（终稿）东湖老年公寓新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

年，武汉市土地招标拍卖挂牌频率之高地块之大交易额之高均创历年之最，武汉土地市场透明化，土地交易阳光化已经成为不可遏止的潮流，它对武汉房地产市场乃至武汉城市建设的深远影响已经开始显露。

国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为武汉市房地产市场注入新的活力随着我国加入以及国家西部大开发战略的实施，武汉作为我国中部的特大城市，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显同时，目前武汉市人均住房建筑面积仅平方米，处于全国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大土地有形市场的建立和土地交易的阳光化操作，再加上武汉市地价底房价低，利润上升空间也很大。

因此，国内外房地产开发企业均看好武汉的市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入武汉市场寻找商机，而且，就其开发力度分析，均是将武汉作为其全国性战略扩张中最重要的支点，使得武汉房地产市场呈现精彩纷呈的局面。

据不完全统计，截止目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达家，如武汉市房地产市场万科龙腾顺弛泰跃三金复地这些企业均拥有先进的营销理念雄厚的资金实力优良的管理团队先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进步繁荣房地产市场，带动武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高武汉市房地产开发的整体水平。

三级市场二手存量房交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产二级市场的发展存量房成交套，面积为万平方米，分别同比上涨，交易额达亿元。

年，全市存量房年均价为元，同比上涨元，涨幅为。

其中住宅类物业年均价元，交易套，交易面积万平方米商铺类物业年均价元，交易套，交易面积万平方米写字楼类物业年均价元，交易套，交易面积万平方米。

房地产业的理论和实践证明性属三级市场的二手房交易对象是以小换大以旧换新以劣换优的消费群体，他们的交易在客观上形成了住房消费的差异消费件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。

在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力，建议市场定位上，以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。

这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小。

武汉市房地产市场武汉市房地产市场年武汉市房地产市场回顾年，武汉市房地产投资增长左右，同期全市增长，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。

新开工面积增长，竣工面积增长，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度竣工面积增长，销预售面积增长，销预售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。

数字显示武汉市房地产市场供销两旺，呈现出健康持续平稳扩张的发展态势。

大规模的旧城改造为武汉市房地产业的发展推波助澜，成为市场可持续发展的催化剂土地市场的阳光操作完成了从无形市场到有形市场的根本转变规范房地产市场的法规政策频频出台，透明有序的竞争环境逐渐形成地产开发与购房消费日趋成熟，理性成熟的消费观念占据主导产品升级换代中的高端产品频现市场，质优价廉的经济适用房梦圆低收入家庭。

总之，武汉房地产市场是个健康快速协调充满活力蕴涵潜力的市场。

开发投资额大幅增长年武汉市房地产总投资亿元，同比增长，占全社会固定资产总投资的。

其中住宅投资亿元，同比增长，占武汉市房地产市场总投资的经济房开发投资亿元，占住宅投资的字楼投资亿元，同比增长商铺投资亿元，同比增长。

图历年房地产投资情况图单位亿元投资额施工面积新开工面积稳步增加年施工总面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米，占总施工面积的，同比增长经济适用房万平方米，占住宅施工面积的写字楼万平方米，同比增长商铺万平方米，同比增长。

图历年房地产施工面积图单位万平方米施工面积武汉市房地产市场年施工面积中的新开工面积为万平方米，同比增长。

其中住宅新开工万平方米，同比增长经济适用房新开工万平方米，占总新开工面积的写字楼新开工万平方米，同比增长，商铺新开工万平方米，同比增长。

图年住宅写字楼商铺新开工面积增长情况图单位万平方米住宅写字楼商铺年年竣工面积持续增长，住宅开发占全面飘红，老区新区路高歌，新老板块各领风骚。

武汉房地产市场风调雨顺又年，二武汉市房地产市场运行的基本特征国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康有序稳步发展由于我国部分地区房地产开发市场过热，地价房价上涨过快，为规避风险，保持全国经济持续快速健康增长，国家相关部门在年陆续颁布了系列宏观调控政策别墅类用地叫停央行文件出台国务院号文件颁布在国务院以及中央有关部门连连出台重要政策规范房地产市场的同时，武汉市政府和有关部门也政策举措频出，如调整城市规划大兴城市基础设施建设加强土地资产经营调整住房结构规范经济适用房管理实行预售房备案制度启用新的商品房买卖合同等等，这些新政策法规的出台引起了武汉市房地产开发市场不小的反响，影响较大，它将改变现有的开发模式和企业生存格局。

武汉市房地产市场旧城改造力度的加大给武汉市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱协调发展，共存共荣。

