（终稿）世纪佳园二期房地产开发新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

商业消费潜力。

发展商贸直是南昌市经济发展的重点之。

为南昌市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

项目区位市场潜力。

世纪佳园二期项目位于江西科技园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

据有关资料统计，年南昌市城镇居民人均收入为元，年为元，年汰到元，年达到元，年比年实际增长。

在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。

其中中低收入的家庭为，中高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也由八五时期的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，世纪佳园期北辰小区阳光小区金康园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世纪佳园二期市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

三项目选址及建设条件项目选址年以后，及建议结论方案可行，获利较可观，方案二因南昌市属于二线内陆城市，高层应该未来南昌市发展的方向，能吸引对远处景观爱好年轻人士购买，多层已经显得落后，且获利较方案较小存在问题及建议我的部分数据是自己计算，可能存在缺陷和，因为并没有做过实际现场收集数据及分析误差，建议，要做实际数据调查，根据市场统计的客观数据来分析十附图总论项目建设背景南昌市光厦房地产开发公司开发的世纪佳缘佳园住宅小区，以高品质的开发建设，优美的居住环境和流的物业管理为南昌市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。

为满足南昌市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近江西科技园，与世纪佳园住宅小区相连的现南昌市爱华纺织厂区内，开发中高档佳园二期住宅，与佳园期连成片，佳园期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到南昌市市民和政府的认可，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据南昌市城市规划发展需要以及青云谱区控制性规划要求，南昌市房地产开发公司已同南昌市爱华纺织厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂平方米生产用地。

开发建设用地及土地用途性质的变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，南昌市爱华纺织厂厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，佳园二期项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

项目概况项目名称世纪佳园二期项目。

建设地点南昌市青云谱区青云大道白龙路。

建设单位南昌市光厦房地产开发公司。

企业性质国有。

经营范围主营房地产开发经营。

兼营建筑材料装饰材料室内外装饰。

公司类别专营企业。

资质等级城市综合开发二级。

企业概况南昌市光厦地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于年。

年来，该公司成功开发了关上中心区宏兴大厦钱局街职工宿舍项目交林路职工宿舍，世纪佳园住宅小区等项目，总开发面积万平方米，形成定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了世纪佳园小区品牌效应，在南昌市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。

世纪佳园二期是该公司开资料，南昌市目前有的市民住房是单位借房，约属房改房，是私房，只有的住房是居民购买的商品房。

从以上现象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。

随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分别只占和，有近的家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。

随着南昌市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据南昌市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。

在去年南昌市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

佳园期住宅的成功开发和火爆销售，就是个最好的例子。

商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有先富者的市场潜力。

南昌市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分富裕家庭对发的高标准精品住宅小区。

工程概况佳园二期项目占地平方米，总建筑面积平方米，其中多层住宅平方米，联排低层住宅平方米，地下停车库平方米。

经估算，工程总投资万元，每平方米造价元。

资金来源本项目建设资金完全由房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。

投资利润率，利税率，计算期内国家税收万元。

财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

主要经济技术指标世纪佳园二期项目主要经济技术指标见表。

表世纪佳园二期项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积多层住宅平方米户型型联排低层住宅平方米户地下停车库车位平方米车位个平米综合售价多层高层住宅元平方米联排低层住宅元平方米地下停车库元位建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务内部收益率税前全部投资财务净现值税前万元全部投资投资回收期税前年二住宅市场分析与营销战略市场分析与预测当前住宅市场现状进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。

主要表现在商品房开发投资稳步回升。

年房地产业超速发年下半年起宏观调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。

年以后，商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献率达到个百分点以上。

在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

南昌市商品房现状与市场需求南昌市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米，位居全国大中城市前列。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从南昌市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。

根据有关市场调查进度对收益的影响相对不敏感。

根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案左右的范围，否则，项目收益风险较大。

详见表及图。

表七敏感性分析表序号项目变动幅度内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案开发产品投资售房价格预售款回笼进度租房价格，主要经济指标本项目的主要经济指标见表七。

表七主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中多层住宅联排低层高档住宅地下停车场出租房地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米Ⅱ经济数据总投资资金筹措其中资本金使用预售房款经营收人经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元年平