素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和批物流节点城市，优化物流业的区域布局。九大物流区域分布区中即有以武汉郑州为中心的中部物流区域，中部物流区域要充分发挥中部地区承东启西贯通南北的区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域的有机衔接。•中国中部物流园区正属于中部物流区，联接鄂豫皖三省大别山经济协作区，该项目的建设受到政府的大力支持，明确要求要打破行政区划的界限，按照经济区划和物流业发展的客观规律，促进物流区域发展。积极推进和加深不同地区之间物流领域的合作，引导物流资源的跨区域整合，逐步形成区域体化的物流服务格局。项目编制依据国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价办法与参数建设项目可行性研究与经济手册国务院物流业调整和振兴规划国家发改委物流业调整和振兴专项投资管理办法总体规划开发区工业园建设规划项目业主提供的基础资料项目编制范围项目提出背景及必要性项目建设的可行性项目建设规模及内容项目建设条件及前景预测项目工程技术方案项目环保安全卫生项目节能项目组织机构及定员项目实施进度项目招标方案项目投资估算和资金筹措项目财务评价项目社会效益项目风险分析与对策项目结论与建议结论项目建成后，每年实现销售收入万元，年创税收万元，所得税前财务内部收益率，所得税后投资回收期年。项目建设有利于保障大别山地区商品稳定安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。•中国中部物流园区项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。二项目建设条件地理位置位于鄂豫皖三省交界处，京九铁路贯穿全境，京九京广在这里连接并建有二级区段站站，沪汉蓉高速铁路横贯全境，并建有二级区段站北站，我市将成为京九铁路沪汉蓉高速铁路和京九京广联络线三条国家级铁路线的重要节点。大广高速公路目规划设计和实际使用要求之间的关系将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目总平面布置及工程方案的研究，尤其对项目各功能分区规划园区交通组织进行更加深入的分析。本项目投资额较大，工程量大，在下步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。第章总论项目概况项目名称•中国中部物流园区项目建设单位有限公司项目单位法人建设地点项目性质新建项目建设规模及内容该项目总占地面积亩，建设项目包括新建装饰五金区日用百货区食品调味区农副产品区商贸城物流加工配送中心等经营设施，总建设面积基础配套设施有道路给排水供电绿化垃圾处理站公共厕所围墙及大门等购置检验检疫设备监控设备计量设备消防设备管理信息系统交易信息系统等机器设备。项目工期项目总投资及资金筹措该项目总投资万元，资金来源为企业自筹亿元银行贷款亿元，年计划投资为万元，现已征地亩，前期已投入万元征地。企业基本概况公司于年月成立，注册资本万元目前主要是经营储备土地开发区工业园建设和城区基础设施建设房地产开发城市国有资产经营等。截止年月日，公司总资产万元，其中流动资产万元，固定资产万元负债总额万元，其中流动负债万元，长期负债万元所有者权益万元。其中实收资本万元，资本公积万元，未分配利润万元。主营业务收入万元主要是土地经营收入，营业利润为万元，净利润为万元。资产负债率，主营业务利润率。项目建设的背景和必要性项目建设的背景进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进步加快发展奠定了坚实基础。物流业规模快速增长。年，全国社会物流总额达万亿元，比年增长倍，年均增长物流业实现增加值万亿元，比年增长倍，年均增长。年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为，占的比重为。物流业发展水平显著提高。些制造企业商贸企业开始采用现代物流管理理念方法和技术，实施流程再造和服务外包传统运输仓储货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制多种服务模式多层次的物流组织和信息管理的系统框架。•中国中部物流园区的建设，将有效引导和转化大别山地区潜在的物流需求，提高的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。•中国中部物流园区将依托鄂东区域核心城市，通过对宏观物流调控微观物流组织管理以及人才培养资产整合基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展的最终目标。项目建设的可行性项目建设具有独到的区位优势是经国务院批准的对外开放城市，近几年来国家将几百亿的资金投向。地处东南西北交通的要冲，市跨三省，位于武汉小时城市经济圈内，京九铁路国道大广北高速公路与沪汉蓉快速铁路高速公路沪蓉高速公路等国家高等级主干道在这里交叉对接纵横交错，构成了三纵三横的交通网络武汉天河国际机场距公里，武汉阳逻深水港距公里，为提供了通江达海接港连外的水陆空立体交通环境。可以预见，随着京九经济带的勃兴，经济体化进程的加快，作为中南地区重要的交通枢纽和辐射大别山地区万人口的物流人流中心的，未来的发展是毋庸置疑的。在城市圈的背景下被国务院定位为武汉城市圈的城区性中心城市鄂东交通枢纽旅游服务基地和大别山南麓工贸物流中心，为打造区域性甚至全国性的批发商贸物流基地奠定坚实的基础。国家及省市各级政府的支持当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。为此国务院出台了物流业调整和振兴规划，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级，也是服务和支撑其他产业的调整与发展扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具企业群体。全社会物流总费用与的比率，由年的下降到年的，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。物流基础设施条件逐步完善。交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至年底，全国铁路营业里程万公里，高速公路通车里程万公里，港口泊位万个，其中沿海万吨级以上泊位个，拥有民用机场个。物流园区建设开始起步，仓储配送设施现代化水平不断提高，批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。物流业发展环境明显好转。国家十五规划纲要明确提出大力发展现代物流业，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在些突出问题。是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与的比率高出发达国家倍左右二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，大而全小而全的企业物流运作模式还相当普遍三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理衔接顺畅能力充分高效便捷的综合交通运输体系，物流园区物流技术装备等能力有待加强四是地方封锁和行业垄断对资源整合和体化运作形成障碍，物流市场还不够规范五是物流技术人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，大批中小物流企业经营出现困难，提供运输仓储等单服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。项目建设的必要性•中国中部物流园区建设作为乃至物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起乃至区域内现代物流运作项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面行业内竞争。武汉市及周边地区商贸批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以中部地区为主，物流园项目的建设将使竞争加剧。在如此激烈的环境中谋求生存与发展，存在定的风险。行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，超市的销售总额已占据整个社会零售总额相当高的比例，些产品绕过中间环节，从产地厂家直接进入直销店销售部分产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对商批市场在商品流通的优势地位产生较大的冲击。技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。资金风险本项目投资额度大，在建