港广利港。东营港打造成为黄河三角洲地区的中心港口，建成亿吨大港广利港打造成为服务东营主城区和周边城市的便利出海通道。三是规划好中心城区滨海新城东港新城三城，打造宜商宜居文明富裕的现代化滨海城市。四是建设临港产业区高效生态旅游区高效生态渔业区高端产业区广利港产业区和广饶滨海产业区。与此同时，随着东营市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，城市改造和建筑业被列入城市建设重点，因而建筑业得到大幅度增长，年全市建筑业总产值达到亿元，建筑业增加值亿元，实现利税亿元，争创省优质工程泰山杯奖项，装饰泰山杯奖项，金洲杯奖项。从今年东营房地产市场面对国家的宏观调控政策所表现出的情况来看，经过了这些年的发展，东营房地产市场步入良性发展的轨道，正在稳步走向成熟，市场也变得更加的理性。第二节项目提出的背景山东是全国人口大省，也是老年人口大省，自年起已经进入老龄化社会。十二五期间山东省人口老龄化将进入快速增长时期，老龄高龄及空巢老人人口急剧增加。老年人口年均增长约万，超过全省新增总人口万，年增长率，高于以往任何时期。到年，预计山东省岁以上老年人口将达到万人，约占总人口的。其中，农村老年人口占农村总人口数量的，接近城镇的倍。到年，岁以上高龄老人将达到万人，占老年人口的，年增长率，增速超过岁以上老年人增长率个百分点。人口老龄化加剧将对养老医疗保障及老年人服务设施等带来重大挑战，为此山东省副省长郭兆信强调要加快推进新型农村社会养老保险试点，全省所有县市区力争年实现全覆盖。要继续提高企业退休人员养老金水平，进步健全完善高龄津贴，有条件的市率先扩大到岁以上老年人。将老年人全部纳入城镇职工医疗保险城镇居民医疗保险和新型农村合作医疗等医疗保障范围，从今年开始每年为岁以上老年人进行次免费查体。山东省是全国第老年人口大省，目前，全省岁以上空巢老年人口多万，约占该年龄段老年人口的，预计年将达万人左右，大大高于全国平均水平。截止年底，东营市总人口含油田万人。其中岁以上农村老年人口人，城镇老年人口人。方面是人口老龄化形势卫生及消防第节劳动安全卫生第二节消防第九章组织机构与人力资源配置第十章物业管理第十章工程进度安排第节项目进度计划的起点和终点第二节研究确定项目的建设工期第三节项目进度计划表第十二章投资估算和资金筹措第节投资估算依据及说明第二节资金筹措第十三章财务分析第十四章社会评价第十五章风险分析第十六章结论与建议第十七章附件第章总论第节项目概况项目名称东营市福乐寿老年社区建设项目二项目性质新建三项目承办单位承办单位东营市中凯置业有限公司四项目承办单位简介东营市中凯置业有限公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了个上进勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感认识危机感不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。五项目拟建地点东营市东营区华山路以东黄河路以南府前大街以北。六项目可研报告编制单位单位名称山东高新工程设计有限公司工程咨询资格证书编号工咨乙资格等级乙级发证机关国家发展和改革委员会七可研报告编制依据有关政策文件中华人民共和国老年人权益保障法国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发号国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发号财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税号山东省老年人权益保障条例山东省老龄事业发展十五规划东营市国民经济和社会发展十五纲要有关标准规范老年人住宅设计规范城市居住区规划设计规范城市居住区公共服务设施设置规定方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范建筑设计防火规范民用建筑节能管理规定建筑给水排水设计规范其它有关依据东营市城区控制性规划承办单位编制项目可行性研究报告主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。第二章项目提出的背景和必要性第节东营市概况东营市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市，它东北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市潍坊市接壤。土地总面积平方公里，辖东营河口个区，广饶利津垦利个县，年实现国内生产总值亿元，年末总人口达到万人。中国第二大油田胜利油田，全国重点大学中国石油大学，都座落在东营市境内。优越的区位丰富的资源和巨大的开发潜力，使东营倍受国内外的关注。年国务院批准东营市为沿海经济开放区，把东营港列为国家类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家级生态经济示范区，并批准在这里建设百万亩生态防护林和林木良种快繁基地。