年，三区五片是领衔武汉市房地产市场的主角，其开发量占武汉市房地产开发总量的半数以上。

但随着城市全面协调发展城市化进程的推进政策的引导土地供应方向的调整，房地产市场热点逐步发生了转移。

年，虽然各板块仍然有定数量的新盘推出，但除光谷外，其余各板块已风光不再。

与三区五片的弱化相比，新的片区在崛起，如盘龙城板块城西板块等。

热点片区的分散，说明了武汉房地产开发和城市建设的格局发生了重大而深刻的变化。

同时，老城区也在这年里焕发出了新的活力，老城区成熟的市政配套完善的生活设施使项目得到有力的依托，吸引着众多都市主义者。

在过去几年，武汉市房地产开发形成的以城郊结合部为主，老城区为辅的旧格局，随着市政府关于旧城改造政策和法规的出台，加大旧城改造力度，实施整片旧城改造的政策已经和正在发生变化。

市政府旧城改造政策成了激活市场潜在需求的导火索，已经形成了哪个区的旧城改造力度大，哪个区的住房需求量猛增的局面。

与此同时，旧城改造也促使旧城区居民的住房观念由生存空间转为生活空间，市场的竞争也由价格竞争转向了综合实力竞争。

土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开公平公正。

武汉市房地产市场年月，武汉市土地整理储备供应中心的成立，使武汉市的土地市场机制完成了由无形市场向有形市场的根本转变，主导地位年房地产竣工总面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米，同比增长，占总竣工面积的经济适用房万平方米，占住宅竣工面积的营业用房万平方米，占总竣工的写字楼万平方米，占总竣工面积的。

武汉市房地产市场图年住宅营业用房写字楼竣工面积占总竣工面积比例图写字楼营业用房住宅其它用房消费市场需求旺盛，全市商品房销预售面积连续三年保持两位数增长年，全市商品房销预售面积万平方米，同比增长。

其中住宅销预售面积约占，实现销售收入亿元，同比增长。

图年商品房销预售情况图单位万平方米商品房销预售面积商品房销售价格涨势不止由于土地成本的增高住宅产品品质的提高国务院号文件的出台以武汉市房地产市场及预售门槛的提高等因素的影响，年全年综合物业价格为元，指数为点。

其中住宅类物业全年销售均价为元，同比上涨，全年价格指数为点，同比增长写字楼物业全年销售均价为元，同比上涨，全年价格指数为点，同比增长。

年住宅写字楼类物业价格指数销售均价比较表表住宅类物业价格指数住宅类物业全年销售均价写字楼类物业价格指数写字楼类物业全年销售均价年年增长幅度商品房空臵面积大幅度下降商品房旺销使全市商品房空臵面积下降，截止年底，全市空臵年以上的商品房为万平方米，同比下降。

其中住宅万平方米，营业用房万平方米，写字楼万平方米，大部分均属年以前建成的商品房。

武汉市房地产市场图年商品房空置面积图单位万平方米商品房空置面积旧城改造成为重点，土地供应交易金额成倍增长年全市旧城改造片，亩，同比增长，拆迁万平方米同比增长拆迁户数为户，较上年增加户全市土地有形市场投入资金亿元，储备土地亩，供应土地宗，面积亩，同比增长实现交易金额亿元，同比增长。

图年年土地供应面积单位亩年年土地交易实现金额单位亿元年年年年武汉市房地产市场综上所述年武汉市房地产市场是空前火爆施工面积竣工面积商品房销预售面积销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。

年房地产市场是年房地产市场的延续和发展，年房地产运行的各项经济指标必然影响和决定年房地产市场的发展和走势，由此预测年武汉市房地产市场将蓄势待发，性分析是假定其它因素不变，成本发生变化时对项目收益指标的影响。

成本变化对项目利润的影响略小于售价的影响。

但当成本变化时，对项目投资总额自有资金筹备融资渠道最大融资额等指标影响较大。

成本变动敏感性分析表表单位万元单方成本变动幅度单方成本单方售价单方利润投资利润投资利润率投资利润率变化幅度分析当成本上升时，投资利润率下降当成本上升时，投资利润率下降当成本下降时，投资利润率上升项目不确定性分析当成本上升达到时，投资利润率为。

盈亏平衡点三容积率敏感性分析容积率变化的敏感性分析是假定项目单方利润不变，容积率发生变化时对项目收益指标的影响。

当容积率变化时，对项目总建筑面积投资总额销售收入等指标影响较大。

容积率敏感性分析表表单位万元容积率变动幅度容积率建筑面积单方利润投资利润投资利润变化值投资利润率变化幅度万万万万万万万万万分析当容积率上升时，投资利润率变化幅度为左右当容积率上升时，投资利润率变化幅度为左右项目风险分析九项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活