（终稿）世豪大厦土地一级开发新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

作为开发主体之的北京世豪房地产开发有限责任公司，成立于年，是家集房地产开发与销售于体的综合型开发企业。

公司注册资金万元，总资产亿元，公司经营范围包括房地产开发与销售房地产信息咨询。

北京世豪房地产开发有限责任公司成立以来，在现任董事长的领导下，在房地产市场中稳步发展，经过多年的不懈努力，已经取得了骄人的业绩，企业已经发展成为涵盖地产建筑工贸物业装饰装修星级酒店及高档公寓等为体的横跨多领域多行业的综合性房地产企业，企业总资产近亿，先后开发建设了世豪花园世豪国际酒店和世豪国际公寓等项目。

北京世豪房地产开发有限责任公司依靠勤奋求实团结拼搏勇于开拓争创流的企业精神，手抓人才开发，手抓科学管理，正逐步向综合化多元化集团化的大型企业迈进。

三编制依据海淀区控制性详细规划海淀区土地利用总体规划北京市规划委员会规划意见书规意字号政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复京环审号委托方提供的数据资料第二章项目开发的必要性项目提出的背景北京市建立土地储备制度是从年开始的，年北京市出台了北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见的通知京政发号，意在加强本市国有土地资产管理，培育健全规范的土地市场，深化土地市场使用制度改革。

自年建立土地储备制度和工地制度改革以来，经过三年多的土地储备实践，目前已经形成了个各委办局对土地出让联审会的审批制度，并增强了向市政府主管部门报批的环节。

年月，市政府又出台了北京市国有建设用地供应办法试行，年月相关的委办局包括北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市规划委员会北京市建设委员会北京市财政局等各个部门，联合制定出台了系列的文件，功经验，在金融部门中取得了良好的贷款信誉度，为本项目的建设资金落实提供了保障。

综上所述，建设开发该项目是十分必要的，而且是十分可行的，不仅能产生良好的市场前景，取得较高的经济效益，对周边地区也能产生定的社会效益。

因此，我们认为项目是非常可行的。

希望尽快得到相关部门的批准，能够使本项目早日实施，中国建筑设计咨询公司年月日目录第章项目总说明第二章项目背景与项目建设的必要性第三章土地市场分析第四章项目建设选址及建设条件第五章项目实施方案第六章项目实施进度第七章项目对环境的影响第八章项目总投资估算和资金来源落实情况第九章项目二级开发经济效益评价第十章社会效益和经济效益第十章风险分析及防范第十二章结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章项目总说明北京市正处于城市化的快速发展时期，各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的土地，盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。

为此，北京市通过机制创新，建立了市场经济条件下的土地收购储备制度，为促使城镇内部存在的大量存量和低度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决建设用地需求量与可供量之间的矛盾开辟了新的途径。

为了大力推行土地储备制度，加快海淀区整体的城市化进程，北京市土地整理储备中心委托北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦项目用地进行级开发后，纳入政府储备库，以招标拍卖挂牌的出让方式向市场供应土地。

目前项目已进入立项申报和可行性研究审批阶段，根据北京市发展和改革委员会关于对建设项目申报立项的有关规定，在经过对该项目地块的深入调查和研究后，现对海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦土地级开发项目进行可行性分析，并编制研究报告。

项目概况区域分析海淀区世豪大厦项目位于海淀区东升乡皂君庙村，拟建设为高档的综合类建筑。

海淀区位于北京市西北部，面积平方公里，人口万，辖个街道，个镇，个乡。

海淀区是著名的高新技术产业区，形成了最浓厚的高科技商圈。

区内的电子产业龙头如中国电子产业集团中国电子大厦普天集团等中国强企业。

区内的业龙如联想集团神州数码汉王科技北大方正清华紫光清华同方等。

区内，并获相应管理部门批准，同时在年取得了北京市规划委员会规划意见书规意字号。

因该项目在办理的过程中，受到国家土地管理政策的调控影响，根据北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知京政办发号北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知京政办发号关于对不符合计需协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知京国土出号文件的精神要求，该项目属于要先进行土地级开发项目，需申报开发主体。

现已在年第三次政府储备土地和入市交易土地联系会议审议通过，同意北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，对该项目继续进行土地级开发，办理和完善有关手续后入市交易。

目前该项目已通过了规划意见书规意选字号世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评和北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复京环审号。