年山东省把黄河三角洲开发列为两大跨世纪工程之，确定把东营建设成为重要的能源化工农牧渔业基地和现代化的石油港口城市。年联合国开发计划署将黄河三角洲地区资源开发与环境保护列为中国二十世纪议程优先项目计划。年，以东营市为中心的黄河三角洲高效生态经济区建设被列入国家十五规划纲要，同年，联合国工业发展组织批准在东营建设黄河三角洲绿色产业示范区。继珠江三角洲长江三角洲开发建设之后，黄河三角洲这块最具发展潜力的宝地，正在成为新世纪重点开发建设的热点。十五以来东营市经济保持了强劲的发展势头，全市国内生产总值平均每年以速度递增，年，全市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。在城市综合经济实力快速发展的同时，为了改变城市面貌，从根本上确立东营作为现代化经济中心的地位，市委市政府提出了大开放大招商大发展的要求，五年引进外来固定资产投资亿元，实际利用外资亿美元，是九五的倍。对外经贸快速增长，去年完成进出口总值亿美元，其中出口亿美元，分别是九五末的倍倍，在全省的排名五年分别前进了个和个位次。大开放大招商有力地促进了东营社会经济的发展，改善了发展环境，提升了东营市的知名度，并连续四年成功举办了东营经贸洽谈会，工业园区建成区面积已达到平方公里。近几年来，东营市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造绿地广场建设市容综合整治和管道煤气液化气城市集中供热市区污染企业的搬迁等各项工程的开展，市区清新优良的生活环境正在形成。当前东营市按照黄蓝融合陆海的委托书东营市福乐寿老年社区规划平面图及其它基础资料八可行性研究的范围项目提出的背景及建设的必要性市场需求分析与建设规模建设地点及建设条件设计方案环境保护节能劳动安全卫生及消防组织机构与人力资源配置物业管理工程进度安排投资估算及资金筹措财务分析社会评价第二节项目主要技术经济指标本项目规划总用地面积，总建筑面积，其中普通公寓面积，老年大学区面积，餐饮娱乐区面积，配套公建区面积，独栋式公寓面积，连排式公寓面积。项目总投资万元。所需资金全部由东营市中凯置业有限公司自筹。本项目建设计划年半内完成。项目建成后，可实现销售收入万元，利润总额万元，投资利润率。主要技术经济指标序号指标名称单位数量建设规模总用地面积总建筑面积其中普通公寓面积老年大学区面积餐饮娱乐区面积配套公建区面积独栋式公寓面积连排式公寓面积容积率建筑密度绿地率绿化面积停车位个规划户数户其中独栋式公寓户连排式公寓户二项目总投资万元三销售收入万元四投资利润率第三节可行性研究结论项目规模项目总用地面积，总建筑面积，其中普通公寓面积，老年大学区面积，餐饮娱乐区面积，配套公建区面积，独栋式公寓面积，连排式公寓面积。二项目建设进度项目计划工期年，年月开工，至年月底竣工。三项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。四环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理配套齐全，符合环保要求。五投资估算与资金筹措投资估算项目总投资万元。资金筹措企业自筹万元。六项目综合评价与建议东营市福乐寿老年社区项目建成后，将促使东营市社会福利功能设施更加齐全，服务范围进步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿护理医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这弱势群体实现老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用对于坚持以人为本深入贯彻落实科学发展观，推进社会售面积平方米独栋式公寓平方米平均售价元平方米连排式公寓平方米平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入二税金及附加估算结合本项目的实际情况，依据相关法规规定政策拟定。营业税金及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例，营业税金按销售收入的计算，城市维护建设税按营业税金的计算，教育费附加按营业税金的计算。土地增值税按土地实际增值额来计算。所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按利润总额的计算。三利润根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格详见附表计算分析，整个项目开发期累计税后利润万元。项目开发毛利率达到。利润预测单位万元销售收入建设成本销售费用按收入的计算房产交易税按收入的计算税金其中营业税按收入的计算城建及教育费附加按营业税的计算土地增值税按收入的计算利润总额所得税税后利润借款偿还期当实现销售收入的时，就可