新区最强大的资源基础。成熟园区成熟资源电子工业园平方公里面积密布家大型科研院所家万人国企和三所院校，技术人员名，具有成果转化型科技项目上万项，资源实力西部堪成流西部电子社区作为成熟产业发展平台，在正式投入运营以来已产生近亿元收入，高新区启动科技项目战略实施六年以来，园区院所企业院校已形成了同市场接轨的条件，这是产业别墅招商引资所能依托的最具潜力的优势中心地段无限升值电子工业园处于西安高新区南扩战略实施的中心地域，北接高新区集中新建区高新商贸金融中心，南临长安科技产业园郭渡工业园西安御苑等科技旅游开发地带，西临高新区二期及大学生物园进出口园等新兴园区，也是西安南郊教科研区辐射地带，是未来西安科技产业新城区的中心腹地，具有巨大升值空间，本案作为电子工业园腹地项目，属于升值地域的白菜心地段。生态主义，环保社区本案具有完全生态和环保优势，西安市唐城绿化带距本案以北米，电子工业园历经五年建设，园区美化环境改造已超过西安平均水平，周边地域开发建设均以科教文产业为主，本案符合世纪生态环境标准。顺应天时，响应政策西部大开发战略的实施对中国的接纳，国家更高水平高新产业扶持政策的陆续出台，诸多利好因素形成建设高档产业载体的最有利时机，建立产业平台建立引资载体也顺应了发展地方经济产用于出租，按目前西安市平均价格元平方米月，空置率计，可用于出租的面积为平方米，年毛收益为元月万元税金万元万元年维修费装修摊销费折旧费及管理费按租金收入的计费用为万元万元年净收益为万元万元万元万元，另增加万元用于还款，以租养房，年后只需支出万元就将拥有该物业的全部产权，从另角度分析，客户需租用单元用于办公，年租金为万元，年租金万元，用支付的租金足以购买该单元，从以上两个方面分析看出，客户购买该物业，即可保值，又可增值。九结论从经济角度分析，我们认为该项目可行，有较好的经济效益和社会效益。建议实施。项目及其承担单位项目名称中国西部电子信息产业基地示范产业区项目承担单位西安高科示范产业投资有限公司二实施单位简介西安高科示范产业投资有限公司以下简称高科示范由西安高科集团电子园实业发展公司西安高科集团长安园实业发展公司秦岭北麓实业发展有限责任公司郭杜工业园区实业发展有限责任公司滦镇科教产业园实业发展有限责任公司等十四家企业共同投资设立，注册地为西安高新区长安科技产业园，注册资本为人民币亿元，全部为现金入股。高科示范的设立是响应省市政府发展高科产业的战略决策，配合西安高新技术产业开发区区域南扩创建中国西部科技创新城的长远规划，实现长安县地方政府发展示范产业带动相关核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,产业的构想，凭借西安高科电子园长安园成功的等出资公司资本运筹发展思路和经营理念，是深刻体现政府企业等多种经济成分在新经为侧重人力资源成本因素科研背景及政策环境，中国西部电子信息产业基地的开发，是在深入启动本地资源基础上同国际产业大方向的对接。在西安高新区腹地建设综合性复合型信息产业基地，将在充分利用各级产业优惠政策启动本地资源引进国际品牌发展本地产业方面产生轰动效应和辐射作用。信息产业基地的建设，在首先建成各类辅助性设施如金融商贸管理中心基础上要为企业提供最为便利的场地主体设施，产业别墅作为西方国家发展高新技术产业广泛采用的场地模式，在提高企业生产力企业形象等方面具有先进性，因此，在西部电子信息产业基地引入这种产地模式，是顺应国际高科产业发展趋势的首选之举。四项目素质分析项目特色本案由满足不同企业研发生产办公需求的多动能体化的产业别墅群组成，产业别墅作为国际最先进高档的产业生产基地，充分赋予产业发展崇高至上地位，在刻意追求环境营造基础上把人性至上的观念体现的淋漓尽致，完全体现了高新技术产业头脑为第生产力的准则实践证明，国际成功企业，在充分采用产业别墅产地模式前提下创造了巨大的生产力，实现了超额利润，康柏东芝阿尔卡特西门子等国际集团均以大面积的产业别墅群而著称于世，在我国，海尔远大春兰等东部企业在世纪末已充分意识到产业别墅在提高生产力激发创造力方面的独特功效，在主要厂区都以产业别墅进行布局。从微观来讲，产业别墅在消除工业社会所特有的压抑沉重创造开阔通畅的思维空间和创意空间，减缓研究人员工作压力具有特效，是同生态主义环保概念深入结合的产业型物济形式下的有机组合及多赢方针的具体实施。高科示范公司将以西部大开发为源创力，以开发区管委会和长安县县政府为依托，以电子园长安园发展模式为先导，以社会资源的优化组合为纽带，通过电子园长安园郭杜工业园及西安御苑即三园工程周边亩土地开发项目招商和产业投资行为起到创新性示范作用，在快速发展区域经济基础上，幅射带动整个地区经济协调稳步的发展，从而促进高新区和长安县经济建设和社会文化建设的不断推进。