置业和寻求更方便的生活配套在购房时最先考虑的因素是地理位置及周边配套设施，其次是户型结构和建筑外观。

第五部分项目定位主要目标人群类别客户描述家庭收入水平客户构成客户配比供选择产品类型重要客户上蔡高收入家庭万以上个体户私营企业主政府公务员中收入较高者住宅商铺四房两厅以上核心客户较高收入家庭。

该部分人群具有较强的购买力，且再次购房意图明确要求改善生活品质。

万万个体户私营企业主教师外出打工人员普通住宅室厅潜在客户中等收入家庭。

该部分客户再次购房原因为对现在居住条件不满意，要求改善居住环境，满足住房需要。

万万上蔡市民企事业单位普通人员个体工商户专业技术人员普通住宅室左右二目标客户需求心理分析结合目标客户的年龄结构家庭构成以及生活习惯分析，其心理动态主要有如下几类改善居住条件，向往优越的居住环境，