（终稿）中医药温泉养生城新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

建设投资估算建设投资估算为万元含建设期利息。

包括土建工程投资万元，设备购置万元，其它工程费用万元，建设期利息万元，基本预备费万元。

项目铺底流动资金项目铺底流动资金估算额为万元。

投资来源本项目资金由企业自筹资金和债务资金两部分组成。

其中本项目自有资金为万元，其中，用于建设投资万元，用于建设期利息万元，用于铺底流动资金为万元。

自筹资金由项目承办单位以自有资金筹措，建设期内以自有资金偿还建设期贷款利息。

债务资金为建设融资万元，拟申请银行贷款解决。

资金使用计划建设投资不含建设期利息分年投资计划比例为。

第年先以自筹资本金万元投入，再投入融资万元，第二年投入融资万元。

主要技术经济指标本项目正常年的营业收入万元。

销售税金及附加为万元。

正常年实现利润总额为万元，所得税额为万元，净利润为万元。

所得税前项目财务内部收益率为，所得税后项目财务内部收益率为，项目资本金内部收益率为，总投资收益率。

结论通过对中医药温泉养生城建设项目认真系统的可行性分析后，得出如下结论。

高起点全方位上档次，但建成后，其经营成本基本上处于长期稳定状态，不会因游客增加而同比增加成本。

如果该景区能在周边其他大型景区的带动，就会以其独特的风格吸引源源不断的客源。

旅游业被誉为朝阳产业，是国家各级地方政府支持鼓励发展的产业。

霸州市政府已制定出相关优惠政策。

经营者只要管理得法，经营有方该景区将成为霸州旅游的热点。

无论是从产业政策地理环境财务核算诸方面进行分析，该项目经济可行如能把握适当时机，将会长久受益。

综上所述，本项目规模适当布局合理符合相关要求。

第章霸州温泉资源与开发现状分析温泉文化与中医药养生温泉文化概述我国劳动人民发现和应用温泉治病，已有数千年的悠久历史。

早在先秦的山海经里就有了温泉的记载。

公元年，北周庾信写了温泉碑文，记述了温泉的治病作用。

李时珍在本草纲目中将我国的矿泉分为热泉冷泉甘泉酸泉和苦泉，是我国最早的温泉分类学者之。

华清池史话李世民与温泉铭汤岗子温泉文化高丽汤期目的。

项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量，使其早日发挥作用。

逐步落实项目建设的技术管理组织体系组织有经验有能力有水平的各专业人才，直接参与从项目工程设计施工到竣工验收企业管理参与项目策划参与项目投资控制与管理全过程的实施，应使本项目从开始就进入科学化系统化程序化的管理状态。

附图第章总论项目背景项目名称中医药温泉养生城建设项目。

承办单位概况本项目承办单位是霸州市中上房地产开发有限公司。

霸州市中上房地产开发有限公司是由中国中医药科技开发交流中心投资兴建的。

中国中医药科技开发交流中心是国家中医药管理局直属事业单位，以促进中医药科技进步，发展中医药事业为宗旨。

中国中医药科技开发交流中心同时是国家中医药管理局重点专科专病管理办公室国家中医药管理局科技成果推广办公室国家中医药管理局新药开发专项办公室。

报告编制依据本报告编制依据如下项目提出的理由党的十七大提出以人为本，建和谐社会，环境友好型社会，倡导生态文明等理念为温泉养生文化休闲产业的发展提供了巨大发展良机，使温泉养生休闲业的发展拥有更丰富的内涵。

温泉养生发展到现阶段，核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，基本上以温泉沐浴为核心，结合了旅游休闲，含温泉膳食调理睡眠健身娱乐静心生态农业中医药保健文化等内容，初步形成了综合立体的温泉养生旅游休闲体系。

文化是人类独有的生存方式，创新是文化的本质特征，当今世界的快速发展和巨大变化，使文化创新在社会生活中的意义再次凸显，中国优秀温泉养生文化传统是中华民族祖先的积累和结晶，不断创新是这传统得以延续和发展的决定性因素，当代中国温泉养生文化的创新更是传统文化向现代化的转化和重塑。

近年来，霸州市在经济社会和文化发展的实践中，不断加深对文化产业的认识，采取积极有效措施推进文化经济化产业化进程，使文化市场日趋繁荣，文化产业稳步发展。

特别是进入十五以来，确立了争创经济强市建设文化名城打造和谐霸州的三大奋斗目标，把文化产业发展全面纳入经济社会发展的总体规划，纳入文化名城建设的重要内容。

霸州自然资源特色明显，中部以东偏南，为地热水奥陶系，可利用温度略高，适宜开发地热观光农业中部以西偏北，为地热水馆陶系，储量亿立方米，可利用温度在之间，且属苏打型地热温泉，水质呈弱碱型，经检生城概况地理位置本项目在霸州经济技术开发区内，霸州温泉城号地块，座落位置及地块面积泰山路东侧，龙江湖东道南侧，期项目规划占地面积亩。