首批投资项目包括长安科技产业园示范产业区电子工业园示范产业区西安御苑即三园工程以北环山路亩土地长安园以南郭杜镇附近西万路西亩土地长安县滦镇环山路以南，紫薇山庄附近亩土地等，本报告以中国西部电子信息产业基地示范产业区为可行性研究对象。三项目概况项目描述中国西部电子信息产业基地示范产业区以下简称本案地处电子工业园南部西部电子信息产业基地东南部，占地亩，由面向高新技术产业企业及世界著名企业实现高科技企业生产研发行政培训功能的产业别墅群组成，地块容积率为，绿化率，东临紫薇路西临西部电子信息产业基地中心管理区，南临基地商务金融中心北临基地配套的信息公园及信息公寓。西部电子信息产业基地作为中国西部最具国际化网络化数码化的产业孵化成长辐射基地，是未来国际品牌集群产业立足西部市场的桥头堡。二项目背景世纪作为新经济时代，信息产业将成为全球经济前进的领跑者，世界前沿科技园区发展证明，产地和市场的距离在新的物流信息流条件下趋向于零。随着信息化网络化进程的加速，信息产业发展更成为国际企业发展亚洲市场的必备工作，因此，高档产业物业发展处于利好环境之下微观环境分析本地高档写字楼商业物业受大环境影响，市场诉求迅速升温，同产业发展相配套的高档产业物业除在西安高新区外，本省境内鲜有涉及，高新区南扩东扩战略的实施将使西安经济发展重心向西南郊倾斜，在重新划分产业地带基础上，本案将在市场上具有强大竞争力。同时，开发产业别墅群等高档产业物业具有顺应政府改善投资环境的功效，将有效填补本地市场空位综合分析全国地产发展趋势是强者恒强，地段环境配套资源匹配俱佳的物业在各级市场上并不多见，这样，开发商实力雄厚设计质量设施环境皆为上乘的项目将即刻浮出市场。据以上分析，本案市场目标如下国际知名企业社团的驻华机构，国际厂商的分支机构中型以上高新技术企业大中型信息产业生产研发实体国内外研究机构本案功能定位如下产品生产车间产业研发基地高新产业技术培训基地科研院所院校分支机构和研究场地实验室科技会馆展馆示范产业生产研发场所本案销售策略抓大放小，宁缺毋滥，以大型知名产业机构为主要招商对象，维护本项目高新产业和知名企业集群形象以技术含量产业规模利税规模为首要招商选择重点引进本地稀缺的产业项目结合本地资源的有效利用进行招商本案招商渠道政府涉外机构国内重大商贸会展活动网络声讯电讯平面等媒体各种专业性洽谈会六项目规划及用地情况主要指标总用地面积平方米总建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率建筑物栋数栋设计简介产第年贷款额按计，其余为第二年贷款。年息按计，单利计息。万元年万元年万元直接投资合计项项之和万元销售费用销售均价按每平米元计，总销售面积元万元销售费用按总销售收入的计万元万元销售税金万元万元总投资项项之和万元平米单方造价元净利润销售收入总投资万元万元万元投资利润率净利润总投资万元万元投资回报率按股东实际投资万元计算万元万元八不确定性分析盈亏平衡分析项目的盈亏平衡分析，主要是计算两个指标商品房销售面积达到多少时可收回建设资金，商品房全部售出，销售价格为多少时，能使总收入与总支出扣减税金相抵，计算公式为销售面积销售价格总成本计算得出。当售价为元时带入公式去求得只要销售面积达到平方米即可保本。当全部售出时，销售价格为元即可保本。敏感性分析可能影响本项目经济效益的主要因素有投资和销售收入。假定当投资增加当销售价格下降时的市场风险投资增加总投资为万元，净利润为万元万元万元投资利润率即项目投资增加仍可获利销售价格降低销售收入为万元，净利润为万元万元万元投资利润率，以上分析表明该项目有较强的抗风险能力。从客户购买物业的角度分析如客户购买平方米单元的物业，平均售价元，总价为万元以银行按揭方式，首付万元，其余万元由银行提供年期按揭，年息，年还款额为万元。客户将购得房业别墅群建设将遵循大面积绿化低密度建筑和低容积率的原则。每栋建筑将建成符合国际潮流具有硅谷风格的精品工程，以生产生态的完美结合落实高档产业性建筑的定位，建筑外观流畅考究，建筑格局实用简约，建筑之间距离适中，每栋建筑均有适用比例的绿地道路匹配，别墅群内视野开阔，在实现生产研发定位基础上，体现建筑人性化风格，充分展示入驻企业品位和档次，为生产人员研究人员创造理想的思维空间和办公场地。七项目成本构成分析土地成本综合地价万元亩土地投资万元按建筑面积分摊为元亩万元亩万元前期费用项目名称取费基础费率费用合计市政配套费产业地免交天然气初装费代售代交消防配套费建筑面积元万元劳保统筹建安造价万元定额编制费建安造价万元招投标管理费建安造价万元监理费建安造价万元勘察设计费建筑面积元万元预算编制费建安造价万元抗震审查费建筑面积元万元合计万元按建筑面积分摊元园区红线内配套工程费万元按建筑面积分摊为元配电工程万元给水工程万元道路及管网工程万元环境