（终稿）东方养老院连锁经营新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。

社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。

但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也是社会经济发展的种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。

老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新的经济增长点。

人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造个代际和谐不分年龄，人人共享的社会。

老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的蛋糕。

如今，养儿防老的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。

在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。

今年月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用年时间，基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干社区福利服务为依托居家供养为基础的社会福利服务网络。

在这政策指引下，民间力量有望在这领域初试身手。

中国人口老龄化的迅速地大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。

已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。

大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。

中国目前已进入老龄化社会，新代的独生子女已经成人，下步中国的家庭将形成四二结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必面积不增加的条件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。

在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力，建议市场定位上，以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。

这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小。

第章总论项目名称项目名称武汉市东方养老院连锁经营新建项目二承办单位概况承办单位湖北投资管理有限公司三拟建地点本项目拟建地点为武汉市区办事处镇及办事处。

首期建设地点为办事处。

四建设内容与规模项目建设内容为在武汉市区办事处镇及办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。

首期项目建设规模为征地亩，房屋建筑物面积平方米，床位数个。

五建设年限首期项目建设年限为年。

六慨算投资首期概算投资总额为万元人民币。

七效益分析静态投资回收期年不含年建设期动态投资回收期年不含年建设期财务内部收益率累计财务净现值万元年平均利润总额万元投资利润率八项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是中国老龄事业发展十五规划国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见国办发号湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定年月日鄂政发„‟号湖北省社会福利机构管理实施细则试行鄂民政发号年月日武汉市社会养老机构管理实施办法财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范武汉市城市总体规划年建设工程工程量清单计价规范湖北省建筑工程消耗量定额及统基价表湖北省装饰装修工程消耗量定额及统基价表鄂建造价号湖北省建筑装饰装修安装工程消耗量定额及统基价表单位估价表鄂建号湖北省建筑安装工程费用定额鄂建号武汉市建设工程造价管理站市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二四年二季度造价指数的通知武建价字号武汉市房屋重臵价格标准。

第二章项目建设的必要性产业政策分析十五期间是中国全面应对人口社会福利机构的日常经费。

在建设方面，社会福利机构的建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。

新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。

新增用电容量，按国家计委新规定的标准减半征收贴费。

社会福利机构用水用电用气，将按居民生活用水用电用气的价格收费等。

在税收方面，社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。

十五规划及地方对养老机构各方面的优惠政策，给养老机构的兴办提供了良好的产业政策环境。

二国际国内老年人现状分析据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊的和日本的，再次是德国的和瑞典的。

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的老年人有半以上的老人生活在发展中国家。

根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为亿，占世界人口总数的。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口的，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的亿人增加到亿人，占该地区总人口的比例将由目前的增加到，经济欠发达地区将由目前的亿人猛增到亿人，占总人口的比例将由目前的增加到，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口的比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多的国家。

目前，我国岁以上的老人有亿。

年轻人的出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题。

中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄化的过渡阶段第二阶段从年到年是人口老龄化的迅速发展阶段第三阶段从年到年是人口老龄化的高峰阶段。

据权威部门预测，到年，中国岁及以上老年人口将达到亿，约占总人口的。

其中，岁以上老年人将达到万，占老年人口总数的。

全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，岁以上老年人的生命期内，平均有左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中国约有万老年人需要不同形式的长期护理。

的老年人有入住养老机构的愿望。

目前老龄化的关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。

中国老龄事业发展十五规划提出了十五期间老龄事业发展的总体目标继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖持续发展与经济社会相适应与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系。

基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络，满足老年人特殊需求的老年用品市场。

进步营造敬老养老助老和代际和谐的良好氛围，为实现老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐的目标创造更为有利的社会条件在十五期间，中国具体采取些指标化的要求，新增城镇孤寡老人集中供养的床位万张，来缓解孤老安臵床位紧张的局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象的爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立批爱心护理院。

规划提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。

制定引导老龄产业发展的税收信贷投资等政策，采取税收优惠减免费用信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全品种多样经济适用的老年用品。

规划要求，逐步加大老龄事业投入。

各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设老年文化教育老龄科学研究和老年活动等方面的投入。

在彩票公益金中要有定比例用于老龄事业。

充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。

十五期间，武汉出台项优惠政策，加快社会福利社会化。

凡在武汉市区域内，兴办以养老残疾人精神病人孤儿和弃婴等为主要服务对象的社会福利院儿童福利院优抚医院按摩医院老年公寓敬老院托老院光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。

其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发的社会福利机构设臵批准证书，享受有关优惠政策。

在经费方面，各级财政部门将切实保障国有金提高时，年平均利润增加万元，投资利润率提高，累计财务净现值增加万元，动态回收期提前年，财务内部收益率提高当月租金调低时，年平均利润减少万元，投资利润率降低，累计财务净现值减少万元，动态回收期推后年，财务内部收益率降低。

建设成本敏感性分析当建设成本提高时，年平均利润减少万元，投资利润率降低，累计财务净现值减少万元，动态回收期推后年，财务内部收益率降低当建设成本降低时，年平均利润增加万元，投资利润率提高，累计财务净现值增加万元，动态回收期提前年，财务内部收益率提高。

经营管理费用敏感性分析当经营管理费用提高时，年平均利润减少万元，投资利润率降低，累计财务净现值减少万元，动态回收期推后年，财务内部收益率降低当经营管理费用降低时，年平均利润增加万元，投资利润率提高，累计财务净现值增加万元，动态回收期提前年，财务内部收益率提高。

由以上分析发现，月租金床位费的调整，将是影响本项目利润的关键因素。

第十章项目风险与对策项目