三项目经济指标该项目建设严格遵守海淀区总体规划的要求，功能及外观既要与周围建筑相协调，又要考虑到该项目位置的特殊性，即地处各大院校的中心地段，中关村科技园区的主要干道边。

所以开发应以丰富的文化氛围优雅舒适的生活环境各项生活配套设施健全具有现代化的建筑风格为主线，建设集办公酒店商业服务餐饮娱乐为体的综合性大楼项目，以体现国际化大都市的发展理念。

按照市规划委的规划意见书规意选字号，项目建设用地总面积为平方米。

其中建设用地面积为平方米，代征城市道路用地面积平方米，总建筑面积平方米不含地下设备层和地下车库，地下建筑面积按平方米考虑，建筑控制高度米，容积率，绿地率，车位个。

详细指标见下表经济技术指标汇总表序号项目名称指标规划建设用地面积代征城市道路用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积建筑物占地面积道路广场占地面积绿化面积容积率绿地率建筑控制高度建筑层数层停车位位级开发总投资额约万元人民币二项目承办单位概况根据北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号，土地储备开发坚持以政府主导市场化运作的原则，可以有土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担的网络产业龙头如新浪搜狐百度腾讯雅虎等网络霸主。

区内的电信产业龙头如大唐电信中国移动中国网通法国电信等电信业巨头。

海淀区是著名的文化教育区，形成了文化产业圈。

主要有北京大学清华大学中国人民大学北京外国语大学中央民族大学北京理工科技大学北京航空航天大学北京科技大学北京地质大学北京农业大学中国政法大学中央财经大学等全国知名院校所。

此外名商大厦周边聚集了众多的国家级科研机构，主要有联想研究院中国科学院计算机技术研究所中科院物理研究所北京技术交易促进中心中国科学院遥感卫星地面站北京科兴新材研究所中国科学院微生物研究所西楼航天工业总公司五零二研究所中国科学院动物研究所中国科学院北京建筑设计研究院农科院中国企业发展研究中心国家气象局等所各类研究院所聚集于此。

海淀区是著名的风景旅游区。

区内名胜古迹众多，如颐和园圆明园等。

园林风光宜人，旅游资源丰富，人文环境十分良好。

新世纪，海淀经济将以知识型经济为主导方向，以发展高新技术产业为核心，以旅游资源为补充。

大规模的开发建设中关村科技园区等重大举措及北京年奥运会，将为发挥海淀优势提供更大的发展空间。

东升乡位于海淀区东部，中关村科技园区核心区内。

东升乡辖区面积平方公里，乡村人口人。

乡政府辖塔院八家清河马坊小营个村委会。

年月日，东升地区办事处正式挂牌成立，行使街乡两种职权。

东升像是全国乡镇之星北京市留好党委标兵首都文明乡镇示范乡。

二项目简介海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦项目用地为北京市海淀区大钟寺农工商公司集体所有。

用地内建筑面积约平方米，民宅建筑面积约平方米居民约户，大钟寺农工商公司建筑面积约平方米，随着城市化的不断扩大，以及外来人口的大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。

由于缺乏统管理和有效监控，造成当前的现状已经对周边相邻的其他居住小区产生了影响，致使周边单位居民反响强烈，所以尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的社会和谐发展。

为了加快海淀区整体的城市化进程，改善城市环境提高土地利用率。

经北京市海淀区发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请，由北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地级开发的主体进行世豪大厦用地级开发确定，权益资金成本的确定参照企业对于股权资本的内部投资回报率标准设定。

权益资金成本确定的合理与否对加权平均资金成本即基准折现率的合理性影响重大，因此合理确定权益资金成本尤为重要。

在确定权益资金成本时可以适当参考可比上市公司权益资本收益率或通过上述资本资产定价模型计算确定，只是系数和证券市场的预期回报率都是相对权益资本而言。

本项目基准收益率的确定结合上述资本资产定价模型以及加权平均资金成本计算公式，推算本项目用于计算项目净现值和评价项目的基准收益率。

考虑房地产开发企业的特点，假定本企业负债占总资本的比重大致为，推算过程如下式中股东权益成本股东权益负债贷款利率，约为所得税税率，取取国债利率，约为取市场投资组合平均报酬率故经计算，该企业用于评价项目经济上是否可行的基准收益率为，考虑到企业面对的经营风险财务风险，基准收益率确定为。

四主要经济测算指标