1、“.....湛江市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量的分析统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。其中民营经济投资万元，占，同比增长。全市完成投资与到位资金比为。开发企业完成土地开发面积平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。土地购置费购置土地面积同比分别增长。土地购置均价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较快。开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长县市区到位资金万元，同比增长。从资金来源构成看......”。

2、“.....其中银行贷款企业自有资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别增长。年，湛江市房屋施工面积平方米，同比增长，其中住宅施工面积平方米，同比增长。全市新开工施工面积平方米，同比增长。房屋竣工面积平方米，同比增长。湛江市中心城区商品房供需比为。商品房销售面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积平方米，同比增长。办公楼商业营业用房其他用房同比分别增长。商品房销售额万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点，其中住宅销售额万元，同比增长。全市商品住宅均价元平方米，同比增长。湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。全市累计商品房空置面积平方米，同比下降，其中住宅空置房面积平方米，同比下降。多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小......”。

3、“.....占手房销售面积，比年下降个百分点。销售额万元对繁荣湛江市商贸服务业和经济建设也将起到定积极作用。建议政府有关部门对该项目给予支持。有关附件国土批文湛国用字第号复印件规划批文湛城规规划号复印件湛城规政勘号复印件湛城规规划号复印件编制单位资质证书复印件申请单位委托书项目规划总平面图项目地下室及地上各层的平面图第章项目总论项目背景项目名称东山市场危房改造升级项目项目建设单位法人名称湛江市市场物业管理总站东海站法人地址湛江市经济技术开发区东山镇湛林路法人代表陈创承担编制申请报告的咨询单位法人名称广东工业大学建筑设计研究院资格证书工咨乙发证机关中华人民共和国发展改革委员会法人代表王尔申请报告编制依据及编制工作概况编制依据国务院关于投资体制改革的决定国发号企业投资项目核准暂行办法国家发改委号令广东省企业投资项目核准暂行办法粤府号中华人民共和国土地管理法实施条例核准通过，归档资料。未经允许......”。

4、“.....建设项目用地预审管理办法国土资源部号令建设项目环境保护管理条例国务院令第号中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划规划纲要湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定广东省实施办法湛江市市场物业管理总站东海站的委托书和技术咨询合同书委托方提供的有关项目的资料中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南工程建设标准工程建设标准强制性条文城乡规划部分年版房屋建筑部分年版城市建设部分年版等有关部分。民用建筑设计通则建筑设计防火规范建筑结构可靠度设计统标准混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑结构荷载规范砌体结构设计规范建筑地基基础设计规范广东省建筑结构荷载规定湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要号湛江市经济技术开发区住房和规划建设局号编制工作概况根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场调查研究和实地踏勘估测的基础上......”。

5、“.....另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。综上所述，对本建设项目的研究表明，本项目的建设是可行的。第二章项目建设基本情况项目建设基本情况项目提出背景房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积土地开发面积新开工面积等指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，年，我国房地产开发投资亿元，同比增长，低于同期固定资产投资的。其中，东中西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到亿元亿元和亿元，同比分别增长和。中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的。东中西部房地产开发投资比重分别为和。商用物业的发展趋势商用物业商场商铺写字楼等是房地产业的组成部分。不过......”。

6、“.....在房地产市场中有其特殊地位。近年来，我国商用物业的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京深圳等大中城市，种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业商业房地产有望成为引领我国房地产的新增长点随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀起新轮的投资热潮。商贸服务业的发展趋势商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之，商贸服务业的发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大的作用。我国十五规划纲要明确指出要大力提升商贸服务业。作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入个新的发展时期。随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力的市场之。超市便利店专卖店仓储式购物中心的业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展......”。

7、“.....拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。商贸服务业的发展对商用物业的需求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店专相关的城市规划要求，对本项目的建设方案投资估算进行了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。项目申请单位情况湛江市物业管理总站东海站成立于年月日，主管单位是湛江市物业管理总站。单位性质事业单位管理模式企业化管理，自收自支，自负盈亏现有干部职工总人数人，人员结构情况如下表所示表项目序号职称结构人数文化程度平均年龄干部大专以上人岁高级工中级工初级工小教合计湛江市物业管理总站东海站于年底固定资产总值为元，资产总负债元，所有者权益为元......”。

8、“.....依据有关法律法规和国家地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料，根据项目用地投资和投资环境等情况，我院对拟建东山市场危房改造升级项目进行了评估分析。本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业商铺产品，符合国家关于提升商贸服务业和安全生产的政策和发展规划。本建设项目规划总用地面积，总建筑面积，项目建设期年项目计划总投资万元未包含土地作价费，其中固定资产投资总额万元，建设期借款利息万元，铺底流动资金万元由建设单位自有资金投入万元，占，向湛江市霞山区金辉煌酒店借款万元，约占已与湛江市霞山区金辉煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息，资金到位率可达。经测算该项目的净现值为万元按财务收益率计算，项目的年投资利润率年平均利润总额项目总投资，显示本项目投资有盈利。本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可再生性的特点......”。

9、“.....但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和东海岛新城规划分区规划修编要求。本建设项目的建筑设计方案新颖明快，有特色结构设计合理建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。项目的建成对消除危房带来的安全隐患提升城公寓用房元地下停车位个元个应交税金商务用房办公用房公寓用房地下停车位带征所得税税后利润投资总成本项目净现值财务收益率按计算投资回收期年年盈利水平的测算项目开发利润率为该项目的净现值为万元投资回收期年据测算值显示，本项目财务上是可行的......”。