中医药温泉养生城项目定位以健康休闲为主题，以绿色庄园为风格，以中医药温泉养生为核心价值的天人和谐养生理想家园。

中医文化博大精深，渗透着独特的养生观，依托中国中医药科技开发交流中心的科研实力，打造特色鲜明的中医温泉养生健康城。

该项目区体现了中医大产业链，包含中医全体验温泉中心，中医文化水疗街中医养生主题地产等精品中医温泉子项目。

中医药温泉养生城项目规划中医药温泉养生城规划占地亩，规划建设含太医馆和名老中医工作室温泉养生庭院五星级温泉养生酒店药用植物园和养生农庄四个子项目。

该项目拟分三期建设。

根据规划内容，本项目作为中医药温泉养生城的期工程，主要建设温泉医疗中心温泉养生庭院二个子项目。

建设内容中医药温泉中心中医药温泉中心包括含太医馆和名老中医工作室目标市场定位于运动性损伤人群病后恢复人群长期慢性病困扰人群银发族，充分发挥水中运动疗法的特殊功能，聘请康复治疗专家，引进国外先进设备，建立温泉康复治疗中心，通过无碍障化设计，与中医温泉养生城内的其他假设施相结合，共塑环境优雅设备先进功能齐全的温泉康复疗养地。

中医药温泉中心包括含太医馆和名老中医工作室占地面积亩，规划建筑面积，其中中医药温泉中心建筑面积，框架式，主体结构四层，局部六层。

温泉疗养中心建筑面积，混合式结构，主体三层。

中医药温泉中心围绕中医药温泉研究中医医馆名老中医工作室理疗温泉养生等功能进行设计。

温泉疗养中心设计在产品结构上结合中医理论，科学地设置了静态养生环。

温泉养生庭院温泉养生庭院占地亩，建设栋养生庭院，每栋面积按照栋，共计，楼层为层混合结构，按照庭院式结构布局，内置温泉设施。

养生庭院在建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色，按照庭院式结构布局，内置温泉设施，形成不同民族风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为中医药温泉养生城的观光景点。

养生庭院其特色宾馆化配置人文化管理，专业医护人员小时提供全方位服务。

多重庭院不仅营造出庭院深深深几许的意境，更符合现代生活的多重需求。

或静或动，或开敞或封闭，或独立或互动，每个庭院都秩序井然，各司其职。

在家中可以随心享受测含有锌碘氟等多种对人体有益的矿物质和偏硅酸偏硼酸等成分，被誉为液态黄金，适宜发展养生度假旅游。

目前，地热已得到初步开发，其中错季玫瑰种植和茗汤温泉已享誉京津市场。

霸州市旅游业发展总体规划年对旅游资源的分析评价和市场分析客观实际，确定了霸州旅游的主题形象，明确了三大核心旅游产品，在旅游资源开发与产品设计旅游空间布局与项目策划等方面提出了具体的规划方案，对重点旅游区块和重点项目提出了具体的策划，具有定的操作性。

温泉是霸州旅游经济的根基和灵魂，是霸州旅游业的最大卖点。

高品位建设温泉度假区是霸州市实施旅游富市战略无可置疑的举措，也是可续利用温泉资源和合理保护温泉资源的必由之路。

按照规划，十五末期，在市区西北部南水北调公顷的调蓄水库的周边，霸州将建设平方公里万平米的国际温泉度假区，以发展现代旅游度假产业为基本定位，依托霸州独特的交通优势和温泉地热资源，着眼京津面向全国，大力推进温泉会所商务会馆会展中心星级酒店及其相关配套设施的开发建设，着力培育开发观光旅游休闲旅游会展旅游商务旅游等现代旅游产业，集中打造集会展商务休闲度假旅游观光乡村风情体验为体的现代旅游度假产业园。

主要分为温泉度假区商贸会展区精品购物区休闲娱乐区文化产业区等。

除涵盖现已运营的国家级景区茗汤温泉度假区外，还包括中国戏曲文化大观园美侨温泉会馆台湾温泉商务会馆玫瑰温泉庄园欧洲温泉会馆黎昌海鲜酒店中国传统医药康疗中心京津金融服务中心等多家星级酒店和生态项目。

温泉与生态，是霸州旅游资源的特色与优势所在。

但是，资源是不可能长期独有的，竞争优势也是不断在变化和转移的。

因此，以建设中医药温泉养生城建设项目为契机，是把旅游产业作为关系霸州经济发展全局的重要主导产业，摆到突出位置，抓实抓好做大做强的重要举措。

中医药温泉养生城以天人和谐的理念为主题，融科普旅游娱乐养生度假等要素为体，建成后将成为霸州个新的旅游亮点。

中医温泉养生城的建立能满足我国尤其是北京天津等大城市各阶层的需求，也在很大程度上配合贯彻卫生部进步提高居民生活质量的战略部署。

本项目的建立能够提高当地税收收入，进步提升霸州市的形象，提高当地的经济发展水平其次提高霸州市在中医文化的地位，使之成为京津保地区的交流平台。

中医药温泉养月，生产期年，项目计算期合计为年。

财务基准收益率的设定按行业规定，结合项目加权平均资金成本确定税前折现率为，税后折现率，同时也作为对项目内部收益率指标的判据基准收益率。

对资本金评价指标的判断基准应为投资方确定的最低可接受收益率，本报告暂定为。

其它计算参数其它计算按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。

如表所示。

表其它计算参数汇总表序号名称计算参数备注固定资产折旧机器设备年，建构筑物年平均年限法，净残值率无形资产摊销年土地使用权按达产年摊销其它资产摊销年平均摊销工资及福利费工资及附加为修理费固定资产原值为基数其它费用序号名称计算参数备注其它制造费固定资产原值为基数指从制造费用管理费用和销售费用中扣除折旧费摊消费修理费和工资的其余部分其它管理费元人年