（终稿）东直门某新增项目写字楼部分前期定位及可行性立项论证报告.doc（最终版）

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典型的代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数码大厦远洋大厦华润大厦等。

另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在元月平米以上甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

比较典型的代表有国际企业大厦中关村大厦恒基中心招商局大厦等。

从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在元月平米以上乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。

比较典型代表有海龙大厦京广商务楼海淀新技术大厦理工科技大厦和乔大厦翠微大厦等。

从售价和租金来看，乙级写字楼售价在元平方米左右，租金在人民币元天平米丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等软件方面为传统的物业管理服务。

已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。

丙级写字楼售价在元平米以下，租金在元天平米以下北京顶级写字楼供给及租金分析总派和外籍人士在京创业的越来越多，在国外养成晨练的好习惯依然延续，但是国内写字楼尚未提供沐浴房的配套设施，使该类人士锻炼后耗费了大量的沐浴更衣时间。

建议本项目在楼层内添设沐浴房，做为项目大亮点推出。

其它物业管理通讯系统保安及智能化车位及停车管理是客户最关心和最不满意的大因素，建议开发商遵循上述建议做好该项设施及配套服务的工作。

第章技术报告东直门交通枢纽简介二调查设计方案三调查企业基本背景资料第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析二北京市现有甲级写字楼供给分析三北京市在建在售写字楼项目分析四未建已规划项目的研究第三章北京写字楼市场需求分析字楼需求研究的基本假设二新增服务业甲级顶级写字楼需求面积预测，第四章区域竞争项目研究现有典型竞争项目描述二现有典型竞争项目满意度分析三在建在售典型竞争项目分析第五章用户需求研究潜在客群肖像分析及描述二潜在客户需求分析三本项目的接受度研究第四章项目分析和结论建议分析二客群定位主力次主力潜在三产品定位四产品功能设计建议第章技术报告东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项目总建筑面积万平米，是集办公公寓酒店商业等为体的超大型综合体。

附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机售票大厅地下层直通地铁二号线东直门站地下二层是地铁十三号线城市轻轨站。

南区为中央面积达万平方米高米的空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。

项目南区将于年年底前开工。

年以前，南区包括交通枢纽部分双塔写字楼酒店及酒店式公寓商业正式投入使用北区的公寓中庭式写字楼商业也将达到亮相的要求。

本项目归纳起来具有如下特点交通优势本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念的综合性立体交通枢纽。

枢纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售票大厅，乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。

因此有第二空港的美誉。

形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖的历史年以后上市的有销售，本次被访问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全面采取销售策略有关。

深访企业目前办公面积本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。

平米以上米米米米以下附图深访企业办公面积分布深访企业行业分布行业分布数量比例网络电子电信咨询服务金融投资机械制造公关广告报业航空运输汽车律师化工环境医药教育旅游政府合计深度访问企业人员规模从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人以下的企业各占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量居多。

人以内人人人人人附图深访企业人员规模深访企业年营业额从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。

万以下万万万亿亿亿亿亿亿未回答附图深访企业年营业额深访企业行业地位从深访企业的行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。

行业领导地位追随地位从属地位未回答附图深访企业行业地位定量访问企业背景资料定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功访问家，中关村成功访问家。

及东部中关村金融街附图定量访问企业样本分布定量访问企业物业入住方式从定量访问企业入住的方式来看，主要是以租赁为主，占，其余基本上属于购买。

租赁购买自建附图定量访问企业入住方式定量访问企业目前办公面积定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占和，平米以下的占。

平米及以下平米平米平米平米平米附图定量访问企业目前办公面积定量访问企业行业分布从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的左右。

通讯类咨询服务类制造类金融投资类运输贸易类广告传媒类其它附图定量访问企业行业分布定量访问企业人员规模从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其次是人员规模在人之间的企业，占。

人以下人人人以上附图定量访问企业人员规模定量访问企路从空中码头直接进入京城乃至中国的第落点。

项目将成为名副其实的国门商务第站。

区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立如新保利中石油大厦南新仓商务楼天恒大厦华声国际大厦华丽大厦凯恒中心当代万国城等必将成为国际性大型公司本土大中型企业投资买家地缘型客户的首选区域，项目发展潜力巨大。

项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。

高达米的双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公的序幕。

至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环的标志性建筑，也是北京市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪的十大标志性建筑之。

二调查设计方案调研目的根据委托方的要求，本次调研的主要目的在于界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼的目标客户及其需求特征了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场特别是东部市场的供需环境界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征二调研内容针对委托方要求，本次调研的主要分为个部分展开，分别是第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分本项目竞争对手研究第三部分本项目潜在用户研究三执行情况根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合的方式进行。

本项目主要工作如下全面普查北京市甲级及以上写字楼全面普查目前北京市在建在售写字楼项目全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家三调查企业基本背景资料深访企业背景资料深访企业数量家深访企业入住物业分布附表访问企业入住物业名称编号物业名称数量所占比例嘉里中心丰联广场国贸大厦东方广场投资广场泛利大厦国际大厦汉威大厦平安大厦赛特大厦远洋大厦东环广场国际企业大厦和乔大厦科伦大厦联合大厦亮马大厦南银大厦盛福大厦现代盛世大厦合计深访企业物业入住模式租赁购买附图深访企业入住模式由于本次访意向，所以承受的价格高于区域。

物业管理费用的需求物业管理费承担能力研究美元平米月以下以上在物业管理费的承受能力研究中，我们发现美元平米月和美元平米月分别有和的客户接受，美元平米月以上的高价也有的客户表示能够承担，本项目的竣工时间是否符合公司的扩张计划是否符合贵司扩张计划基本符合不好说不符合研究发现，的企业扩张符合本项目的开发期，的企业现在不好说是否符合本项目开发期。

第四章项目分析和结论建议分析项目优势本项目为世纪北京市大标志性建筑，米双塔写字楼将成为东二环沿线标志性建筑，醒目气派恢弘。

本项目为北京是目前最大的公建项目，总建筑规模达万平米，集高档写字楼酒店酒店式公寓机场轻轨地面公交换乘为体的综合性建筑群体，在成功完善配套设施的同时也有效的聚拢了人气，具有得天独厚的规模优势。

机场轻轨的投入运营和机场高速路的延伸，使本项目成为名副其实的国门，诱人的概念无疑将为本项目吸引更多的眼球。

做为奥运会配套工程，政府强有力的支持是本项目区别于竞争对手的最大优势所在。

项目劣势本项目规模和体量堪称目前北京写字楼市场之